投资客闻风而动 期房转让再现北京楼市

　　CBN记者　阴雪

　　犹豫再三，孙女士还是退掉了几天前刚付了定金的房子。

　　“这套房子位置很好，价格也相对可以接受，我本打算买来投资用的。但最近一段时间国家针对房地产行业密集出台了一系列调控政策，所以我跟家人商量之后最终还是放弃了这次投资楼市的计划。”尽管不无遗憾，但在不容乐观的政策环境面前，孙女士还是冷静地作出了决定。

　　期房转让增多

　　“去年下半年开始，北京楼市开始出现投资需求，并且渗透到了中低端以及高端在内的几乎全部住宅地产市场。”世邦魏理仕中国区研究部董事马雪明对《第一财经日报》记者表示，尽管投资需求变化的具体数据无法统计，但从北京地产市场的变化中，这一趋势是显而易见的。

　　而中经联盟秘书长陈云峰则对媒体明确表示，去年下半年以来，北京多个新盘的买家中70%为投资客，其中不乏短线炒家。

　　经过半年的房价飞涨，同时面对去年底至今中央关于遏制房价过快上涨的密集调控，北京楼市的投资客大多想在近期获利了结，这一状况在二手房市场中得到了集中体现。

　　在目前热点区域的中介门店房源列表中，周边在售的期房房源赫然在列。中原地产等交易机构统计数据显示，北京二手房市场中的期房转让从2009年11月开始明显增加，去年12月开盘的项目中10%的成交期房已于近期开始挂牌出售。

　　“期房转让的买家多为投资客。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，经过去年房价的快速上涨，不少投资型买家在2009年的楼市中已经赚得盆满钵满，现在北京房价已经处于一个相对高位，而随着近期多个土地、金融、税收等房地产调控政策的出台，一些敏感的投资者已经决定“离场”。

　　据了解，目前北京市场上的期房转让流程基本上都是房主先和买房人签订自拟的买卖合同，拿到房产证后再过户。

　　实际上，期房转让存在着很大风险。由于现在北京房地产价格变化很快，期房转让从签订协议到实际过户可能间隔比较长时间，这期间可能产生很大的变数，买方的利益很难得到保障，而且新房交易也享受不到税费上的任何优惠。然而，由于一些在售新盘的价格在前段时间有了较大幅度的提升，其期房转让的价格甚至比目前的销售均价要低不少，因此对于购房人来说还是具有一定的诱惑力。

　　张大伟表示，从今年整个一季度来看，由于一系列政策的生效以及传统淡季的到来，楼市成交在一季度可能会下跌30%~50%，观望情绪在进一步加重。

　　马雪明也认为，密集出台的政策无疑会对2009年狂热的房地产市场起到了降温作用，同时也增强了楼市走势在短期内面临调整的预期。

　　据21世纪不动产北京安信瑞德多家门店反馈的情况得知，目前市场中有部分挂牌的业主已经开始接受议价，价格出现松动迹象。

　　调控仍在继续

　　1月19日，国务院总理温家宝主持召开国务院第四次全体会议，“房地产”再次成为了此次会议的“热词”。会议强调，要促进房地产市场平稳健康发展，并首次明确提出，要加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房，进一步规范房地产市场秩序。

　　与房地产业密切相关的信贷政策也成为中央高层密切关注的重点。上述会议指出，要保持货币信贷合理充裕，着力优化信贷结构，把握好信贷投放节奏，防范金融风险，提高金融支持经济发展的可持续性。

　　根据中国人民银行公布的最新数据，2009年全年，个人消费贷款增速显著提升，其中个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4%。

　　市场闻风而动

　　1月20日，一家国有商业银行总行传来消息，开始全面收紧信贷业务。对于个人住房贷款业务来说，不论首套还是二套住房，一律执行8.5折优惠利率，比之前的7折优惠利率上调15个百分点。

　　“这主要是源于央行对于贷款额度的最新要求。”该银行北京分行工作人员表示，“根据央行指示，目前我们行的放贷额度已改为按月调控，由于刚刚接到通知，我们1月份的额度已经全部放完，目前面临着无款可放的状态。因此这两天申请房贷的客户都已经被我们拒绝了，他们只好去其他银行碰碰运气。”

　　上述工作人员介绍说，由于是央行的统一要求，大多数银行应该都会执行相同的政策，因此本月放贷较猛的银行或许都面临着同样的状况。“在控制信贷额度的政策导向之下，总行出台这样的政策主要是想把有限的贷款额度提供给利率更高的客户，以使利润最大化。”

　　除了信贷政策，有接近国家发改委的人士透露，从目前一直到年中，中央还将有调控政策陆续出台。

　　或许，更加凛冽的政策风暴即将来袭。