来源：理财周刊
《理财周刊》：楼市卖家心理防线松动
文/本刊记者 甄爱军
文前提要：楼市调控政策如重兵压境，“国四条”余音未消，紧接着五部委又联合打出重拳。在这一系列房产政策的作用下，投资者心理防线出现松动，市场也由此转入观望。专家建议购房者此时宜按兵不动，
种种迹象表明，楼市调控政策对房产投资者起到了震慑作用。根据市场反馈回来的信息显示，在楼市调控政策密集出台的时候，已有部分投资者开始打“退堂鼓”选择退出，更是有少部分投资者先行一步抛售以求落袋为安。即使是选择观望，底气已经不足。
在各种因素合力的作用下，卖家心理防线的松动以及买家的持续观望，有可能会演变成为一次新的调整期。在这样的时期，看准时机“买跌”或许能够得到意想不到的收获。
卖家心态现松动
卖家不再上调挂牌价，而开始考虑接受议价要求，并出现个别低价抛售现象，种种迹象表明，目前二手房市场已不再是单纯的卖方市场。
记者采访了上海部分中介公司门店，均反映目前二手房挂牌价不再上调。上海德佑地产陆家嘴分店经理王凯表示，进入1月份中旬以后，二手房挂牌价基本与去年年底的水平持平，没有上调。此外，古北板块、静安寺周边等市中心板块二手房挂牌价也与去年年底的总体水平相当。
大宁绿地、莘庄等中环以外的板块，房价也稳定了下来。上海“我爱我家”莘庄分店经理夏燕燕告诉记者，最近一段时间卖家挂牌时，都是参照去年年底的价位，在此基础上不再上调。
除了不再提高售价外，卖家开始接受买家的议价要求。上海美联物业延平分行高级营业经理杜新红告诉记者，目前卖家并不排斥议价要求，如一套出自闸北区公园附近嘉利明珠城的二手房，卖家挂牌250万元，愿意以245万元的价格出手。记者在采访中了解到，不管是中心城区，还是较为偏远一点的外围区域，讨价还价情形普遍出现。
议价空间有多大？业内人士表示在2%～3%之间。根据挂牌价的多少，各区域让价金额有一定的区别，如一套静安枫景挂牌价为500万元的公寓，卖家能够让价10万元左右；而在莘庄，对于总价不超过200万元的公寓来说，卖家让价金额最多不过5万元。
此外记者还了解到，外围区域出现了个别低价抛售的迹象。据夏燕燕透露，一个温州投资客以低于市场价近5%的价格抛出一套公寓，这套出自闵行区新梅广场的二手房市场价约205万元，但最终成交价为195万元。夏燕燕表示，卖家低价抛售，就是想要尽快出手。
更主要的是，在两个月以前还非常普遍的“跳价”现象已经销声匿迹。分布在不同板块如市中心、内外环线间以及外环以外区域的中介公司纷纷反映，目前卖家不再“跳价”，反而向接近报价的买家频频示好。
不仅仅只是上海楼市投资客心理防线松动，其他地区也出现了类似的情况，投资客“萌生去意”。如杭州、南京等地也出现了退房现象，南京明发商业广场在90天内已被退房87套。虽然各地开发商均找出不同理由进行解释，但业内人士却将这种现象解读为投资客在撤退。
购房者陷入观望
随着寒潮来袭，中国楼市也遭遇了寒流。成交量大幅下滑，购房意愿明显下降。“这段时间生意清淡了很多。”一家中介公司门店经理如是告诉记者。有中介公司门店反映，目前经纪人每周带看量为4～6人次，这仅为去年高峰时期的三分之一。而且买家看房的积极性也不是很高，不少买家仅仅打探一下价格便匆匆离开。
中介公司生意清淡，从成交数据上可得到直接反映。根据北京中原三级市场研究部公布的统计数据显示，2010年1月上半月交易量大幅下滑，1月份前半个月（截止到14日），北京存量住宅网签成交量为5312套，与2009年12月同期的17981套相比，下降70.5%；与去年12月下半月的17538套相比，也明显下降了69.7%。
去年年底，中国指数研究院发布一项调查结果显示，上海购房者置业时间明显延后。调查结果表明，有购房意向的人群中，超过7成比例将置业时间安排在半年以后，这表明购房者对市场预期从乐观转为保守。
买卖心里价差拉大
目前二手房市场上开始流行“到手价”，从表面上看房价虽然并未上涨，但由于税费负担的转嫁，买家购房成本加大，其实等于变相提高了房价。
据了解，所谓“到手价”，即卖家不负担任何税费，将原本自己应该承担的税费变相转嫁给买家。由于目前大多数投资者手中的房产均属于不满5年的“豪宅”，因此“到手价”将使得买家增加包括营业税、个税以及中介费等税费负担，总共为总房价的8.55%，如购买一套市中心总价为300万元的公寓，与新政实施以前相比，成本要增加25.65万元。
不过考虑到目前的现状，卖家税费负担能否成功转嫁出去，尚不得而知。卫明不动产营销智库负责人蔡为民接受记者采访时表示，由于宏观调控政策开始发挥作用，购房者不再会盲目追价，那么卖家想要转嫁税费负担则相当困难了。
不用怀疑的是，未来一段时间里楼市将持续维持观望态势。去年12月27日，温家宝总理在接受新华社专访时，专门就房价问题回答了新华社记者的提问，虽然内容上跟“国四条”完全一致，但透露出来的信号却再也清晰不过，即中央政府决心要遏制房价上涨过快的态势。对此，蔡为民表示，既然中央政府已经明确发出了信号，相信这一次地方政府会予以积极配合，因此这很有可能改变之前越调控房价越涨的尴尬局面。
而记者也了解到这样一个现象，目前买卖双方心理价差正在拉大，目前最大已经达到20%。如莘庄一套总价为250万元的二手公寓，买家很有可能只会出价200万元。“买家认为未来房价肯定会下跌，所以还价也就无所顾忌了。”夏燕燕说。
做好“买跌”准备
专家建议，购房者可以做好“买跌”准备。所谓“买跌”，是指在房产市场处于调整时期购买房产。房产市场最为常见的情形是“买涨不买跌”。大多数人更加愿意在房价上涨时期置业，这种做法不难让人理解，因为没有人愿意看到自己购置的房产在买后不久就跌价，而在房价上升时期一般不会出现这种令人丧气的结果。
但是历次“买跌”经历却告诉我们，在房价调整时期置业，往往会抄到阶段性底部。如2006年和2008年，房价均出现了回调，要低于前一年的整体水平，而恰恰在这段时间购房，却无需付出更多的成本。
随着调控深入，房产市场投资意愿会降到最低点。凯恩斯认为，决定投资需求的是预期的未来利润率（即资本边际效率）与利率水平。如果套用这个观点来分析目前的房地产市场情况，不难发现未来楼市价格进一步上涨的动力不足。首先是由于政府着手调控楼市，而且决意要遏制房价快速上涨态势，因此未来楼市上涨空间被压缩，房产投资短期内资本边际效率不高，从而使得投资需求意愿不高。此外央行在1月12日晚宣布从当月18日起上调存款准备金率，其用意虽然在于控制流动性，但楼市也会跟着受到影响。考虑到本来中央调控决心已经很大，上调准备金率将直接影响到商业银行的房贷资金，从而影响到住房的购买力等，楼市过热将会逐步降温。更是有专家预测，未来一段时间不排除会出现加息的可能，如果真是如此，利率水平提高，投资成本加大，这也会让投资需求意愿降低。
而缺少了投资需求对房价的推动，加之购房者普遍观望，未来楼市将主要以调整态势出现。对此蔡为民建议购房者现在可按兵不动，但必须开始为买房而做准备。
那么现在要做哪些准备呢？蔡为民认为首先要做到的就是学习买房。在他看来，买房其实是一件相当复杂的事情，只有通过努力学习，掌握一些必要的购房知识，这样才能避免在购房过程中少走弯路，当然带来的好处很多，最直接的表现为可节约购房开支。要学习的内容很多，包括如何挑选物业，如何考察周边配套等等。
其次是更为细心地留意政策的变化以及楼市行情变化。楼市跟政策的变化密切相关，因此留意政策的变化有助于判断购房时机在何时出现；而留意楼市行情变化，则有助于自己抓住时机。如果政府对政策执行的力度有减弱情形，以及房价出现反弹并伴随着成交量的上升，则表明行情已经开始好转。
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