监管层再收紧二套房政策 部分地区首付将高于5成

　　1月15日,中国银行监督委员会召开2010年工作会议,在会议中,银监会总结了2009年工作经验,并着重部署了2010年的工作安排。

　　一位银监局知情人士向《华夏时报》记者透露,在工作会议中,银监会要求对固定资产、地方政府融资平台和房地产行业信贷风险加强监管。并且银监会 要求严格执行第二套及以上房贷政策,并且对二套房首付实行差别化管理,利率按风险定价。

　　上述知情人士说道,由于2009年商业银行放出天量信贷,2010年监管层最大的压力则是贷款损失风险增大。由于银监会已经发布了“三个办法、一个指引”,那么今年监管层会按照要求严格实行实贷实付,引导资金进入实体经济中。

　　二套房实行区别对待部分地区首付提至五成

　　二套房政策一直是市场和购房者以及投资者最为关注的消息。1月10日,国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,这则被称为“国11条”的通知被市场解读为政府开始整顿房地产行业的开始。

　　在国11条中,关于二套房的贷款利率有了新的措辞,对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40％,贷款利率严格按照风险定价。而在市场的解读当中,改善性住房也被市场划分到了二套房的行列中。

　　建设银行高级经理赵庆明认为,国11条中,对二套房的贷款利率严格按照风险定价,可能更加体现出了监管层的灵活性,与前期按基准利率1.1倍并不矛盾。在国11条中,并没有看到更多的对投机性购房的限制或管制,比如,限制异地购房以及购房数量等。

　　国11条中明确显示,二套房的贷款首付款比例不得低于40%,但是却没有上限的限制。一位银监局知情人士向《华夏时报》记者透露,在银监会年会中,监管层要求要继续支持居民自住和改善型住房消费,严格执行二套及以上房贷政策,监管层特别强调,如果不能够提供合法有效证明的,一律按二套房对待,首付最低四成,个别地方应高于五成,利率按照风险定价。但是上述银监局知情人士并未透露在哪些地方首付提高至五成。

　　银监会的年会中,不仅对二套房政策出现了新的变化,而且要求时时关注房地产行业信贷风险问题。

　　在年会中,监管层也指出了房地产企业的种种不良行径,如有些开发商圈地不建、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价,而且有些房地产企业的自有资本不足、杠杆率过高。部分城市出现房价上涨过快,有的“地王”楼面地价已超过周边房价,出现了“面粉比面包贵”的现象。上述银监局知情人士透露,监管层要求加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导,密切监测调控中可能引起的相关信贷风险。

　　监管层还对部分商业银行提出批评,部分银行过分倚重房地产贷款,未见规划、未见开工、未见正常销售的情况下,就投放贷款,放贷行为极不审慎。

　　从央行公布的数据也能够印证2009年房地产开发贷款的快速增长。1月20日,央行公布了2009年金融机构贷款投向统计报告,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元。

　　地方融资平台余额达6万亿银监会要求逐笔梳理

　　2008年底,美国金融危机肆虐全球,造成全球实体经济下滑。中国政府审时度势地推出四万亿的刺激计划,而地方政府也推出了相配套的项目,而保增长也成为2009年的主要方针。

　　1月21日,国家统计局公布2009年GDP同比增长8.7%,成功完成年初制定的目标。

　　在成功保八行动中,地方融资平台起到了很大的作用。2009年,各地地方政府及时启动并积极落实相关配套投资建设项目资金,而在地方政府启动的资金上,除了中央财政下拨的项目资金外,还有一部分是当地政府土地收入以及财政收入,而最主要的资金来源则是通过地方融资平台对接的商业银行信贷资金。

　　据监管层的统计数据显示,全国地方融资平台的贷款余额有6万亿左右,项目贷款约占80%。截至2009年9月末,全国有8000多家地方融资平台。市场人士也指出,地方融资平台规模的不断膨胀,其风险也越来越大。上述银监局知情人士说道,2009年3月,银监会就开始纠正地方政府融资平台的捆绑式贷款。

　　而地方融资平台也是银监会每个季度经济形势分析报告会被要求高度关注的风险之一。

　　银监局知情人士说道,银监会要求全面评估和有效防范地方融资平台的风险。并且财政部已经发出通知,要求规范地方及其融资平台的举债和担保承诺行为,严禁违反相关法律规定放贷。

　　上述人士指出,目前各省级地方政府都在牵头清理自身债务,银监会要求加强贷款跟踪检查。并且要督促各银行业金融机构将地方融资平台贷款逐笔梳理,所有地方融资平台必须打开,按照“三个了解”的原则,按项目逐个重新评审。

　　市场分析人士指出,地方融资平台等部分公司存在着治理架构不健全、运作不规范、借款人主体不符合条件、贷款挪用、负债过高、融资规模超过财政承受能力等问题,其潜在的风险隐患不容置疑,这也正是银监会高度关注的原因。

　　或有4795亿信贷资金违规进入股市

　　从2009年第一季度商业银行月均新增贷款1.5万亿,到第二、三、四季度月均9200亿、4300亿、3100亿元,银监会虽然纠正了商业银行超常规放贷行为,但是市场一直在纠结着有多少信贷资金违规没有进入实体经济,如股市。

　　围绕有多少信贷资金进入股市楼市的讨论,国务院发展研究中心宏观经济部副部长魏加宁曾多次表示,上半年有20%左右的信贷资金即超过万亿的资金流入房地产和股市等资产市场。2009年1-6月,有大约1.47万亿元的信贷资金流入到股市。

　　在2009年,全国人大原副委员长成思危指出,2009年第一季度,就贷出4.58万亿。而一季度基本建设投资是2.88万亿,刨掉4000亿是政府投资,就是2.48万亿。4.58万亿减去2.48万亿,正是2.1万亿。而这2.1万亿流入了股市和楼市。

　　随着信贷规模的不断扩大,同时股市和楼市的火爆也更加印证了似乎有信贷资金违规进入资本市场。

　　上述银监局知情人士说道,2009年,银监会在六省市进行的信贷资金调查中,测算出大概有4%-5%的新增信贷资金没有进入到实体经济中,而是违规进入股市。

　　如果把监管层调查比例放在全国来看,那么2009年,全年商业银行共放出9.59万亿,按照4%-5%来计算的话,大概有3836亿—4795亿元没有按照监管层的要求支持实体经济,而是顺道进入了2009年火爆的股市。