终结商品房预售制暂需柔性操作

　　“取消商品房预售制”终于从纸面走上前台。近日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。

　　时过境迁，原本为鼓励商品房市场发展的预售制，如今已变身成为助长楼市泡沫的重要推手，并广遭诟病。在全国楼市隐现拐点的当下，广西宣布推进现房销售试点，率先吹响了商品房销售制度全面改革的号角。需要提及的是，将预售制赶下历史舞台固然有利于维护购房者利益，但在具体操作上仍需柔性推进、适时而动，以尽可能规避改革措施给市场带来的短期负面冲击。

　　客观而言，商品房预售制是房地产开发商独享的制度福利。该销售模式始见于1994年出台的《城市房地产管理法》，是香港市场的舶来品。其时，商品房在内地尚属于一个陌生的概念，市场接纳程度低，因此亟须政策制度予以扶持。可以说，预售制在我国商品房市场诞生初期，起到了良好的催化作用，允许开发商在完整交付商品房前，预先要求有购买意向的客户支付房款，有效缓解了开发商普遍面临的资金不充裕难题。

　　然而，在全国房价飙涨难控的今天，预售制的继续存在已经不合时宜。首先，预售制让“炒楼花”成为可能，继而催生了二级市场投机炒作之风，甚至成为近年来楼价飙涨的始作俑者。这也是市场对预售制颇有微词的主要症结所在。其次，预售制降低了开发商的资金成本，可以无偿占用买房者的大笔资金滚动开发其他楼盘项目，长此以往，实际上形成了类金融运营模式。而且，购房者的预付款中很大比例来自于银行按揭，其结果就是银行借款在事实上支撑了房地产市场。一旦开发商运作出现任何风吹草动，金融领域面临的风险都不可低估。再次，从财务角度讲，在未交付商品房之前，开发商收取的预付款不能确认为收入，而是一种负债。恰因此，预售制能够在开发商完成收入确认之前提供丰富的现金流。近年来，开发商利用这一制度优势延迟或减少确认到账收入，因而屡屡成为各地的“逃税大户”，成为“暴利逃税”的主要推手。此外，商品房预售方式也纵容了开发商道德风险的蔓延，现实交房质量与之前宣传效果不符的现象时有发生。

　　岁末年初，在一系列调控举措的打压下，去年高涨的楼市渐次显露胶着氛围。由此，广西有关部门宣布推出现房销售试点，受到了广泛关注。如果试点成行并得到推广，则意味着开发商将从“神坛”上走下来，与其他行业的厂商一样，接受基本市场竞争规律的洗礼。届时，开发商将会因资金链条收紧而无法继续疯狂炒地囤地，也无法再捂盘惜售，房地产泡沫有可能随之被吹散。因此，广西现房销售制度有望成为打破楼市观望情绪的导火索，并引导房价渐次向理性区域靠拢。但需要提及的是，这一新销售模式的推进，在短期却有可能引发一些负面效果。例如，在制度推行之初，如果一刀切地改变销售方式，有可能导致全体开发商资金链条收紧过猛，继而影响后续楼盘开发能力，并进一步激化楼市供不应求的矛盾，反而刺激楼价上扬。其实，这一担忧不无先例。2002年，上海市政府曾将预售时间标准由原来“商品房建筑安装工程的总投资已经完成25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格即可拿证”，推迟到“七层以下主体结构封顶，八层以上完成三分之二才可预售”，当地楼市随即做出了涨价反应。对于“长期利好、短期利空”的政策效果，有关部门当周全考虑，尽可能对负面影响予以规避。可见，推行商品房现房销售制度着实有利于实现买卖双方权利与义务对等化，当得到全面推广。但这一转型需要技巧性方案的配合。例如，在改革时机上，尽可能选择楼市交投清淡时期，此时即便入市楼盘有所减少，也不会在购房者中形成较多的恐慌情绪。但对于开发商而言，其打击力度可谓大矣，一批资质弱小的开发商很可能因此被清除出市场。又如，在具体实施步骤上，可选择循序渐进的方式。有关部门率先公布3-5年的过渡方案，以“主体建筑封顶———外立面完工———现房销售”等标准，逐步提高对开发商的预售要求，让买卖双方在对称信息中形成合理预期，最终平缓地实现销售模式的成功变革，实现房地产市场供求关系的平衡。