三亚楼市成交回落：盘整抑或新一轮疯涨？

　　1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。就在海南国际旅游岛发布前的一个月，海南房产升值均价都在5000元-10000元/平方米之间。

　　此后，又传出海南省将暂停土地出让和暂停审批 新的土地开发项目，三亚旋即进入了敏感期，不少楼盘声称预售证没办下来，停止发售，推盘期延后到春节后。但全国各地投资者仍然不断蜂拥三亚。

　　原富力湾项目负责人如此评价，三亚现在处于调整结构属性的阶段，政府试图盘点清楚土地和楼盘状况，以更优质更有效地经营整个海南岛，因此现阶段并不是三亚楼市大热的阶段，近一个月房地产成交有明显回落。他举例，去年12月底开售的一个项目，开盘价为2.7万元/平方米，预售200多套，实际成交也只有100多套。

　　凤凰岛现象

　　1月23日，海南三亚湾克拉码头酒店式公寓公开发售，现场不少东北和温州的投资客在等号。来自温州的杨先生（化名）告诉记者，他去年已经买了兰海美丽新海岸和清水湾。杨先生认为克拉码头回报率不高，东北人郑先生（化名）直指30年产权太短了，会影响以后转手，但他调侃：“不过温州人也来了，就不怕了。”记者踩盘发现，大部分投资者对三亚楼市前景还是相当乐观的。

　　在这一波楼市大热中，在三亚大部分楼盘售价平均水平在1万-3万元的情况下，有中国迪拜之称的凤凰岛一枝独秀。

　　该项目由浙江国都控股有限公司投资，是在大海礁盘上吹填而成的人工岛，全长约1250米，宽约350米，通过约395米长的海上观光大桥与三亚市中心城区相连，也是国际旅游岛重点规划的“阳光海岸”开发规划的核心，总体投资超过百亿。项目包含七大部分，即超星级酒店(国际会议中心)、国际养生度假中心、商务别墅会所、海上风情商业街、国际游艇会、奥运主题广场和凤凰岛国际邮轮港，形成集旅游、度假、居住、养生功能为一体的综合体项目。记者现场所见，凤凰岛与三亚市区相连，岛上风光自成一体。据三亚凤凰岛发展有公司总经理陈璐介绍，凤凰岛将建一个10万吨的邮轮港，跟海南国际旅游岛战略是紧密相连的。

　　1月11日，凤凰岛正式开盘，一期两栋公寓近700套货量全部售罄，均价6.5万元/平方米，该项目总经理陈璐明确表示，后期推出的货量会有一定程度的涨幅。据透露，目前大部分买家来自江浙一带，是开发商浙江国都控股多年来的老顾客，具有较高的品牌忠诚度。

　　与三亚其他高端项目一样，后续客户渠道挖掘，正是凤凰岛要面对的问题。凤凰岛此前在国内多个城市联展，也吸引了一部分资金。一位业内人士透露，“凤凰岛的房子确实很高端，而且江浙一带买家早期买的（价格）也不是很贵，3万多/平方米，一下子买了很多，然后立马倒手”。卖断货还是捂盘惜售？

　　政策利好之下，三亚各大楼盘却出现卖断货，并相继表示新一期产品预售证还没办好，预定的预售期要往后推。

　　凤凰岛原定春节前推剩下的另外3栋公寓，但相关策划人员告诉记者，“预售证还没出，要推到春节后，目前在做开盘准备工作”；雅居乐清水湾售楼小姐则透露，“瀚海银滩”组团还剩三栋酒店式公寓没拿到预售证，其他都卖完了。“本来说春节后开卖，现在说可能会是四五月”；而富力湾也是因为手续原因，预售证没拿到。

　　万科海南分公司相关人士认为，旅游岛在旅游“综合服务”的核心竞争力方面还欠缺很多元素，现在整个楼市就是炒旅游岛的概念，“那么多钱进来是刚好赶上通胀预期，煤矿资金和实业资金没地方去，以后未必有那么多资金量接盘”，该人士以“波浪理论”，试图说明海南楼市的起伏会是常态。

　　记者见到，在三亚市周边，一派大兴土木的景象，到处都在盖房。有知情人士表示，80％以上都在盖商品房。

　　引述其他媒体的报道，三亚房地产迅速升温背后的隐患显而易见，例如当地农村土地使用权转让程序非常简单，只要资金到位，转让土地使用权的村民与受让人签一个转让协议就可以了，转让价格在1700－2500元/平方米不等。一块300多平方米的地，其土地使用权转让费用大概需要60多万元。