上海新江湾城“赌徒”接力赛

　　要找一个上海近5年疯狂楼市的样本，非新江湾城莫属。

　　最新楼盘成交统计信息显示，2005年—2009年，新江湾城普通住宅的成交均价从9847元/平方米、10055元/平方米、12692元/平方米、17830元/平方米、21676元/平方米，一路飙升。近两年才出炉的别墅类产品成交均价已突 破4万元/平方米。

　　现在，已经没有多少人知道，如今地王迭出的新江湾城区域，在上个世纪90年代曾经被规划为上海的经济适用房基地。就是这样一块仅9平方公里出头的土地，从2005年初踏入商品房市场开始至今的短短5年时间里，先后诞生了6块地王。

　　珠江投资、华润置地、绿城中国、仁恒置地、铁狮门、美国汉斯、中建地产，这些国内外知名的房地产大鳄先后涉足新江湾城，传递着新江湾城楼市疯狂的接力棒。除此之外，还有更多屡次参与新江湾城土地竞拍而最终未能如愿的企业，这其中不乏万科、中海等国内外巨头。

　　根据新江湾城的土地出让规划，后续还将有较大量土地依次入市。这个“疯狂的接力棒”什么时候突然掉落，谁都难以预测。只是，在疯狂和毁灭之间，有时只是一步之遥。

　　“赌徒”接力

　　从某种程度而言，开发商都多少有些“赌徒”心理。而敢于参与新江湾城房价、地价“接力赛”的房企，这种心理显然更重。

　　2009年的最后一天，沉寂近两年的新江湾城再次一鸣惊人。中国建筑股份有限公司的全资子公司中国中建地产有限公司拿下C6地块，总价37.2亿元，楼板价高达32484元/平方米，创下国内住宅用地单价历史纪录。

　　可是，在土地市场，5年来新江湾城并不是一直这样顺利，曾经的大起大落也让不少人惊出冷汗。

　　新江湾城再往前一次的土地出让是在2008年1月，美国铁狮门以底价67.5亿元拿下F地块，折合楼板价仅为7500元/平方米。就在这幅土地成交之前的75天，2007年10月，仁恒置地以13.01亿元抢得D3地块新地王，折合楼面价超过2万元/平方米。

　　新江湾城地价波动的幅度可见一斑。

　　“2005年、2006年时拿下新江湾城最早两幅土地的举动，现在看来是多么划算，当时却被视为疯狂。”某知名房企投资部人士回忆。

　　2005年1月，珠江投资以近16亿元获得新江湾城第一幅土地，楼面地价5617元/平方米，当时周边在售楼盘价格仅8000元/平方米，引来业内一片惊呼；2006年年末，华润置地以15.4亿元拿下14.4万平方米的C2地块，当时也被不少业内人士认为是风险很大。

　　换言之，5年中，每一块新江湾城土地的竞买者，无一不具有“赌徒”心态。

　　在新江湾城，参与接力赛的“赌徒”不仅仅局限于房地产企业，数量众多的个人投资者更将这种“赌性”演绎到了极致。一位来自浙江某房企的业内人士，在2007年绿城中国拿地前，基于“新一批土地价格定将创出新高”的判断，买入一套珠江投资所开发项目的房源，力博D1地块成交楼板价新高。

　　当年，有一大批上述这样的投资（投机）者，在新江湾城土地入市成交前抢入房源，而绿城中国、仁恒置地先后刷新楼板价纪录，让这些个人“赌徒”借开发商“赌徒”的东风，大赚一笔。

　　多位来自中介代理公司的资深人士透露，由于有成功先例，随后每当新江湾城新楼盘开盘，必然引来众多投资投机客光临，炒作之风盛行。

　　只有赢家没有输家的赌局？

　　粗略计算，珠江投资、华润置地两家率先进军新江湾城的开发商，项目已先后开盘，销售理想，早已赚得盆满钵满；购买这两家开发商产品的个人投资者，多则实现了翻番，少则大赚50％；即使至今尚未开盘的九龙仓项目（绿城中国与九龙仓置换新江湾城地块而来）和仁恒置地项目，以目前区域价格水平，似乎也不可能出现亏损。

　　作为整个区域的运营商——上海城投，不仅通过不断飙升的地价回笼大量土地一级开发资金，还通过参与二级开发（与汉斯合作开发）分享整个区域房价大涨的巨大蛋糕。

　　根据此前已公开出让的土地情况，珠江购地约16亿元、华润15.41亿元、绿城12.6亿元、仁恒13.01亿元、铁狮门67.517亿元以及汉斯购买C5股权约17亿元，加上最近出让中建地块37.2亿元，5年间，上海城投的土地出让毛收入高达178.737亿元。

　　2009年初，上海城投总经理俞卫中曾告诉本报记者“60％的土地已经出让”，加上2009年底出让的中建地块，新江湾城目前的待出让土地预计还有1/3，随着后续地块的推出，上海城投的土地出让收入自然还将上涨。

　　“在2007-2009年间，新江湾板块的价格出现大幅上升。目前，该板块的新盘开盘均价在26000-27000元/平方米，而在2007年初仅为9000-10000元/平方米，新盘开盘均价在三年间经历了约为2.8倍的涨幅。”21世纪不动产分析师黄河滔指出，从价格走势而言，除在2008年10月至2009年3月间出现阶段性回调外，其他时段中均保持上升趋势。

　　21世纪不动产上海锐丰新江湾区域经理韩飞介绍，在金融危机发生前，新江湾板块的购房者自住型较多，占比约为80%，金融危机之后，投资型购房者所占比重上升，约占总数的40%。新江湾板块投资型买家主要来自福建、浙江和上海崇明。

　　似乎，在新江湾城这个大赌局中，至今只有赢家没有输家。

　　如今鲜有人提及的一个情节是，市场成交数据显示，2008年楼市调整时期，新江湾城房价的最大跌幅曾经超过40％！

　　赌局不可能没有输家。最新高价拿地的中建地产、目前房价高点依然买入新江湾城物业的买家、或者新江湾城后续土地的买家，后续房源的买家，都有可能，谁成为输家，都不必意外。