中服地块升招标门槛 潘石屹炮轰“内定”

　　在中央部委清查“地王”、抑制房价过快增长的步步调控中，北京中服地块毅然登场，结果未出，已先掀起一波风浪。

　　这块位于北京CBD中心的地块，近几年来就被业内认为迟早将创地价纪录，但因为地理位置极为优越，也早已被中国顶尖房地产开发商所觊觎——这其中包括央 企巨头、民企新锐乃至海外大鳄。

　　1月29日，北京市土地整理储备中心网站挂出该地块的出让信息，令一场想象中华丽的舞会变得鞍马冷落。根据竞买条件：投标主体必须是不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金金融机构的联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。

　　这几乎意味着，能拿到舞会门票、迎娶中服这位“公主”的白马王子几无他选。

　　“这种做法有违土地出让公平、公开、公正的基本原则，也让土地公开出让流于形式，成为幌子。”2月1日，多年来对竞标此地块念念不忘的SOHO中国董事长潘石屹在接受本报记者采访时坚持认为，“符合挂牌条件的全世界只有一家公司。”

　　潘石屹虽未点名道姓，但业界的一致指向便是远洋地产——本地块的一级开发商，在中服地块挂牌前一月刚刚引入中国人寿成为自己的第一大股东。截至记者发稿时，远洋地产未对此表态。

　　对此，北京市土地整理储备中心副主任叶向忠明确向本报记者表示，不存在所谓“内定”。“首先设定具有一级开发资质且不低于30亿元的注册资本金门槛，是出于该地块特殊的地理位置以及产业定位考虑。”叶向忠指出，如此核心地段的地块是绝对容不得烂尾的，只有真正有资金实力和开发能力的开发企业才可以参与角逐。“政府是希望做持有型经营物业。”

　　硬币的另一面是，地方政府正承担着落实新一轮房地产调控的压力，2010年如何避免“地王”带动房价飙升的模式重演，成为不容回避的话题。

　　类似做法在二、三线城市更为普遍，通常被“内定”的都是商用地块。一位不愿透露姓名的二线开发商告诉记者，该企业曾数次收到邀请，到三、四线城市开发商业项目，有些地块甚至是“零地价”出让。

　　国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受本报采访时并不认同“内定”的做法。他指出，尽管从最终结果看，地价并没有炒高，但“招、拍、挂”解决的是公正和公平问题，有助于减少暗箱操作、内部交易、避免腐败。

　　“内定”疑云

　　潘石屹是中服地块诸多追求者中最公开的一个，但当他看到该地块出让信息时，他无比失落。

　　除了前述对竞标主体的严格限制条件，还有许多出让要求被业内指为有“内定”之嫌。比如挂牌出让的时间点。“挂牌竞价起始时间为2010年2月22日9：00时起，挂牌竞价截止时间为2010年3月8日15：00时止。”一位持“内定”说的业内人士指出，即使为拿此地块按要求设置相应条件，只有短短20天时间，其间还有10天是春节假期，根本无法拿到政府的任何批文。

　　该人士还指出，挂牌文件第二十三条中还规定：“宗地北侧代征道路内现有日坛中学光华路分校的部分校舍，将由商务中心区开发公司在本项目成交之日起两年内完成拆除工作”，由于建设期只有三年，如果一级开发公司远洋地产在两年后才将校舍拆迁完成，建设单位是无法按时完成建设工期的。

　　“在土地市场看好时，土地部门可以提高招标人的门槛，例如：付款方式可以一次性支付、开发资质应该是一级的等等，但不能只让一家公司参与，如果这样还要土地公开出让的程序干什么呢？直接签合同不就行了吗？”潘石屹认为。

　　激烈言辞背后，是现实照进梦想之后，即将出局者潘石屹等一批地产业大佬的落寞。

　　北京市国土局方面并不认可业内的质疑。北京市土地整理储备中心副主任叶向忠强调，只要是一个实大够强大的房企背后一定会有一个强大的金融机构团队，组成联合体应该不成问题。

　　“2月22日到3月8日虽是公示时间，但并没有说联合体的成立时间必须在2月22日之前，公示期内也可以是联合体成立的时间。目前这个时限完成联合体的成立是没有问题的。”叶向忠认为，如果真的有资金实力，可以追加注册资本金，“据我了解，这个程序一个星期就能完成”。

　　“曲线”拿地？

　　叶向忠的解释，其实暗合业内的一种操作思路——“曲线”拿地。这是多家潜在竞标的外资背景机构和民营企业寻求的参与路径之一。

　　据记者长期跟踪，此前，除了国企阵营之外，对中服地块感兴趣的“民企阵营”和“外资阵营”也蔚为大观，SOHO中国、大连万达、上海世茂以及和记黄埔、嘉里建设、九龙仓都在其列。

　　“只有那些具有综合开发权的国有企业注册资本金才可能达到30个亿，外资和民营企业一般都会是以项目公司名义存在，注册资本根本达不到30个亿。”2月1日，一位民营房企人士向记者分析道。

　　“我们现在唯一能做的就是想尽办法去符合条件。”这位民企人士坦言，除了积极追加注册资本金以及寻求金融机构合作以外，再就是试着采用“借壳”那些符合注册资本金要求的“国企”，而“借壳”的代价可能会高达几千万元。

　　无论是“内定”传闻也好，还是曲线拿地策略也好，其中体现的都是一个问题，那就是国土主管部门在土地出让环节的公平质疑。这绝不仅仅是北京的问题。“以中服地块为例，实际上，如果这块地有特殊的产业定位和政府意图，完全可以在规划上有所体现，比如规定不能散售等等，这样更能体现公平，让业界不会担心暗箱操作。”中原地产华北区总经理李文杰坦承，中服地块以这样的方式出场，的确容易让人有公平质疑。

　　据记者了解，事实上，“内定”的做法在二、三线城市更为普遍，通常被“内定”的是商业地块。

　　一位不愿透露姓名的二线开发商告诉记者，有些地块，地方政府很早之前就会直接跟意向企业联系。商业地块和住宅地块不同，商业地块更强调开发商的资金实力和运营能力。地方政府也很担心，地块被一些不具资质和实力的企业“高价”竞得后，被闲置。此外，住宅地块仅为一次土地出让性收入，商业地块能够贡献税收。

　　潘石屹还指出，土地出让收入占城市财政收入的比例很大，如果设定条件只让一家公司参与而没有竞争，将造成底价摘牌，就会让政府损失很多财政收入。但对于这种国有资产被贱卖的担忧，叶向忠认为，成交结果才最有说服力。

　　北京中原三级市场研究部也认为，不排除在中服地块挂牌日之前，有机构组成符合条件项目公司的可能，相比2009年成交的地块，中服地块从面积及位置来说，楼面价突破3万将成为必然，所以这一地块的最终成交价肯定突破100亿并有望达到120亿。

　　记者致电前述多家企业，但都不愿对此事多加评论，只有潘石屹指出，如果真的把企业逼到“借壳”这个程度的话，“土地市场又要乱了”。