物业税 误了谁？

　　调控政策"打偏"对象 商业地产再陷谷底 重税变相抬高房价———

　　谁能想到，尚在襁褓中的物业税政策还未出炉便遭到了各方面的口诛笔伐。按照坊间说法，旨在平抑房价、遏制投机的物业税最迟在2010年年底开始实施，而首先涉及的便是商业地产领域。一边是价格飙升、急需降温的住宅市场，一边是嗷嗷待哺、举步维艰的商业地产，物业税的板子却首先打向了后者。一时间，商业物业抛盘潮起，本已渐露疲态的二手楼盘止跌反弹，“房价仍然会大涨”又一次成为市场的主流声音。物业税先从商业地产入手之举一旦成行，将会引发怎样的市场反应？商业地产是否会因为物业税的实施而一蹶不振？近日，记者就这些问题采访了有关方面。

　　●商业买家纷纷离场

　　物业税引发商住盘抛售潮

　　杨女士在一个月前看中了三里屯50年产权的酒店式公寓“屯三里”，35000元/平方米的价格在该区域并不算高，而且一度销售火爆。但也就这几天，物业税征收从商业地产开始的消息得到证实，杨女士迅速改变了想法。

　　“作为一个投资者，第一重要的自然是投入和回报比例，本来看中酒店式公寓的原因就是出租回报率，虽然这种投资产品的物业费、供暖费等持有成本不菲，但有同样不菲的租金可以弥补这一缺陷，物业税一旦从这种商用楼盘征收，意味着持有成本增大，在当前租金低迷的市场状态下，这样的投资肯定不值。”杨女士告诉记者，她已经将目光投向了东四环的一个新开盘住宅，23000元/平方米的均价比周边二手房都要低2000元/平方米至3000元/平方米，住宅投资还是最稳妥有效的投资方式……

　　也许杨女士的投资行为正是物业税从商业开征导致的结局，同时也正是业内人士所担心的。

　　一方面是投资客的“弃商投住”，而另一方面却是商住抛盘。位于百子湾的酒店式公寓金都心语目前成为交易活跃的项目。周边二手房价格已经突破20000元/平方米，而金都心语的酒店式公寓17000元/平方米，比三个月前下跌了将近3000元/平方米。抛盘者秦小姐告诉记者，当时购买这种酒店式公寓的初衷是出租，但后来发现无论是商水商电，还是供暖，维护成本很高，后来听说这样的房产如果要上市，还要补齐土地出让金以及各种综合税费，现在又加了一条物业税，及时“逃脱”才是上策。

　　金都心语早已清盘，但对于眼下北京一些商业立项的住宅来说，物业税不啻于晴天霹雳。四环外一处商业立项楼盘，早在去年年底就已经被“内部抢空”，该项目分五十年、四十年、三十年产权，但物业税开征发布后一两天，又爆出了该项目将于节后开盘的消息。销售负责人私下对记者透露，当初“预订”的人群基本都是关系户，而且基本都是投资客，物业税的出炉使得这部分买家离场，但这种产品能否被刚需认可，还需要进一步检验。

　　通过采访记者得出这样的结论，物业税施行与否目前还没有最终定论，但对于商业立项的楼盘已经造成了沉重打击，而商住楼抛盘潮并未改变同等区域二手房的价格。从这方面来说，试图征收商业地产物业税来影响住宅价格的举措很可能造成“南辕北辙”的结局。

　　●商业和住宅价格本已倒挂

　　物业税浇灭商业地产复苏火苗

　　“商业地产是没有泡沫的，而且是一个很健康的市场。物业税从商业地产开征会浇灭刚刚复苏的火苗。”汉博商业顾问管理公司董事长朱友军对记者说。

　　就在物业税开征消息前不久，世邦魏理仕发布了《2009年北京优质商业物业市场回顾及展望》，据该报告显示，受全球金融危机影响，大部分零售商调整了开店计划，北京商业地产形势仍旧严峻，租金下挫严重。

　　在租赁需求大幅下滑的情况下，不但新项目招商困难，而且一些已经开业的项目也正在调整。东四环的美罗城，北四环的北辰时代名门购物中心都在进行整体的重新定位和招商工作，美美百货从西单的首都时代广场撤离。在一些新兴商圈内，商户调整的现象也屡见不鲜。同时，上半年的新增供应26万平方米，尽管出租率已经达到85%以上，但仍然对市场造成较大的压力。因此，2009年二季度北京市场空置率达到9.2%，环比上升两个百分点，同比上升1.2个百分点。

　　而同样为商业地产的写字楼市场，仲量联行发布了2009年第四季度的写字楼市场报告，数据显示，截至2009年12月31日，新增供应使得整体市场空置率上升30%，北京写字楼租金下跌3%。

　　在这种形式下，物业税的出炉无疑使得本就举步维艰的商业地产雪上加霜。

　　朱友军称，目前北京市场上，写字楼、商铺的价格与住宅的价格倒挂现象严重，按照常理，商业地产的房价至少应比住宅高出30%以上。大量商铺、写字楼的大面积空置，已经不是一两年的事情，而业内包括政府有关部门都在积极地寻找破解之路。随着中国率先逐步走出金融危机低谷，世界各个商业巨头纷纷看好中国前景，大宗整端的商业行为都在进行着，物业税的出炉，影响将有多大，目前不敢预估。

　　“按照国际流行的算法，每个人拥有的商业面积应该在1.2平方米，这样的配套才能符合生活标准，但在中国，还远远达不到这样的标准，物业税一旦实施，国际标准就更难实现了。”朱友军说。

　　●商业地产投资受挫

　　投资潮势必抬高住宅价格

　　无论是写字楼还是商铺，持有成本目前是租金12%的房产综合税加上5.5%的营业税，虽然颇高但也非常合理。在当前经济形势下，很多有先见之明的投资者认为是个抄底的好时候，因此，诸如望京、亚运村、泛CBD等区域的写字楼从2009年下半年开始逐渐走出低谷，很多写字楼的出租率达到了85%以上，很多创业型的中小型公司为了形象需要纷纷入驻，而且鉴于租金处于低谷，一签租期就是五年以上，可以说，2010年的商业投资在2009年年底被业内人士广泛看好。

　　物业税的“横空出世”使即将走出低谷的商业地产重新回到谷底。北京某知名广告公司总经理张先生告诉记者，他本来已经与百子湾一处写字楼持有者谈妥，以每年18万元的租金租赁数百平方米的面积。但就在近几天，持有者称不签长期合同，等物业税实施之日，房租要另行核算。

　　张先生明确地告诉记者，他已经决定不再租赁写字楼，而是准备购买该写字楼一路之隔的后现代城二手房大户型用于办公。“现在住宅不禁商，买下来一方面用于办公，一方面成为持有物业，总比租赁写字楼划算。”

　　几家欢乐几家愁，对政策敏感的住宅开发商们绝不会放掉这一促销的机会。不少未开盘的项目已经明确提出半住半商的产品开发，类似当年SOHO、深蓝华亭这样的住宅办公将很有可能再次成为市场的“弄潮儿”。

　　●有关人士呼吁 应取消商业

　　地产物业税 鼓励商业投资

　　一铺养三代，传统的置业理论是商业地产不会彻底萧条的原因所在，但前提一定是要有稳定的回报，持有成本不能太高。

　　在双井桥附近，吴先生与人合股，在前不久用360万元购买了一处100多平方米的临街商铺，并且成功地租给了一个蛋糕店，年租金20万元左右，粗算下来，吴先生要17年才能收回成本。

　　“如果征收物业税，像我这样的商铺运营就相当困难了，拿1%来算，我每年至少要交3万元左右的物业税，相当于是一个半月的房租，我如果把它摊入成本强加给租户，人家肯定要退租，要知道，现在很多商铺都空着，租金也便宜，物业税带来的后果只能我自己承担了。”吴先生无奈地表示。

　　正如全国政协委员、林达集团董事长李晓林所说的那样，为什么要征物业税？是为了增加税收吗？不是，中国财政状况特别好，尤其是北京财政政策特别好，没有什么理由再向本就税费很高的商业地产征税。如果此举是为了调整房地产，让房价降下来，这种理由更牵强，更没有道理，降房价主要是要增加供给，而不是单纯靠税收来实现。

　　而商业地产一旦沦为市场的“弃儿”，结果如何？朱友军说，商业地产对于增加就业，关注民生有着积极的作用。最关键的是，住宅火了，而配套设施的建设无一不是由商业发挥作用的。社区里没人投资做超市、洗衣服务等商业地产最低端的产品，无论再豪华的小区都会蒙上“生活不便利”的阴影。

　　除了质疑，有关人士呼声最高的是建议取消或者暂缓对商业地产开征物业税，让商业投资转移人们对住宅投资的视线。

　　一位业界专家说，对于商铺等商业物业来说，在各城市中现在不是过剩问题，而是过少。最简单的常识是，如果没有建好的商场、没有小业主投资的沿街商铺，哪里会有沃尔玛、肯德基、呷哺呷哺、面爱面？如果不是这些年万达在商场里建了那么多院线，又何以有全国院线票房总收入达到62个亿？因此，商业投资应该成为被鼓励的行为，只有这样，才能使真正的投资客将目光从住宅转向商业，从而使住宅市场降温。

　　中原地产北方区总经理李文杰则认为，在美国、香港等地也征收物业税，但他们的初衷是收取这笔费用是为了使得社区或者写字楼更好地维护。用途主要是纳税、维护、安全等。比如在香港，收取物业税的部门会支取很可观的一部分交给警察局，让他们增加警力维护社区和楼宇的安全，成为“差饷”。而目前有关部门提出的物业税只提收取，不提用途，无疑使人们产生怨言。因此，建议暂缓实行商业地产物业税。

　　本版文/本报记者 张舰

　　●新闻背景●

　　北京最早今年年底开征物业税 首先针对商业地产

　　近日，市地税局有关负责人表示，北京最早今年年底开征物业税，首先列为征收对象的是商业地产。物业税的税率范围大致在0.5%至1%之间。市地税局有关负责人透露，北京最早明年年底开征物业税。小组讨论会的税务专家们预测，社会关注的物业税的税率范围大致在0.5%至1%之间。

　　关于物业税如何征收已有多个方案。基本方式就是按市值估价，打折后按一定比例计税。比如，市价每平方米2万元，可以打七折或者五折，以五折做基数，再按一定比例征收，预计会从1%左右计征。

　　潘石屹：征收物业税如果从商业地产开始肯定是打偏了

　　（高调主张“出台物业税抑制房价上涨”的地产商——SOHO中国董事长潘石屹，上周在接受本报记者采访时澄清：“如果从商业地产开始征收物业税肯定是打偏了。”）

　　“老百姓反映最强烈的高房价问题，肯定指的是住宅，而不是商业用房。”潘石屹认为，如果把要投资商业房的人赶去都买住宅投资，对住宅价格的影响可想而知。针对物业税和目前征收的其他税种的交叉问题，潘石屹说，“如果实施物业税，就要减少营业税和契税。”另外，潘石屹向记者明确表达了他对“第一套房不能征收物业税，从二套以上开征。”的观点。他为此举例：“一位部级干部如果在北京二环住一套200平方米的房子，现在的市场评估价大约是每平方米5万，这套房产就价值1000万，按每年1%征收，一年就要交10万，这应该不是这样的居住者能承受的。”

　　尽管主张以物业税压低房价，但潘石屹却表示，“我没有向人大提任何建议。这问题太复杂了，我写不清楚。尤其在减税的气氛和环境下。提出加税有点不合时宜。”

　　蔡鸿岩：应该鼓励个人投资者投资商业物业

　　（针对掌握有绝对话语权的专家，近来对“从商业地产开始征收物业税”的发言，资深地产传媒人蔡鸿岩强烈表态。）

　　权高位重的专家针对房地产的发言观点是媒体最关注的热点，也会成为政府决策的依据，所以专家们的发言要慎之又慎。

　　本人认为物业税征收绝对是遏制购房投资最有效的手段。但当前迫切需要遏制的购房投资是住宅，而绝不应是商业物业。稍微懂点专业的人就会知道，现在房价上涨过快全部指的是住宅类商品房。过快上涨的房价甚至已经引发一系列社会性问题。而从近些年国家针对住宅商品房价过快上涨出台的一系列调控政策手段效果来看，过去所有税收环节的调控手段都仅局限于流转环节税收的增或减。事实证明，如果想要抑制日益增多的投资购房群体投机行为，只有将流转环节征税，转为持有房产环节征税，想要多占房产的有钱人才会得到震慑。

　　而商业物业与住宅类商品房则完全不同。从市场层面看，住宅价格上涨过快的城市，住宅与商业写字楼的价格全部出现价格倒挂现象，住宅价格远远高于写字楼。这样的情况下，再先从写字楼等商业物业开征物业税，实际上是棒子打狼却打在了羊头上。

　　现在，国家要大力促进发展第三产业，大力发展文化创意产业，所有这些发展都要仰仗于商业物业供给达到足够的量。在这样一个调整国民经济产业结构战略性发展的关键当口，为什么权高位重的专家一再去讲要对商业地产加征物业税？