深圳：今年会否重现退房潮

　　深圳楼市1月下旬已出现退房现象，那这一苗头会否在今年呈燎原之势，重演2008年的退房潮？深圳房价会否再坐上“过山车”？本报近期独家报道了有买家为退房宁愿放弃10万定金后，引发各方热议。昨日，深圳房地产专家和律师一同走进新浪乐居直播室，就今年深圳房价走势进行了一番唇枪舌战。

　　成交量锐减、盘源迅速攀升、个别开发商赶出货、银行房贷收紧……这是目前深圳楼市的现状。广东德海律师事务所主任律师张茂荣认为，房地产纠纷变化是楼市晴雨表，退房现象表明买家对后市信心受挫，今年楼市接下来将迎来调整。深圳众厦地产战略研究中心总监林晓华则认为，今年会否出现退房潮仍然很难说，要取决于春节后银行信贷是否收紧；当然某些去年涨幅较惊人、今年供应量又较大的片区，例如龙华、后海，可能会出现退房潮。而家家顺市场部总经理陈飞龙表示，今年年初至6月楼市的波动将会较大，但整体房价不会像2008年一样深幅下跌，退房潮也很难集中爆发，市民如果需要买房，可以在风险可控前提下，在年中入市。

　　一月中旬再现退房

　　退房苗头的信息，最先是从广东德海律师事务所主任律师张茂荣传出来。“我接到的第一个退房咨询电话，是在1月15日；接下来的两个星期，连续接到八九个想退房咨询法律风险的电话，都觉得房子买贵了。”张茂荣说，在房价飙升、业主反价毁约成风的2009年，退房个案为零；而目前买家都千方百计寻找法律漏洞，希望以最小的代价摆脱房产，即使好几万元的定金被业主没收也在所不惜。

　　家家顺市场部总经理陈飞龙也对这一说法予以肯定。“确实是从1月中下旬开始，买家的心态发生了很明显的转变，犹豫、担心。”陈飞龙说，但是退房还没有形成普遍现象，而目前想退房的，主要是经济实力比较弱、看房价上涨想跟风炒房的“菜鸟级”投资者。

　　记者了解到，1月10日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。正是国十一条的颁布，导致1月中下旬开始买家信心的动摇。

　　成交量锐减房价松动

　　陈飞龙介绍说，1月二手房市场成交量锐减，购买意愿严重减退，根据家家顺各家地铺情况，1月比12月成交下滑了30％以上。另一方面，业主放出的盘源数量迅速攀升了20％，成交价比业主报价低很多，普通住宅的议价空间大概为5～10万元，而高档楼盘更可以砍价20～30万元。

　　众厦地产统计的深圳国土委数据显示，深圳1月一手房成交3903套，环比下降10％；如果剔除盐田区高达13万元／平方米的豪宅天麓，1月新房成交均价只有19270元／平方米，环比下跌13．6％，跌破了两万元。

　　另外，深圳众厦地产战略研究中心总监林晓华介绍说，从深圳新房签订合同以及备案数据来看，近期首次出现备案数少于签合同数，而在楼市火爆的2009年，这两者的关系刚好相反。个别开发商也开始赶紧出货，售价比之前预期都要低，优惠幅度也比之前要大。

　　二套房贷收紧 交易时间拉长

　　陈飞龙介绍说，目前二套房贷卡得很严，放贷额度从原来的按年和季度来算，变成如今按月度来划分，再加上由于有7折利率取消的预期，各家银行都在观望，希望能够有更多的利润空间，因此，银行将发放房贷的步伐放慢了，房产交易的过程变得比较漫长，甚至两个月都不一定能够赎出楼。

　　三位专家均表示，房产交易跨度时间越长，交易的风险就越大，因为房价很有可能在这两个月内就发生变化。例如，2008年，有开发商对之前卖出的房子拖延办理房产证，因为开发商担心业主拿到房产证后抛售房子，对开发商后期房源的价格造成打压。

　　龙华、后海最有可能爆发退房潮

　　张茂荣说，2007年上半年，房地产纠纷绝大多数是业主毁约不卖；2007年下半年和2008年，则是买家退房高峰期；而2009年3月开始，再现业主毁约反价潮，再次见证了房地产的一波牛市行情。“退房潮是否会出现，取决于房价下跌幅度。”张茂荣认为，如果在接下来的日子里，咨询退房法律的电话增多，那么代表买家信心越来越小，那么将促使房价更快下滑。

　　林晓华则不认同这一观点，他认为退房是房价下跌的结果，而非原因，致使房价下跌的因素很多，但资金面即银行放贷政策以及执行力度，才是最关键的。“目前退房潮会否出现还真假难辨。”林晓华说，不排除在某些泡沫比较大的片区，例如龙华、后海片区，去年房价飙升，新楼盘供应较多，或许有房价下跌的可能，退房潮也最有可能出现。

　　“网友们不要对房价大跌存有太多幻想。”陈飞龙则非常肯定地表示，今年不会出现退房潮，因为虽然深圳房价有泡沫，但发生像2008年那样的大跌可能性极小，房价窄幅波动不足以导致退房潮。“房价的高低很难有个标准，几年前谁又能想像深圳房价能飙到两万元？”

　　今年年中可以抄底？

　　陈飞龙认为，今年国家的货币政策方面，还有可能继续提高银行的准备金率，或加息，因此房价大涨已经不可能。今年年初至6月份，深圳楼市将面临波动，因此，他建议，如果自住客想买房子，可以在经济能力允许的前提下，在6月份之前谨慎入市，因为此时房源充足，议价空间大。“波动产生机会，网友要有逆向思维，当80％的人都看跌的时候，往往就是上涨的前夕。”陈飞龙说，能否抄到底部并不是最重要的，关键是能买到合适的、价格又相对合理的好房子。

　　陈飞龙根据多年的从业经验，建议购房者在挑选房屋时，要买那种有大社区、首付较低、租金高的房子，另外，小房子比大房子更划算。