去年12月上海开发贷跳水 银监局警示房贷风险

　　核心提示：在银监局的风险提示背后，一是2009年上海的商业用房开发贷款不良余额呈现逐步上升态势；二是按揭贷款压力测试不容乐观。

　　2月4日，立春，但开发商的感受却有点像“大寒”。

　　上海银监局最新发布的2009年上海房地产信贷运行分析（下称“报告”）显示，2009年12月，上海市中外资银行房地产开发贷款止住增势，当月末的开发贷余额出现24.2亿元的下降。并再次警示在沪银行业金融机构严控房地产信贷风险。

　　“在沪各银行业机构要积极配合国务院和地方政府落实房地产行业的各项调控新举措，并密切监测调控过程中可能引起的相关信贷风险，加强风险管理，及早采取防范措施。”上海银监局表示。

　　在上述风险提示的背后，一是2009年上海的商业用房开发贷款不良余额呈现逐步上升态势；二是按揭贷款压力测试结果不容乐观。

　　2009年底，上海银监局组织辖内中外资银行开展了个人住房按揭贷款压力测试。初步结果之一是，房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍。

　　开发贷12月跳水

　　因房地产市场强劲复苏，2009年，商业银行趁机大力吸纳个人住房贷款和房地产开发贷款，部分银行还一度上调房贷业务指标。

　　报告显示，2009年上海中外资银行房地产贷款呈现“两升”特点：一是速度升，2009年12月末房地产贷款同比增速为28.1%，增速高于各项贷款同比增速3.6个百分点；二是比重升，2009年末房地产贷款余额占各项贷款的比重为27.7%，比年初上升0.8个百分点。

　　在全年1630.7亿元的房贷增量中，个贷占比近七成。报告显示，个人住房贷款余额4184.5亿元，比年初增加1070.8亿元，同比多增981.9亿元。

　　相比2008年不足百亿元的增量，沪上中资银行2009年的个贷可以算是打了一场“翻身仗”。当年，中资银行个人住房贷款增加995.8亿元，同比多增937.8亿元。

　　自然，开发商也一度成为各家银行的座上宾。截至2009年末，上海市中外资银行房地产开发贷款余额2678.5亿元，同比多增406.2亿元。其中，商业用房开发贷款余额比年初增加171.1亿元，增量连续四年超过住房开发贷款；住房开发贷款余额比年初增加117亿元；土地开发贷款约为208亿元，处于历史同期的高位。

　　报告指出，尽管房地产开发贷款全年增加较多，但下半年增量的递减趋势明显，甚至在12月份出现负增长。2009年9-12月，开发贷款分别增加76.5亿元、66.5亿元、36.7亿元和-24.2亿元。

　　这或许只是一个开头。新年伊始，面对潮涌的客户需求，商业银行也是“择优录取”。

　　“可以肯定的是，现在开发商向银行提款时，会遇到没有额度，需要排队的现象。”2月4日，一家上市银行投行业务人士称。

　　房价下跌的压力测试

　　2009年，在房贷突飞猛进的同时，沪上银行的资产质量依然保持良好水平。

　　报告显示，截至2009年末，上海市中外资银行房地产不良贷款余额54.6亿元，比年初减少7.1亿元，比全部贷款平均不良率低0.46个百分点。不良率0.72%，比年初下降0.32个百分点。核心提示：在银监局的风险提示背后，一是2009年上海的商业用房开发贷款不良余额呈现逐步上升态势；二是按揭贷款压力测试不容乐观。

　　即便如此，在2月1日上海银监局召开的中资银行业金融机构负责人会议上，上海银监局局长阎庆民提示各家银行，要管控四类重点风险，严守风险底线，房地产信贷风险正是其中之一。

　　“上海的房地产行业贷款余额占比高达27%，如果包括经营性物业贷款、建筑业贷款和以房地产为抵押物的其他贷款，涉及房地产行业的贷款占比更高。”阎庆民表示。

　　随着“国11条”以及地方政府出台的各项调控举措，房价存在下行压力，会间接影响商业银行的信贷资产质量。目前，上海已有风险征兆，表现之一是2009年上海的商业用房开发贷款不良余额呈现逐步上升态势。

　　不仅如此，2009年底，上海银监局组织辖内中外资银行开展了个人住房按揭贷款压力测试，结果不容乐观。

　　报告披露的初步结果表明，以2009年9月30日数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍。

　　上海银监局要求在沪银行加强对房地产企业的风险监控，密切关注房地产企业尤其是高价圈地的开发商、脱离核心主业进入房地产的大型企业集团的杠杆率，加强对开发商、项目公司和母公司的并表风险管理，增强逆周期的风险预测力。

　　该局指出，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。对调查发现和经相关部门查实的存在囤地、捂房行为的开发企业，不得对其发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。

　　其次，要强化房贷行为的规范。上海银监局强调，坚决控制投资投机性购房贷款，凡已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，首付最低四成，贷款利率严格按风险定价。