全球房市基本走出衰退 外资依然看好中国楼市

　　全球房市基本走出衰退 外资依然看好中国楼市

　　随着投资者的信心逐渐恢复，2010年全球房市前景将渐趋明朗，风险将在价格上重新得到合理反映，卖方的定价会随之理性化，交易量也会温和上涨。在全球大部分地区，2010年将会是投资房地产的理想时机。

　　尽管2009年中国各大城市的房价飙升以及香港特区、新加坡等地楼市的异常火爆已经引发了人们对亚洲出现资产价格泡沫的担忧，但现在就判断中国或者亚洲的楼市有泡沫尚为时过早。

　　作为引爆本次金融危机的导火索以及对国民经济至关重要的产业，房地产一直受到各方人士的高度关注，特别是去年下半年以来亚太房市更是成为焦点。急速上涨的房价让亚太各地政府绷紧了神经，已相继采取了为楼市降温的措施。就全球各地房市的现状、2010年走势以及投资机会等热点问题，2月4日领盛投资管理有限公司、野村证券的专家与本报记者分享了他们的看法。

　　领盛投资管理有限公司是全球房地产投资管理公司仲量联行集团，活跃于房地产资本及运营市场。根据该公司当天在京发布的第16份投资策略年度报告，目前全球各大主要房市价值的急速下滑已基本停止。随着投资者的信心逐渐恢复，2010年全球房市前景将渐趋明朗，风险将在价格上重新得到合理反映，卖方的定价会随之理性化，交易量也会温和上涨。在全球大部分地区，2010年将会是投资房地产的理想时机。报告还预计，2011年至2012年不动产信贷市场将逐步复苏。

　　具体到各个市场来看，美国房市衰退显然已经结束，但复苏尚处于“蹒跚学步”阶段。大多房地产活动指标在2009年一季度触底，此后一直保持在底部水平，没有指标出现以往在周期性低谷后的强劲反弹。更令人担心的是，近几个月有部分指标甚至出现了回调，如12月份二手房销售环比下滑16%；已攀升的新屋销售在去年7至11月的5个月中有4个月出现下降；较底部上涨14%的新屋开工自去年6月以来下滑了6%；处于低位且不断下滑的建筑商信心指数暗示业内企业对未来仍极为悲观。

　　尽管如此，野村证券驻纽约经济学家潘德尔仍表示，购买力的显著提高、房价似乎已经企稳以及政府的持续支持将推动2010年美国房市继续复苏。当然，过度供给将继续阻碍房市出现更强的反弹，复苏速度将缓慢且不稳定。领盛投资管理全球策略师戈登也对记者表达了类似看法。他把美国房市形容为“一块正在融化的冰”，认为疲弱的经济基础将进一步推高空置率、价格向下寻底，这一趋势将持续至2010年下半年，随后将出现交易量上升、价格稳定、房租收入增加的情况。

　　除美国房市酝酿复苏外，戈登对2010年全球房地产市场走势作出以下预测：英国、中国香港、韩国整个房市的价格以及中国大陆、新加坡住宅价格将会上涨；西班牙、意大利、日本的整体房市价格以及新加坡的写字楼价格将下跌；澳大利亚、加拿大、法国、德国房价将趋于稳定；墨西哥、中东欧房市酝酿复苏。他表示，2010年随着中国和印度经济的快速发展及区内其他经历过收缩的经济体于年内收复失地，亚洲地区将为投资者提供多样化的投资机会。

　　尽管2009年中国各大城市的房价飙升以及香港特区、新加坡等地楼市的异常火爆已经引发了人们对亚洲出现资产价格泡沫的担忧，但此前在京接受本报记者采访的野村证券亚洲首席经济学家苏伯拉曼不以为然。他说，现在就判断中国或者亚洲的楼市有泡沫尚为时过早。同时，历史经验表明与高杠杆负债率联系在一起的资产泡沫非常危险，但目前亚洲总体的负债比率并不是太高，去年信贷增速相当快的中国，杠杆负债率仍然不高。他建议亚洲在这方面应该汲取西方的经验教训，不要光盯住消费价格指数(CPI)，还要关注资产价格。他还对中国近期上调存款准备金率并采取调控房市措施表示赞赏，认为这些举措将能够避免和减少泡沫破裂的风险。

　　领盛投资管理亚太区策略主管曾纪崇也看好中国房市。他在回答本报记者提问时表示，2010年中国商业房地产的需求特别是一线城市会维持高速增长，住宅市场则会趋向平衡。他看好商业地产的投资机会，提醒人们注意投资高端住宅的风险。

　　“国内改善型和自住型住房潜在需求强劲，而城市化进程及生产力的发展将延续这一趋势。鉴于中国的国内生产总值、生产力、工资的增长很快，房价长期趋于上涨并不令人奇怪。近期政府收紧房地产政策的目的是希望在短期内限制投资型购房需求，使市场的需求结构变得更加平衡。”曾纪崇如是说。

　　曾纪崇还认为，在中国内地，最佳的高回报投资机会包括中档的住宅及商铺物业，尤其是二线城市如成都、重庆、秦皇岛等地的物业。同时，位处新兴物流枢纽的仓库项目亦将有良好的增长。同时，中国的工业房地产还将从物流价值链现代化中获益。但是，他提醒道，在北京、上海这些过热的市场，投资者在争夺物业项目时必须特别谨慎。