来源：中国经营报
作者：丁玉萍
2009年11月初，市场曾一度盛传的“取消首套房利率7折优惠”终于一语成谶。
自中国银行（601988.SH）在业内率先宣布首套房利率取消7折优惠、上调至8.5折之后，又有其他商业银行做出类似的政策调整。《中国经营报》记者获悉，光大银行近日也开始取消了首套房利率7
记者获悉，尽管目前多数银行仍表示首套房7折优惠并未取消，但针对客户分级，已经开始不同程度的实行差别化定价。与此同时，更多的银行表示观望、或者正在研究如何调整首套房政策。
目前判断首套房7折优惠时代将全面终结还为时过早，但随着房地产调控和信贷规模控制的加强，房贷收紧已成趋势。而近日首套房政策上的突然转向，背后也有银行的“苦衷”：在规模严重受限的情况下，商业银行不得不再次“以价补量”，只不过这次动刀的是“首套房”。
中行、光大首套房“新政”：利率上浮、首付须四成
2月初，中行在业内率先表示取消首套房利率7折优惠幅度，各分行视情况可上调至8.5折，并且承认1月份已终止与房地产中介公司的业务合作。一时之间，业内反响巨大。
中行并非孤军作战。紧随其后，记者从光大银行北京分行个贷部门一人士处了解到，该行的首套房贷贷款也全部取消7折利率优惠。而与中行做法有所不同的是，光大银行首套房利率分成两类，7.5折和8.5折。“贷款在6成以下，即首付4成的，利率打7.5折；首付2成的，利率8.5折。”该人士还特别指出，这里的首套房仅限面积在140平方米以下的普通商品房。而针对二套房购买，除严格执行首付4成外，利率已经没有任何折扣。
中行2月3日就其首套房“新政”正式回应了媒体：“中行近期对个人住房贷款利率定价进行了适当调整，降低了个人住房贷款的利率优惠幅度，区分贷款用途、区分客户信用状况，实行差别化定价。”相比中行、光大银行的“激进做法”，记者采访了解到，多数银行对首套房政策或属于微调，或还在观望阶段。如建设银行（601939.SH）北京分行某人士透露，该行房贷利率7折优惠仍在执行，但事实上能申请到7折的客户已经很少，有的还需要首付提高到3到4成。
工商银行（601398.SH）有关人士表示，目前房贷优惠利率政策没有变化，因为央行尚未有下文。“首套房仍有7折利率优惠，其中普通商品房首付2成，非普通商品房首付3成。”
包括中信银行（601998.SH）、华夏银行（600015.SH）、兴业银行（601166.SH）、民生银行（600016.SH）等银行人士均告诉记者，目前未停止或取消7折优惠，但是否会有变动还需要进一步观察市场，等待总行研究决定。
监管层默许利率差别化
值得注意的是，此次取消首套房利率7折优惠并非此前市场预计的监管层发文要求，而是商业银行完全自主的市场行为。
工行北京分行个贷部门一位人士接受记者采访时表示，央行于2008年年底出台的房贷利率新政是当时若干救市政策中的一环，利率7折只是规定了最低标准，并非强制要求银行按此标准执行，并且目前救市效果已经完成，现在银行如何定利率是其商业行为，只要满足最低标准不少于7折的条件，其他调整都不属于违规。
“将来利率市场化以后，商业银行更会按照自身的经营战略、信贷结构、风险均衡方面考虑进行差别化定价、精细化定价。”上述工行人士表示。
银监会有关人士近日亦对《中国经营报》记者表示，关于首套房政策，银监会不会有额外的规定和变化，且允许商业银行根据自身风险管理做一些调整，银监会从始至终强调的是严格执行二套房规定。“从监管的角度来说，抑制房地产市场投机性行为最有效的方式是二套房政策的执行情况，这是我们一直强调的。”这位人士表示。
目前说首套房利率7折优惠时代全面终结，显然还为时过早，但随着楼市调控力度加大，个人住房贷款差别化定价趋势加强，进一步细分客户信用评级、进行风险分割已是业内共识。比如首套房中，普通商品房与非普通商品房被严格区分，而二套房中的“改善性住房”这一说法也在中央出台“国11条”文件后，正式退出历史舞台，即不再视同首套房标准享受优惠政策。
放贷凶猛惹的祸
记者了解到，由于住房交易量自2010年1月份以来的急剧下降，多家商业银行的个人房贷业务，尤其是二手房过户交易大幅萎缩。例如中行北京分行西翠路支行一位人士就告诉记者，自1月中旬以来该行几乎没有放出过一笔房贷。
在这位人士看来，除了交易量大幅下降原因外，“没有规模放”才是该行没有做出一笔房贷的最主要原因。“现在就是有客户，我们也没有规模放。”上述中行西翠路支行人士坦白道。
作为佐证的是，中行和光大银行在2010年的首月放贷势头非常强劲，位居行业前列。国有四大行中，中国银行1月份发放的新增人民币贷款1500亿元，领先农业银行的1150亿元，工行的1100亿元和建行的1020亿元。而光大银行在1月前20天的新增贷款也达到近1000亿元，创下历史新高。甚至两家银行都被传言遭受央行差别存款准备金率的“处罚”。
在监管机构对信贷规模总量控制和节奏控制大力加强的情况下，包括中行、光大、工行、中信等多家银行在1月份的后10天里，贷款都是负增长。
而进入2月份，贷款节奏先急后缓的趋势再次显现。据光大银行某支行一位人士透露，该行在2月的前两天就已经放完了本月的全部额度，“目前是回收多少才能放多少，等于没有净增的了。”
“目前市场上银行对个人房贷政策比较极端和突然的一些调整和做法，不过是前期放贷过快的又一后遗症。”一位业内人士表示，“实在是没有规模了，于是调利率、调首付，也就是变相提高首套房门槛。”
上述工行北京分行个贷部门人士也告诉记者，目前一些银行调整首套房政策的做法集中在两点，或者提高利率，或者提高首付比例。提高首付的原因是银行判断房地产的价格有一定的风险，而提高利率的原因则是出于利润压力。
“首套房利润确实微薄。并且以我的判断，就北京市场而言，按揭贷款的风险几乎还谈不上，因此，贷款规模紧张情况下利润压力加大应该是房贷政策变动的主要原因。”他表示。
在其看来，工行之所以首套房政策尚未发生变动也是基于这两方面的考虑。首先，该行1月份放贷规模适中，所剩规模空间较大，且工行目前对房贷按揭业务属于“有保有控”中“保”的一类，暂时不需要压缩房贷；另一方面，他认为工行利润压力也较小，“2009年财年工行全行净利润实现15%的增长，业绩增长动力还是较强的。”
“这也是‘以价补量’的做法。”华夏银行个贷部门一位人士对记者指出，对于新增的个贷业务，银行也会将有限的规模优先保证利率上浮较多的客户。“首套房利率7折，银行的利润非常少，据我们测算也就是比零收益稍微多一点。在规模紧张的情况下，优先照顾利润较高的行业和领域也是商业银行一贯的做法。”
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