“长沙消费不低,唯有房子便宜。”这是绝大部分外地湘籍人士对长沙的印象,他们公认的是,相比全国同类省会城市,长沙房价确实很低。
到底是什么原因让长沙炼就了“金刚不坏身”免遭投资者爆炒,并由此挤进了“中国最具幸福感城市”之列?记者采访发现,其中两个
原因最为明显:一是长沙遍地都是单位自建房,低价整体拉低了均价的同时,也大批分流了购买力;二是土地和房子的供应量多年来一直处于充足状态。曾涉足长沙楼市的炒房客坦承,房价上不去加上交易不活跃,限制了炒房客的炒作空间,尤其是短期炒作空间非常小。
房改后遗症
与一线城市房地产高度市场化不同的是,二线城市里除了纯商品房外,单位自建的商品房占据了半壁江山。在全国房价位列倒数几位的长沙就是最典型的城市。
全国房价都在上升,娱乐湘军打造的“名牌”城市为何房价如此“不入流”?
中原地产研究部经理陈世霞告诉记者,长沙1998年房改不彻底留下了许多后遗症,政府宣称是市场化运作,但实际上单位自建房比纯商品房价格至少便宜20%以上,大部分价格要低2000元/平米,单位自建房在长沙所占比重很大,公务员、医生、教师、银行等国企和事业单位类的都有单位自建房,正规编制员工都有房子分,而这个群体正是商品房的主流客户群,必然分流商品房客户。
位于长沙市雨花区市香樟东路的雅致名园,就是由长沙教育基建开发公司为某学校教师建设的定向单位自建房,共716套,于2008年3月开盘,房型多是130多平米的3室2厅,对外销售起价是3888元/平米。而据该小区物业管理人士向记者透露,对教师销售价每平米仅为1800多元。
据记者了解,纯商品房购房主体大多是自主经营者和外地湘籍人士,就连三一重工这样的大型民营企业,都是自己盖房,在星沙地区盖的单位房内部价是2300元/平米,对外销售为2800元/平米。长沙华盛世纪新城是对省级公务员定向开发的,内部价为2000元/平米,对外销售是4500元/平米以上。
与房改前不同的是,这种单位自建房与商品房没有两样,有红本房产证,随时可上市流通转让。2006年明令禁止该行为后,长沙却屡禁不止,各个单位也自有其变通解决之道。
长沙一位媒体人士向记者透露,湖南日报报业集团正在建设的自建房,就是以报业文化城项目名义拿的地。这类土地都是政府划拨用地,地价相对市场便宜,一拿就是五六十亩,以建设项目为由,实质是给员工建房。
据了解,自建房一般运作的模式是自建单位承包给开发商合作开发,部分对外销售,多余的利润则由开发商和自建单位协商分成。“前期由员工出资8万-10万元,相当于集资建房,员工可按指标买房,不想买的员工可转让指标,有的干部可分几套房,多余就做投资。”
居住在雅致名园小区的一位教师告诉记者,他们就是在房子建设前出了一半的房款。
房子土地“无限”供应
单位自建房与商品房的对垒,某种程度上促使长沙房价一直保持在低位,但市场巨大的土地和房子供应量,是长沙低房价真正的原因所在。
“长沙的土地无限供应,不断往四周扩。”上述投资人士对记者说,长沙五区分成东南西北四个板块,市政府搬往河西后不断扩张河西板块,武广高铁带动东城板块,而新南城板块则是以省政府为中心的长株潭一体化概念。
2009年,长沙市招拍挂出让土地挂牌207宗,土地面积1086.4万平米,而实际成交仅61宗,成交面积182.64万平米,成交总金额42.03亿元,综合地价水平值为2301元/平米。陈世霞说,他们在2008年1月曾统计过,已出让给开发商手里待开发的土地就有7000多万平米,土地很多。
住房供应也十分充足,2009年长沙市新建商品住房累计批准预售1309.70万平米,同比减少21.29%。但当年消化了不少,新建商品住房累计销售1618.05万平米,同比增长92.01%。
据中原地产研究数据显示,2010年长沙新房供应保守预计将达到1280万平米,按正常供应将达到1500万平米,预计在去年购房需求释放过多的情况下,今年销售速度将放缓。
土地和房子供给太多,而需求增长又不足,据长沙统计局数据显示,长沙五区加四县常住人口才600多万,近几年保持了15%的年增长率。
纯商品房剔除了经济适用房和定向开发的单位自建房,2009年长沙全市新建商品房(含经适房等)均价3553元/平米,同比上涨10.03%;内五区新建商品住房(含经适房等)均价3846元/平米,同比上涨8.13%。
但长沙政府旨在通过棚户区改造来带动商品房价格上涨,长沙计划在三年内完成约700万平米棚改,业内人士认为这将带动1200万平米的商品房需求。
投资价值偏弱
2009年12月26日,长沙再次获“中国最具幸福感城市”称号,“幸福感”很大程度上源于较低的房价。
长沙房价低,是否值得投资?据记者了解,外地湘籍人在长沙买房,大多是做长期投资,因为靠短期出租是亏本的生意。
在深圳开公司的刘建文兼职炒房,2009年他在长沙投资了两套别墅,其中一套是长沙星沙区的碧桂园威尼斯城的独栋别墅,每平米6700元带装修,目前毛坯房市场价已涨到12000元,但却是有价无市,很难在二级市场卖出去。
“这类别墅只能做长期投资等着升值,出租根本不可能,短期还要倒贴利息和物业管理费。”刘建文无奈地对记者说,碧桂园威尼斯城现在封楼不销售了,等待涨价,接手者更愿意从开发商手中买。
像刘建文这类在广东工作的湘籍人士,在长沙投资买房的人很多,他们均认为,与深圳、广州相比,长沙房子很便宜。
但陈世霞告诉记者,目前长沙的租金也很低,酒店式公寓每天租金为1.5元/平米。连市区CBD两房一厅每月也只能租2000元,而长沙工薪阶层工资只有2000元左右,较低的经济水平与目前的房价还是匹配的。“但未来长沙发展潜力巨大,房价上涨空间也很大,现在投资,可能需要三五年之后才能有回报。”