房价纳入CPI才有楼市新拐点

　　房地产本质上应是居民的最终消费，既然是消费品，房价理应纳入CPI中，像调控物价一样进行调控，这至少可以避免越调越高的尴尬。

　　随着楼市调控政策密集出台，一路飙涨的房价渐露疲态，一线城市房价开始松动。那么，这一轮调控会否重蹈此前历次调控的覆辙？这一回，房价新“拐点”会不会真的出现？以下三篇文章将作见仁见智式的分析。

　　——编者的话

　　社评

　　国家统计局2月份公布的数据显示，尽管1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，但环比只上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。接受采访的专家表示，中国楼市在房地产调控政策的作用下将逐渐“退烧”，市场健康发展对各方有利。

　　随着“国11条”、上调存款准备金率、收紧二套房贷款等措施的相继出台，一系列调控政策密集作用于房地产市场，使得楼市出现了渐次“退烧”的迹象，一些城市出现了价格横盘整理、成交量萎缩的局面。这会不会是房价出现“拐点”的前兆？按照通常的经济理论而言，一旦成交量萎缩，就意味着卖方市场的出现，价格就有下调的机会和空间。然而，在房地产市场，“价升量减”的现象已不是第一次出现，成交量萎缩和价格下调之间很难画上等号，这一次恐怕也不能例外。而经验也表明，不能因为楼市的成交锐减就断定价格掉头往下，从而出现“拐点”。

　　实际上，回顾以往的几次楼市调控即可发现，仅靠调控很难形成楼市的“拐点”，在短暂地压抑火爆的楼市之后，反而有可能引起价格上的报复性反弹。有例为证：2005年的“国八条”、2006年的“国六条”出台以后，北京、广州、深圳等绝大多数城市的房价仍呈不断攀升的势头，有的涨幅还超过了前几年的同期水平；2007年的“贷款新政”等楼市调控，却遭遇创下房价新高的尴尬，被媒体形容为“调控声声急，房价节节高”；如今新一轮的调控会否再次上演“狼来了”的结局，还很难说，但要想寄望于调控带来“拐点”，恐怕只是购房者的一厢情愿。

　　究其原因，在于现有的调控体系存在诸多缺陷，进而影响楼市调控的落实和效用。房地产不同于其他商品，地域性差别很大，不同的城市适用于不同的房地产政策。比如说一线城市的房价已出现泡沫，二线城市的房价开始上涨，三线城市的楼市才刚复苏，四线城市的楼市还处于低迷状态。但现在的调控措施都是由国家相关部门统一制订，且不说“一药难治百病”，而且这些措施需要房地产的直接管理者——地方政府的配合才能落实。这就使得调控的效果要看地方政府的配合程度，也就是执行力问题。调控措施在执行过程中往往被打折，导致房价很难被调控。

　　因而，有必要将房价纳入进CPI统计中，将其视为宏观调控的重要指标，从而改进现有的调控体系。房价没有进入CPI，传统的解释是，房地产是投资性需求，而投资品的价格不应该算在CPI中。但房地产本质上应是居民的最终消费，属于消费品市场。既然是消费品，房价理应纳入CPI中，像调控物价一样，在价格宏观调控的范围内进行调控，如此至少可以避免现在越调越高的尴尬。在这方面有关物价的调控已经给出了很好的启示。

　　此外，既然将房地产定性为消费性需求，那么在调控时就应坚持不同需求分类调控的原则。对低收入群体的住房需求，以各种优惠的廉租房形式予以保障，并在土地供应、财政资金等方面要优先满足；对居民的自住性购房需求，在确定按揭首付比例、利率优惠时，应从国家宏观调控政策平衡出发，统一确定，并保持相对稳定；在二套房交易上，以税收调控政策，引导居民分散投资渠道，打击炒楼者。