重庆推500万平米公共租赁房 资金土地难题待解

　　核心提示：根据专家算的账，重庆今年拟建的全部公共租赁房所需建设资金在1400亿左右，加上土地价值，接近2000亿元。而公租房租金仅为市场价格的60%，这个租金水平还不够支付贷款利息。

　　今年年初，重庆市政府为平抑房价、加大住房保障力度，提出政府加大公共租赁房供应的思路。

　　2月20日，重庆市政府召开第62次常务会议，再次研究公租房问题，会议由市长黄奇帆主持。

　　这次会议决定，今年全市将开工建设500万平方米公共租赁房，年底向社会投放20万平方米。根据重庆的规划，2010到2020年，全市公共租赁房总建设规模将达到2000万平方米左右，计33.5万套。

　　此外，远郊区县根据城市化进程，也将考虑建设公租房2000万平方米左右。这样一来，未来10年，重庆将建设提供总计规模为4000万平方米左右租赁房。

　　目前，北京、上海、深圳、厦门、常州等地，均推出了公共租赁房的建设计划，但均不及重庆的规模庞大。

　　在中国房市经历2009年持继上涨背景下，重庆这一举措深受关注。不过，尽管重庆雄心勃勃，仍有多位观察人士指出，要完成这一庞大民生工程，重庆仍需破解诸如资金、土地、规划的难题。而大规模的推出公共租赁房，如何深刻影响房价，也有待进一步探索。

　　公共租赁房

　　今年1月14日，重庆市国土房管局向市政府做了《关于实施主城区公共租赁住房保障的汇报》，公共租赁房建设正式提上了日程。

　　根据62次常务会议，重庆市政府对公租房给出的定义为，政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租金价格，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭供应的住房。

　　会议决议，重庆主城区公租房布局在一、二环线之间规划的21个聚居区中，计划分前三年、后七年各新建1000万平方米，今年先期启动500万平方米，年底完工20万平方米。

　　据1月14日国土局的报告，原计划今年的开工面积是200万平方米。此番大幅提高规模，一位政府官员表示，是为适应重庆快速城市化带来的住房保障问题。

　　根据城乡规划，到2020年，主城区常住人口将达到1000万人，新增的有400万人。大量新增人口带来住房的保障压力，重庆对新增人口的住房供应对策为，采取1∶6∶3的合理比例给予解决，10%的高收入人群购买高档商品住房；60%的中等收入家庭，6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房；另外30%，即120万人则由政府保障住房。

　　与此同时，“过去一年，全国各地，包括重庆在内，商品房价格大涨，加大对住房保障的压力。”这位官员说。

　　据统计，2009年，重庆主城九区，商品房价格每平方米上涨了900元，均价达到4600元。而自2006年重庆被中央批准为统筹城乡综改区以来，重庆主城区房价每平方米平均上涨了2000元。

　　因此，建立适宜规模的住房保障体系，于重庆来说至关重要。

　　根据2月20日会议的定议，除了建房规模，重庆还提出了，限定公共套型面积，建筑面积控制在35～80平方米之间；二是惠租赁价格，租金价格按建设成本利息+维护费计算，控制在市场租金的60%以内；三是不得转让、出借、出租和改变住房结构或使用性质。核心提示：根据专家算的账，重庆今年拟建的全部公共租赁房所需建设资金在1400亿左右，加上土地价值，接近2000亿元。而公租房租金仅为市场价格的60%，这个租金水平还不够支付贷款利息。

　　现在公共租赁房的规划地点，虽属城市开发范围，但距主城核心区仍然较远。这次常务会议提出，公租房将靠近规划建设中的轻轨沿线，同时加强学校、医院、商业设施等公共配套。

　　申购人群范围广泛，主要包括，无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市中低收入住房困难家庭；年满18周岁，具有租金支付能力的新就业大中专及职校学生、进城务工人员、区县以上政府引进的专业人才、外地来渝工作人员（含外籍人士），只要在本市无住房、有稳定就业岗位和收入来源均可申请，不受户籍限制。而其他试点地城市，均有户口、居住年限或工作年限等限制条件。

　　据悉，为加强公租房的建设与管理，重庆还将设立住房保障局，并出台《重庆市公共租赁住房管理办法》。

　　市国土局人士透露，住房保障局的设立，是两会期间，多位重庆人大代表及政协委员建议，对于这公共租赁房建设，应有专门的机构负责，并实行问责制，以确保其落到实处。

　　目前还没有这个部门如何设立的具体信息。

　　待解难题

　　过去，公共租赁房作为准公共产品少人问津，是缺乏巨大的利益趋动。重庆理工大学国际经济与贸易系主任任邱冬阳认为，一方面是政府财力有限，而开发商投入不能赚钱。

　　重庆此次大规模推进，也将面临资金等诸多难题。

　　重庆主城2000万平方米公共租赁房，以土地划拨方式进行建设，并由国有八大集团之一的地产集团，向银行信用融资。黄奇帆曾表示，希望地产集团能在银行获得300亿贷款。

　　但即使如此，这能否解决全部资金，及还款渠道，退出机制，现在还是一个问号。

　　公共租赁房所需资金与其建设规模一样庞大。

　　黄奇帆在1月14日会上表示，主城2000万平方米公租房需要建设用地多达3万亩，按照目前市场上最低土地出让金200万/亩，重庆财政收入就将拿出600亿元。

　　一直关注这一问题的邱冬阳以此为基础算了一笔账，土地成本一般占建设成本的30%，以此类推，全部公共租赁房所需建设资金在1400亿左右，加上土地价值，接近2000亿。

　　邱冬阳认为，“而公共租赁房租金仅为市场价格的60%，这个租金水平，是不够支贷款付息的。”

　　另外，由区县承担的2000平方米公共租赁房，也使区县财政感到沉重压力。重庆市政协常委、西南大学教授邱道持表示，区县政府当前本来就负债较多，他们当然更希望将土地通过市场出让，获得收入以平衡财政。

　　据了解，在春节前召开的重庆市两会上，已有一些区县提出希望公共租赁房不要在本行政辖区布局的意愿。

　　因此，土地、资金如何解决，是否考虑引入市场资金，将成为重庆市政府进一步考虑的题目。而黄奇帆能不能像当初操作八大集团一样，创新性地解决全市基础设施资金瓶颈一般，解决公租房资金渠道，也将受公众关注。核心提示：根据专家算的账，重庆今年拟建的全部公共租赁房所需建设资金在1400亿左右，加上土地价值，接近2000亿元。而公租房租金仅为市场价格的60%，这个租金水平还不够支付贷款利息。

　　此外，重庆推公共租赁一大目标，是平抑房价，这一目的能否实现，现在有不同说法。

　　“从短期看，对商品住房市场的直接影响有限，但能抑制部分投资性购房需求。”重庆市房管局局长张定宇认为，全市主城区年均商品住房供应量和销售量在1500万平方米左右，每年进入200万平方米的公共租赁房，所占比例不大。

　　同时，张定宇认为，公共租赁房“只租不售”，难免会对租赁住房市场产生一定影响，传递下去，就会抑制投资性购房需求。

　　张定宇还表示，保障性房源一旦充足后，将全面借鉴新加坡和香港经验，根据市场供求形势，由租转售，调节房价上涨节奏。

　　不过邱冬阳提出，政府售出公共租赁房，是财政资金很好的退出手段，但是这个售出的前提，一定在是房地产价格上涨的背景下，因为在降阶下出售，地产集团就会现巨亏，“由此就与政府希望调控房市，平衡价格的初衷是相矛盾。”

　　邱道持认为，没有住房保障体系，全部需求都压到房价，对房价上涨是一个激励。而由政府提供适度规模的保障房，有利于解缓这种压力，对房价非理性上涨可能产生一定影响。

　　“但公共租赁房本身解决的是买不起房的人的住房问题，而对有能力买房者是没有影响的，所以对这个层面，它对房价的冲击力是有限的。”邱道持称。

　　不过，多位接受采访的官员及学者均表示，重庆的尝试是必要的，而且值得鼓励的。