治理地产泡沫仍需猛药

　　郭凯

　　北京市房地产交易管理网的统计信息显示，2月份的北京二手房交易价格出现了下降，这是连续大涨11个月以来的第一次价格变脸。虽然目前不能排除二手房贷加强风险控制等因素的影响，但若将春节期间的假日冷淡考虑其中的话，这一变化并不能舒缓房地产泡沫的调控压力。

　　据新华社消息，2月22日中央政治局会议在讨论政府工作报告时，再次申明了要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系。而从最近的政策动向看，宏观调控出手仍然相当懦软。在春节前各界对宏观调控政策的紧松趋势讨论之后，中央银行选择了临近假期时，将商业银行准备金率做少许提高，这是继续在放贷规模上对货币投放的约束性警示。无疑，整体数量层面上对商业银行的放贷潮进行约束是必须的。但是今年宏观政策更艰难的任务，是要让去年已经涌出的贷款和今年即将出去的贷款尽可能的离开严重泡沫化的地产市场，进入到更多的制造和服务行业。整齐划一的准备金率上升显然不能完成这一任务。

　　春节后北京和各地中心地王的争抢活动即将开罗，国家发改委日前也公布了1月份全国房地产交易价格继续呈环比上涨之势。面对不少地方超过100%的年度房价上涨，当前的地产泡沫如果不能用猛药治理，它对未来的威胁决不仅仅来自通胀问题，而是严重偏离经济真实水平的地产泡沫得不到缓慢压缩的话，只会以超越临界点的集体恐慌而崩盘。以最近的海南地产投机泡沫为例，不少理性投资者将手中的存盘在高位迅速抛出，但是不是人人都能以套利斩获者角色出局，也不是所有的金融信贷发放者都能比别人更早的收回贷款。最近有国际评级机构下调了中国若干银行的评级，不是空穴来风。目前的住房贷款动辄几十年，类似次贷危机模样的住房市场泡沫和大幅贬值，就中国城市居民的心理承受和整体社会的承受力而言，它导致的崩盘恐怕将不会仅停留在地产金融或经济层面。

　　如果没有猛药祭出，让今年的房地产延续去年的泡沫化趋势，那么最后宏观政策可能将面临无计可施的处境，而且城市社会出现深度分裂的状态。一边是已经在巨大泡沫中苦苦挣扎的少数房奴和继续赌博的投资客，一边是隔岸观火等待价格崩盘的大批中等收入的青年人。房价泡沫的压缩迟一天，这种立场和社会分裂的矛盾就尖锐一层。一旦相互矛盾的利益双方都形成巨大的人口规模，那么宏观政策不论选择为任何一方站台，都将是盘盘皆输的结果。2010年的80后已经进入30岁。宏观政策如果走到无法选择的路口，各方都剩下痛心疾首。

　　治理地产泡沫，需要监管部门的政策猛药。如果迟疑于利率和汇率政策的力度，那么准备金率的调整，也完全可以根据不同风险资产进行差别准备金率的复合调整。经过2009年的信贷投放过多引起地产价格增长过快的教训，2010年的宏观调控完全有理由超越常规工具的简单使用方法，进行差别控制。然而，至今仍可以相信的是，汇率政策还是既能管理资产泡沫和通胀预期、同时能够帮助国内经济切实向内需转型走稳的有效工具。而利率政策同样具备管理泡沫和通胀预期的良好功效，但准备金率的使用如果得不到革新，那么它的效果将非常有限。