拉开土地出让变革序幕 中服地块的四大猜想

　　CBD“准地王”中服地块四大猜想

　　拉开土地出让变革序幕，地价或很难超百亿；远洋地产仍为最大可能性买主；散售模式基本出局

　　中服地块用地性质为商业金融用地。图/张晓蕊

　　自1月29日备受瞩目的CBD中服地块入市以来，围绕其买家、价格的传闻不断，为此北京市国土 局、朝阳区CBD管委会、北京市规委在春节前紧急召开了现场踏勘会，详解该地块出让方式及未来运营模式。

　　2月22日，中服地块正式挂牌开始竞价，但截至昨日，5天的时间里没有出现一家竞价企业。对此，很多业内人士表示竞价截止日期为3月8日，此时没有报价也属正常。中服地块用地性质为商业金融用地，挂牌出让起始价为50亿元，竞价阶梯为2500万元，竞买保证金为30亿元，竞价时间为2月22日至3月8日。无论从起始价、竞价阶梯还是竞价门槛看，该地块在北京土地市场都创了纪录。“保证金30亿元，公示20日，利息也不少，谁也不会充胖子。”中经联盟秘书长陈云峰认为，作为重量级土地，预计该地块网上报价前期中期都很可能无人应价，真正报名交保证金的企业将出现在后三天。

　　买家方面，由于该地块为北京首个对竞买人资格进行严格限制的地块，要求全部自用或自持经营，原本最有兴趣的SOHO中国因其散售模式基本出局；而严格的限制也使得竞争大幅减少，中国人寿及远洋地产联合体仍为最大热门；价格方面，50亿元仅为起始价，国土部门称还有一个底价，只要竞标人报价超过该底价即可取得土地，内此业内对于该地块的价格预期由最初的超过百亿开始降低至百亿以下。

　　猜想1远洋地产能否得手？

　　中服地块最终花落谁家？此前，该地块甫一入市，就招来“内定”远洋地产的嫌疑，但彼时很多地产公司均有机会成立符合条件的联合体，如中信地产、中粮地产、华润置地等，还有香港的九龙仓、嘉里建设、长江实业等也不乏实力，且国土局明确表示不排斥外资。

　　但综合各方面因素及各家企业拿地倾向和意愿来看，最大的可能性仍然是中国人寿和远洋地产联合体。首先，国土局明确表示拿地联合体中金融机构投资必须占比50%以上，且将来全部自用，开发企业投资的部分原则上也将全部自持经营，不得出售，这意味着投资中服地块将占用大量的资金，回收缓慢，风险巨大，这已将很多家公司排除在外，万科、华润内部人士告诉记者，不会参与中服地块竞投。

　　而在资金方面，远洋地产总裁李明对记者表示，该公司目前可动用的资金在400亿以上，在2010年公司至少会拿出200亿资金用于拿地。去年一年，远洋地产仅在北京区域拿下亦庄一幅土地，公司急需北京市场的战略性土地储备。

　　其次，中服地块也符合远洋地产的发展战略，该公司早就确定了住宅+投资型物业的开发模式，近年来大笔增持投资型物业的比例。作为远洋地产的前身，中远房地产依托原大股东中远集团及中化集团，曾经成功开发了凯晨世贸中心、远洋光华国际等高端商业项目，以及远洋地产与太古集团合资的将台商务中心正在全面施工中。此外，远洋地产进军长三角的首个项目杭州大运河商务区也是一个综合性房地产开发项目，带有区域及产业开发性质。

　　此外，作为CBD区域最大的一级开发商，远洋地产已在中服地块运作近5年之久，对于该区域更为了解，与朝阳区各政府职能部门均保持良好关系，这对于项目的后期开发和运营来说，也是一个有利条件。

　　猜想2拿地价格不会超过百亿？

　　“中服地块是首个对竞买人资格进行严格限制的地块，不排除接下来还有类似性质的地块出让采取这个方法，”北京市土地整理储备中心副主任叶向忠对记者表示，中服地块承担着CBD金融产业功能，因此出让方式有诸多限制，这一观点也被朝阳区CBD管委会一再强调。

　　2月24日出让的朝阳区常营居住区三期地块，则首次采取了“暗标”方式进行出让，由企业根据各自的预期报价，价高者得。结果楼面地价远低于此前市场预期的15000元/平米。

　　土地出让方式变革昭示了北京市平抑地价、房价的政策导向。中经联盟秘书长陈云峰表示，作为开发商他已感受到国土局对推地入市缓解房价上涨压力的重视。

　　在此背景下，中服地块的价格预期开始滑落，此前，中原地产三级市场研究部曾认为该地块的价格最终会达到120亿。但现在，有观点认为中服地块有可能底价摘牌。“50亿是起始价，除此之外还有一个底价，目前保密，”叶向忠透露，中服地块的底价由一个集体决策小组确定，最终交由一个人保存，只要参与竞拍的公司报价高于该底价即可成交。

　　陈云峰表示，50亿元的起始价，注定有资格参与的企业很有限，而且规定必须有金融机构组成联合体，并对使用性质做了严格约定，这样下来，符合条件的企业更少，加上企业竞价心理都希望看看别人的动向后，再做决定，因此不会出现像寻常地块那样激烈的竞争。“我预计成交价不会像业界有些人分析的那样高，”陈云峰认为。

　　猜想3中信地产能否“渔翁得利”？

　　当远洋被卷入“内定”风波时，同为央企旗下的中信地产可能“渔翁得利”。

　　总部比邻中服地块的中信地产，在2月9日中服地块现场踏勘时，也出现在开发商队伍中。面对此次中服地块需有资金实力的金融企业和房地产企业组成联合体，中信地产具备天然优势。该公司虽未上市成功，融资渠道不够多元化，但其背靠央企中信集团，拥有中信银行和中信证券两家金融类兄弟公司。

　　在中服地块需组成金融与房地产企业联合体竞买条件中，仅要求金融企业投资比例超过50%，联合体企业可以不止一家，而并未表示不允许兄弟公司并肩作战，中信此次若出手拿地把握不小。中信地产相关负责人日前在面对媒体猜测时，对是否出手也未置可否。

　　中信地产也为国内最早的大型地产综合运营商，在成都、重庆、惠州等地成功开发了中信广场、中信大厦和中信城市时代项目，皆为核心区的持有型物业。北京目前可圈可点的项目仅有位于二环内的中信城。

　　猜想4首开临时增资意在“中服”？

　　比起远洋、中信地产等背靠央企的公司，北京市国资委下属的首开股份凭借临时增资之举，令业内对其出手拿中服地块的可能性判断增加。

　　1月29日，备受关注的“中服地块”正式宣布入市，便抛出房产企业注册资金须达到30亿元，且须与注册资金达到50亿元金融企业组成联合体的“苛刻要求”。巧合的是，首开股份在一周后，于2月9日正式公告，公司拟向全资子公司北京城市开发集团有限责任公司增资25亿元，完成增资后城开的注册资本金将增至30亿元，正好符合中服地块竞买条件。

　　虽然，首开相关负责人表示，对于旗下城开公司是否参与竞拍并不知情。但是，其增资公告已经明确，“此次公司利用自有资金对城开集团增资，能够有力支持城开集团积极参与土地市场竞买活动，寻找新的土地储备”。

　　不过，首开自整体上市之后，没有新增任何商业地产项目，持有型物业的规模很小。其主要优势集中在住宅，并不在商业地产。是否有信心尝试运作百亿元商业地产项目还存未知。

　　探访

　　北侧有住宅未拆除

　　中服地块位于国贸桥东北角，隔三环对峙国贸三期。记者在现场看到，地块北侧仍有住宅未拆除。

　　据北京市土地整理储备中心相关负责人介绍，这可能会对本项目规划的实施产生一定影响，但不影响规划方案的布局。相关负责人还表示，一些未拆除项目主要考虑未来开发商可能作为临时办公楼自用。

　　目前该区域内二手房均价已经突破30000元/平米，商品房均价突破4万元/平米。

　　相关

　　散售模式出局

　　1月底，中服地块的竞买条件公示后，SOHO中国董事长潘石屹便炮轰此条件“符合挂牌文件的全世界只有一家公司”。而随着相关部门对中服竞买人条件的进一步解读，一向乐于商业物业散售模式的SOHO中国几乎被判出局。

　　在2月9日的现场踏勘答疑会中，朝阳区CBD管委会规划处处长李国红特别提到，根据CBD地区多年的经验，“散售”对写字楼物业品质有影响，希望CBD地区有更多的持有型物业。此举再次为中服地块定调，中服地块主要希望金融企业进驻，建设自用物业，不欢迎散售模式出现。（采写/记者张晓玲张晓蕊）