开发商布局转变 县级城市房地产开发热潮涌动

　　“我们县城有五六个楼盘在卖，但一到三层的房源都抢没了，大家都在买。”邯郸魏县的读者赵女士在电话里迷茫地说，“我要不要赶紧买一套？是不是房价还要涨？”

　　魏县公开的资料显示，该县仅去年就至少有13个地产项目正式签约，准备开发。事实上，类似的情形，不只魏县一个。

　　记者调查发现，在新一轮调控背景下，除了护住“钱袋”、见机圈地，房地产企业在布局方面也显示出一些新趋势。其中最突出的特点，就是县级城市的房地产开发冲动。一个只有几万人的县城，七八个楼盘同时在建在售的情况，并不少见。对此，有关专家提醒，县城开发同样要求开发商具有精品意识，追求赚快钱，“萝卜快了不洗泥”，缺少规划，或有规划不落实，执法不严都是摆在眼下的现实问题。

　　一个县城十多个楼盘在售

　　魏县赵女士告诉记者，他们县城这几年、特别是近两年来，不断有商品房小区开始建设和销售，身边的人也陆续开始下手买房。“眼看着大家都在买房，房价也不断上涨，我很着急。”赵女士说，孩子快到谈婚论嫁的年纪了，想买套房子吧，一看首付需要10万元，一时间又筹集不齐。

　　让她着急的不仅是首付款，还有房价的变化。据赵女士介绍，售楼处前天通知她，3日之内交够首付，可以享受每平方米200元的优惠。“我看上的这个楼盘价格是1998元/平方米，他们说，报名3日之内交首付，可以按照1800元/平方米的优惠价购买，过了这3天就涨价了。”

　　公开的资料显示，魏县近几年房地产市场发展迅猛，价格也一直攀升。2008年，该县商品房平均销售价格为1850/平方米，比2003年的650/平方米增1200元；全县房屋施工面积40万平方米，比2003年净增30万平方米；商品房销售面积为12万平方米，比2003年净增10万平方米，增长5倍；完成商品房销售额2.22亿多元，比2003年净增2.09亿元，增长16.8倍。

　　而2008年以来，随着该县城区规划的出炉，新一轮的房地产开发热潮再次掀起。据介绍，该县聘请了清华大学、同济大学等学校的高级规划设计人员，修编了《2008-2020年县城总体规划》，全部建成后城区道路总长达到164公里，总面积达到198万平方米，县城规划面积由13平方公里扩展到38平方公里，生态水面达到9000亩，人口由14万人增加到36万人。

　　“都说我们县城要扩大两倍多，房子肯定要越来越贵了，所以现在大家都在抢房子。”赵女士搞不明白的是，很多房子都还没有拆迁呢，就都卖完了。

　　记者在采访中了解到，县级城市房地产开发热潮涌动，与加速发展的城市化有关。比如魏县，正是基于城区扩大2倍、打造梨乡水城的规划，吸引了诸多开发商进入。去年9月8日，在魏县首届房地产论坛暨房地产开发招商洽谈会上，13个总投资70亿元的魏县房地产项目正式签约。

　　开发商布局盯上小县城

　　事实上，和魏县赵女士的经历一样，我省很多县城的居民，都已感受到了这场悄然发生的房地产开发热潮。

　　记者调查发现，在保定高碑店，邢台宁晋、清河，石家庄平山、新乐、灵寿，甚至位置较偏僻、国家级贫困县的赞皇，县城城区的在售楼盘广告都挂满了大街小巷。“曾经，人脉资源匮乏、项目利润空间较小，都让开发商对县城甚至村镇房地产这个摆在面前的"大蛋糕"失去了跑过去占领的冲动。”具有10多年地产从业经历的河北大唯兄弟房地产经纪咨询有限公司总经理魏立京说，近两年来，随着我省11个设区市不断有大公司的进驻，地价越来越高，为缓解资金压力，河北部分房企避开了设区市的土地竞争锋芒，纷纷转战县级市场，开始了在县级城市寻地、拿地的热潮。

　　据记者了解，省城就有多家公司成立了专门的寻地“项目组”。“现在再不找地，明年就基本上没地可开发了。”近日，石家庄一家房地产企业负责人刘先生坦承，公司现在基本上陷入了“地荒”，“市区土地招拍挂市场太过于疯狂，为了公司稳定发展，压缩成本，我们公司年前已经定了新战略，成立专项"工作组"尽快到县级市场找地、拿地。”

　　在县城有代理项目的前程顾问地产机构营销总监段立权表示，他身边的不少房企转向县级市场寻求突破。

　　一家在石家庄已经有10年开发经历的房地产企业老总告诉记者，目前市场上多数房地产企业都考虑或已经在我省的县级市场找地。“以我们公司为例，目前在售的项目年内基本上结束销售，明年可供开发的只有一块不到100亩的土地。我们也想在石家庄拿地，但石家庄的土地价格高，我们也没有能力与那些大的开发企业抗衡，所以只得转向县级市场。”

　　居住之外呼唤产业跟进

　　由于很多房企选择到县级城市拿地，当地的房价也开始因此水涨船高。不少县城的房价都从每平方米八九百元，两三年内上涨到了2000多元、3000多元，几乎达到甚至超过了省城三环附近的房价水平。

　　本质上说，大小房企拿地心切促成了本轮县级土地市场的快速回暖，也促成了房企下乡的热潮。

　　据记者了解，目前，不只是我省，全国都在争相上演“地产下乡”。对于全国品牌的地产商而言，当一线城市房地产价格接近“天花板”之时，他们的目光转向了县级城市，而对于在各个二线城市、三线城市发展的地产商来说，他们在本地的“蛋糕”，早已被有资本背景的上市房企或者根基深厚的本地龙头地产商吃掉，为了生存和发展，只能到更下游寻求新蛋糕。

　　“尽管到下游城市拿地不失为中小地产商的取胜之道，但逐步被炒高的县级城市房价，也引起了一些地产商的忧虑。”一位不愿具名的房地产业内人士大胆预言，由于部分企业在土地市场表现不够理性，他们在县级房地产行业有可能遇到“变局”。

　　毋庸置疑，县级城市房地产开发热潮涌动，快速提升了县级城市城市形象和居民居住品质。“毕竟县级市场土生土长的开发商眼界和开发实力都有所欠缺”，有业内人士接受记者采访时说，二三线城市开发商“上山下乡”，为当地居民带来了更好的居住景观、户型和配套。“仅仅盖房子是不够的。”业内人士李印奇曾在接受采访时说，房子要能卖出去，而老百姓要买，首先得手里有钱，得有能挣钱的工作，所以，最终还是一个产业的问题。

　　李印奇认为，在县域房地产开发这个大工程中，政府部门应该起到主导作用，通过招商引资吸纳优秀的人才去那发展，做出很好的产业布局，就业机会多了，很多农村人就会流入，消费能力才会提高。

　　同时有关专家提醒，县城开发同样要求开发商具有精品意识，追求赚快钱，“萝卜快了不洗泥”，缺少规划，或有规划不落实，执法不严都是摆在眼下的现实问题。

　　在农家感受城镇化的气息

　　高利锋

　　多年未见的儿时伙伴小马在北京一家房地产公司工作。今年回家，他说服自己的父母在县城交通便利的“西街花园”新购置了一套商品房。

　　记者近日在赞皇县采访时发现，不少村民都在县城购买了商品房。走进村民梁先生已经居住一年多的三室一厅，明媚的阳光洒进客厅，她和老伴都穿着家居服，闲适地喝茶聊天。单元楼、煤气灶、水泥路、集中供热，这些以前和农民十分遥远的生活方式，真切地来到不少村民的身边。

　　如今，在县城买房的人越来越多，不少在县城工作的老师们，近两年都在县城买了商品房，面积大的达到一百六七十平方米。相比省城动辄上四五千元一平方米的房价，县城的房价还比较容易让人接受，当然房价也在不断上涨。

　　事实上，只要观察就能发现，城镇基础设施建设加速，县城面貌正在发生翻天覆地变化。现在的不少县城乃至乡镇，宽阔的马路、闪烁的红绿灯、漂亮的街心花园、耀眼的城标、崭新的路灯、整齐的绿化带和拔地而起的楼房，都让人感受到现代化城镇的气息。

　　这样正应对了那句话：扩大国内需求，最大潜力在农村。正因此，此前召开的中央农村工作会议提出，把扩大农村需求作为拉动内需的“关键举措”。去年年末的一次会议上，当人们让经济学家厉以宁展望未来10年中国经济走向时，他列举了六件大事，其中的第二项即为“城镇化”。

　　厉以宁说，假如每年城镇化率提高一个百分点，每年将有两千万农民连家属要进城，主要在县城和镇，要盖房子、修马路、办学校、办医院、修水电，公共服务设施等等都要建。“这是多大的工程，全世界没有这么大的市场。”“放在城市化的大背景下，研究中国的房地产业发展前景是非常必要的。”河北省城乡规划设计研究院院长、河北省小城镇规划建设协会副会长邢天河院长说，2007年全国城市化率45%，我省的城市化率是40%左右。“按国际上一年城市化水平提高一个多百分点的平均速度，我省要达到60%的城市化率，至少还需要15年。”他说，这15年也是我省城市化的加速发展期，这也决定了我省房地产将处在稳定增长期，县域更是如此。

　　而在省住宅与房地产业协会会长张凤珠看来，县域房地产开发不仅市场很大，最重要的是可以节约土地、改变农民的生活方式。“村村合并、小乡并大乡甚至小县并大县，不仅给房地产企业带来机遇，还至少可以为当地节约三分之一的土地。”