调控信号影响开发商拿地热情 虎年前几拍低价成交

　　调控信号影响开发商拿地热情和胆量，虎年前几拍均以较低价格成交

　　虎年前几拍土地低价成交　　2月24日，虎年土地第一拍现场，拍走亦庄地块的72号竞拍者。本报记者吴江摄

　　虎年伊始，“低价地”取代了“地王”。2月24日，北京楼市迎来“虎年第一拍”。引人关注的是 ，“第一拍”并未显得虎虎有生气：三地块以底价成交，现场举牌少了2009年的激烈厮杀，通州半壁店地块只经过24轮竞价；原本认为可能成为新地王的常营地块也只以45.4亿元的价格花落龙湖地产；房山区长阳西站1号、2号地楼面价则合约3151元/平米。有业内人士认为，“地王”助推区域房价，而低价地则将平抑区域房价。

　　低价地为区域房价“撤火”

　　让许多人记忆犹新的是，2009年京城一个接一个出现“地王”。它们不仅助推了新房价格，也传导到二手房。据链家地产数据显示，2009年地王周边二手房价格涨幅均超过40%。

　　如何看待现在“低价地”对区域房价的影响？上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，今年低价地的影响和去年“地王”的影响相反。“地王”推涨区域房价，低价地则将平抑区域房价。因为低价地的出现，改变了买房人对后市预期。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也表示，房价区域特点明显。而在同一区域中，有的楼盘会成为领涨者，次高价楼盘以领涨楼盘为标杆。例如在朝青板块，因为星河湾的存在，许多楼盘都有了卖高价的理由。而低价地的入市，就给了买房人一个低价的选择。

　　而由于买房人对区域价格发生改变，低价地对原来的“地王”也就产生了压力。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，相对于低价地的低成本，“地王”开发成本高，定价就比较被动，很难占据价格优势。

　　尽管万科企业股份有限公司北京万科总经理毛大庆在谈到长阳低价地块时表示，新出让的地块并不在万科长阳项目所在的起步区，对万科长阳项目影响有限。但杨红旭仍然认为，如果楼市火爆，“地王”受低价地影响不明显；而一旦市场低迷，地价低的房子更有降价空间，而“地王”降价空间就相对小得多。

　　调控手段给土地市场“降温”

　　2009年，奥运村乡安立路西侧地块竞价次数达95轮；长阳镇起步区1号地竞价次数达到163轮；SOHO中国拿下望京B29商业用地经过245轮竞价。相对于去年这种竞价激烈程度，2010年首拍显得冷清很多。而在虎年首拍中，通州半壁店地块竞价轮次只有24轮。

　　这在业内人士看来，也许可以作为虎年土地市场上“牛市”不再的一个缩影。而这背后恰是国家和地方调控政策的作用。

　　长阳西站1号、2号地只有北京创新建业地产投资有限公司和中创置业有限公司联合体一家竞买人，常营地块只有4家竞买人，通州半壁店地块竞拍现场多个开发商并未举牌，这在陈国强看来，开发商拿地热情在降温，而导致这种热情降温的主要原因是房企对市场走向预期变了；而导致市场预期变化的，主要是由于政府一系列的调控政策。

　　陈云峰在接受采访时也表示，“虎年首拍”在2月24号，正是“京11条”公布的第二天。从2009年年底营业税优惠的终止，到“国11条”和“京版十一条”的出炉，政策调控信号越来越强，影响了开发商的市场预期。在常营地块投标报价中，最高价45.4亿元超出最低价21亿元一倍多，这说明开发商对后市判断出现明显分化。

　　毛大庆也表示，开发商对销售预期谨慎，自然会降低拿地成本。

　　“暗标出让”直接拉低地价

　　而在接受记者采访时，多位业内人士不约而同地提到，在政府一系列调控手段中，“暗标”的土地出让方式，是导致低价地产生的直接原因。

　　陈国强认为，和拍卖现场过多受对手竞价影响不同，采用暗标的出让方式，房企给出投标价，更多的是基于自身对市场的判断。陈云峰对此借用了一个形象的说法，“投标底价就像底牌一样，开发商不看底牌出价的胆子，要远比看底牌出价的胆子小。”

　　就“暗标”这种出让方式，无论是作为开发商的毛大庆，还是作为业内学者的陈国强等人，均认为这是对原有土地出让多走单一拍卖方式的有效补充，值得肯定。

　　而从中服地块为竞拍房企设定“身份”要求，到大望京地块提出拿地一次性付款，再到“暗标”出让方式的采用，业内人士均认为政府一系列调控土地市场的手段，抬高了参与竞地的门槛，限制了参与竞价企业的数量，都是为了给土地市场降温，平抑地价，避免2009年地王迭出的局面再现2010年。

　　作为参与通州半壁店地块的开发商，陈云峰介绍说，从现场竞拍的一个细节就能看出政府调控土地市场的“用心良苦”：以往现场竞价阶梯都在500万到2000万元之间，但半壁店地块现场竞价阶梯从一开始就是2亿元，让现场开发商冷静不少。22亿、24亿、26亿，当拍卖师第一次从26亿喊到28亿时，发现没人举牌之后，就把价格回调到27亿，并缩小了竞价阶梯，现场开发商开始再次举牌，最终成交价格定格在28.2亿。

　　而对于土地市场是否会就此冷却？毛大庆认为还不能一概而论，如果有位置更好的优质地块出让，或许又将点燃开发商拿地热情。另有业内人士认为，土地出让方式对土地市场影响明显。而采用什么样的出让方式，就要看政府部门的出发点是什么，出发点不同，出让方式也会不同，产生的结果自然也就不一样。（采写/记者张旭）