房价暴涨的“祸首”是谁

　　2009年是房地产市场起伏跌宕的一年，从年初的极度萧条到年末的极度火爆，与这一年极寒极暑的全球天气非常契合，令人非常迷茫，摸不着头脑。

　　究竟是什么原因致使房价高涨？

　　在经济学领域，分析一种商品价格的涨跌，通常要假定货币的币值不变。用标准的术语来说，以不变的价格计算，商品价格会如何变化。我们分析房价的变化，通常也要假设货币的币值不变。所以我们在考察房价与币值的关系时，通常运用火车与轨道两旁的房屋的例子来比喻。假定货币为火车，房价为轨道两旁的房屋，当货币列车在高速运行时，坐在车内的人会觉得是两旁的房屋在动。2009年房价的高涨，很大程度上与货币发行有关。2009年全年，新增贷款总量接近10万亿。而在过往的5年即2003年至2008年，每年平均新增贷款在3.3万亿。一下子扩张了三倍的信贷供应将房价推入了猝不及防的境地。客观地讲，货币在动，房价自身也在动。但货币推动为主导原因。既然货币发行过度，为什么又不存在通货膨胀呢？原因有两个：其一，由于金融危机下，国际出口市场萧条低迷，中国面向国际市场的生产能力存在严重过剩，因此，有更多的一般消费品由出口转内销，恶性竞争导致生产厂家在成本上升的情况下无法对最终产品进行提价；其二，CPI中的一揽子商品组合中，只是将住房的虚拟租金放进去，并没有真正体现出房价上升的幅度。住房的第一功能是居住功能，居民无论购买或租住住房都属于消费，其消费住房的价格应当被计算到CPI中。如果将住房价格的变化放进CPI中，则消费价格指数不应当是负值，而应当是正值而且是两位数以上的正值。在货币快速投放的背景下，出于对货币币值贬值的担心，又由于当前中国缺乏有效的投资渠道，居民投资房地产抵御通胀的动机导致房价如脱缰之野马快速奔腾。

　　房价高涨的直接原因是供求结构失衡。2009年第一季度，承接2008年市场低迷的局势，房价走跌、交易量萎缩、开发商信心不足，其直接结果是新增房地产投资在第一季度为-3.5%。最终导致全年的供应对接不上，表现为，在房价与交易量反弹时供应不足。整个2009年，房地产新开工面积的增长率为5.2%，全年基本在消化过去两年的住宅存量。由于房地产的需求是即时的，而供给是滞后的，在反金融危机的阶段，开放商的信心没有完全恢复，所以在需求激增时，供给跟不上，是造成房价急剧暴涨的直接原因。

　　城市化进程中大量资金投入到基础设施建设中，这些费用的逐步传导，进而导致一级土地开发成本上升，最终导致地价上升。而在房价的构成中，地价成本占平均比的50%上下。土地价格上涨导致房价上涨似乎成为必然的结果。一级土地开放成本上升导致的地价上升尚属于合理范畴，而分税制下中央政府与地方政府在土地财政方面所形成的特殊利益格局，导致地方政府存在催高地价的动机，利用所谓公平的招拍挂制度，存在打左灯向右转的嫌疑，即地方政府以至高无上的公平名义开展招拍挂，为天价地王的出现寻找政策注解。

　　地方政府在房地产政策的执行方面对中央政府采取博弈对策：遇到刺激房地产的政策，则不折不扣执行，遇到房地产调控政策，则打折打扣执行。地方政府的“经济人理性选择”也从某种意义上推高房价。

　　房地产作为一种最终产品，其成本还取决于中间产品的价格。建造房屋所使用最多的材料为钢材与水泥。而生产钢材和水泥的原材料为铁矿石、煤炭等。这些资源品的价格在近年持续呈现上涨趋势。特别是铁矿石，其价格决定权不在中国政府的掌控之中，即便在全球金融危机的阶段，其价格仍然处于一个上升的状态。而中国虽然拥有许多煤炭资源，但处于工业化加速阶段，工业存在重型化的趋势，工业对能源的消耗呈现一个快速增长的态势，在这种情况下，煤炭价格不太可能不涨价。另一方面，房地产的建造需要大量的劳动力。近年，在新《劳动法》颁布之后，营造单位的用工成本直线上升。可见，构成房地产直接成本的钢材、水泥、劳动力都呈现上升趋势。从重置成本的角度看，房地产价格上涨似乎在所难免。它是生产价格指数从上游向下游传导的一种必然结果。

　　此外，中国老百姓对住房的消费理念，也是导致需求过快膨胀的重要原因。在中国人的传统理念中，“安土重迁、安居乐业”的思想占据重要位置。因此，中国人更倾向于购买住房，而不太愿意租用住房。中国城市居民拥有住房的比率在全球范围内都算相当高的。而中国现有的资源又无法满足如此巨大的购房需求。因此，相对于相对稳定的供给，激增的需求也是导致房价暴涨的重要原因。调整政策是容易的，转换思想是困难的。当前，我国城乡二元结构没有根本性改变，城市居民比农村居民在享受教育、医疗、社会保障等方面具有更多的权利。城市户籍与居住权本身含权，也导致农村人口使劲通过买房获得相应权利，进而导致房价上涨，而越大的城市，教育医疗等公共服务的质量越高，导致中小城市居民争相涌入大中城市，这种类似消费升级式的异地购买力也是推动核心城市房价畸形发展的不可忽视的力量。

　　可见，导致房价暴涨的原因是复杂和多方面的。因此，治理房价暴涨的政策也应当是综合性的。只有启动税制改革、土地制度改革、金融制度改革、户籍制度改革等体制改革，才有可能从根本上走出 “一管就死、一放就乱”的房地产调控怪圈。

　　（作者为北京大学经济学院金融系副教授、房地产金融研究中心主任）