依傍上海佘山的知名豪宅“上海紫园”3月份第一周出让了两套房源,有数据显示,这两套房源的成交均价为24866元/平方米,与其对外所报的6.9万元/平方米销售均价相差甚远。
上海官方网站“网上房地产”提供的信息表明,上海紫园目前已售住宅套数为17套。从该盘的累计均价走势图可看出,自2009年10月之后,其销售均价曾经缓慢爬升至54960元/平方米。然而,在2010年1月之后,该盘累计均价突然急转直下降至44575元/平方米。
引起该盘成交价格大幅波动的原因,主要来自于2010年3月第一周内成交房源的均价变化。据佑威·楼市通系统提供的数据,上周,上海紫园成交两套房源面积分别为3182.64平方米和1171.59平方米,如果以公开报价6.9万元/平方米计算的话,两套房源可得总计3亿元的成交金额。然而,实际成交均价仅为24866元/平方米,1.08亿元的成交金额与其相差甚远。上海紫园方面人士向《第一财经日报》表示,价格大幅调整的原因,主要是由于房源出让对象实为公司内部股东。
顶级豪宅“放低身价”出让,对上海整体楼市并未带来太大影响。佑威提供的数据显示,在3月1日~3月7日这一周时间内,上海市商品住宅成交面积11.3万平方米,较之前一周有33%的涨幅;成交均价为18549元/平方米,与之前一周的周成交均价相比,则有10%的环比跌幅。
虽然楼市去化速度有所提升,但市场供应面积仍然未能达到平衡。期内上海市商品房新增供应面积为6.5万平方米,与之前一周有61%的大幅下降;其中,商品住宅新增供应面积为3.9万平方米,仅有5%的微幅上涨。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,“少量多批”是困扰目前供应无法跟上的一个主要原因。从供应数据来看,3.9万平方米的供应量理应是一张预售证的面积“标准”,这些面积数量却分摊到6张预售证之多。其中,“南郊别墅”单个项目就一次性办理了3张预售证,其面积均未超过2000平方米。“更有一张预售证的面积还不足500平方米,因此对于供应面积的加大还需政府执行监管力度的加强。”
上海市住房保障和房屋管理局于2009年发布的《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》(下称《规定》)指出,将严格执行本市商品房销售有关申请预售最低面积不得低于3万平方米的规定。房地产开发企业尽快申请预售、房管部门尽快审批,以此遏制开发商“少量多批”、“捂盘惜售”。《规定》重申,商品住房项目超过3万平方米,确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米。
陆骑麟表示,由于供应无法得到有效增加,导致目前成交量无法得到实质性增长。上海外郊环间的中低端项目成交在期内比重增加,直接导致上周均价跌至1.9万元/平方米之下。