来源：时代周报
全国最大的旧城改造项目—深圳南山区大冲村改造，正在给依托熟练旧城改造运作模式攻城略地的华润置地，带来新的考验。
“大冲股份和华润地产是绑在一起的，它们贱卖了我们的集体土地。”3月8日，大冲村村民吴伟荣在村中心区人群汇聚的地方大声演讲。
由于大
时代周报记者在大冲村调查了解到，这个拖延了12年的旧城改造项目，目前进展并非一帆风顺。旧改造富神话的背后，是各种利益纠葛真实的较量。
华润独吞旧改蛋糕
寸土寸金的深圳，与南山科技园片区一路之隔的大冲村，被港资地产商华润置地圈中，绝非偶然。
背靠超级央企华润集团，华润置地在资本市场和土地市场的运作能力，自然非一般上市公司可比。
事实上，华润置地运作大冲村项目，可谓久经考验。大冲村被称为深圳市最大的城中村，位于高新技术产业园区中区的东部，地理位置优越，居住人口6万多人，是深圳重要的城市节点。
早在1998年前，针对大冲村的脏乱差局面，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划。由于整体改造面积达到60多万平方米，这个项目也成为深圳最大的旧改项目，受到各界关注。
不过，“雷声大，雨点小”，大冲村改造并没有实质性举动。2002年，大冲旧改再次被市政府列为旧村改造项目重要试点村之一，但仍然密云不雨。
直到2009年3月，在深圳市政府及南山区政府的强力推动下，大冲股份公司与华润集团才签订了《大冲旧改合作意向书》，大冲旧改项目终于迈出实质性的第一步：大冲旧改采取“政府主导、市场运作、股份公司合作参与”模式。
2009年9月28日，大冲股份公司与华润集团正式签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议(框架)》，新的大冲改造规划才正式出台。华润独吞大冲旧改蛋糕。
华润置地（深圳）公司董事长吴向东这样描述：大冲村将成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆与典范；成为与深圳未来整体城市形象相适应的超大规模、新型、现代化的商业、商务中心及居住社区；成为深圳高新技术产业园区和华侨城景区重要配套基地。
“目前，该项目遇到的最大问题可能是拆迁和补偿的问题。”深圳市规划局一名官员在接受媒体采访时表示。他认为：“深圳目前这方面的法规还不是很完善，法律纠纷可能让开发商最为头疼。”
不幸的是，这位官员所言应验。
钉子户拒绝“被改造”
“签约即是‘死’约，没有后悔的（约）药。”3月4日，大冲村村民叶婉清一家搭起梯子，将这样的横幅挂在自家二楼墙壁外立面上。
“周边楼盘价格都2万元/平方米多了，给我们的赔偿标准才1.1万元/平方米，而且还没得商量。”操广式普通话的叶小姐对时代周报记者说。
“所有赔偿方案从没召开过村民大会，定好后才告诉我们，我们被蒙在鼓里，只能被动接受；派出所还经常来抓人，赶租户走，工商所不给店铺办执照，我们大冲村现在是乱成一锅粥，村民的利益被少数人出卖给华润地产了。”大冲村村民吴伟荣对时代周报记者透露，大冲村大多数村民无法接受华润置业深圳公司开出的1.1万元/平方米的货币补偿方案和1：1的实物补偿标准，大冲村改造此前对外宣称168户已经签约的数据是造假的。“未来充满不确定性，签了约就意味着生活的完全改变，意味着‘被改造’。”吴伟荣说。
“我们部分人已经有了做钉子户的准备。”大冲村的原居民、小伙子陈志强对时代周报记者这样表示。
陈志强家在大冲村有6栋楼：“我们家总共是1800平方米。大冲村地理位置好，未来升值空间大，尽管货币补偿1980万元，看起来不错，但人口多，这点钱在深圳同样地段买不到我们目前够住的房子，我们当然不接受。”
针对有村民反映的数据造假，大冲旧改指挥部宣传组组长程效拿出签约合同：“大冲村旧改项目涉及面积68万平方米，共931户，已经确权869户，已经签约了503户，今天又签了6户。”
而对于部分村民的“抵抗”，大冲股份公司副董事长吴润强向时代周报记者解释，大冲股份是代表村民股份的集体公司，以后村民也会在新建物业的商业利润中分红。“我们是在为村民谋利，少数人不理解。”
“我们的补偿方案是深圳目前为止最好的，任何一个旧改出现一些异议都是正常的，我们会和村民很好地沟通，把问题解决掉。”程效对时代周报记者这样说。
华润置地“账本”
据时代周报记者统计，深圳政府允许华润置地开发的面积达280万平方米，改造面积达68万平方米，60%为住宅，另外40%为商业区。此外，华润集团今年还有一个30万平方米的项目在深圳进行，预备建成华润在国内的总部基地。
按照规划，大冲旧村改造的商业、办公面积是52万平方米，占整个项目总建筑面积的38%。根据戴德梁行提供的租金参考数据，仅年租金收入能达到5.6亿元。
据大冲股份公司的数据显示，大冲村931户补偿的实物面积达104平方米，若按1.1万元/平方米的货币补偿方案，华润置地将要准备100多亿元的现金作为投资大冲村的成本。
“不过开发商一般都是滚动开发，分期投入，大冲村先期投入不会超过10亿元。”深圳一位房地产开发公司老总对时代周报记者说道。大冲旧改，华润显然已经算明白了账。
依托一整套熟练的旧城改造运作模式，华润置地除深圳大冲村外，还取得多个城市核心区域的土地，在内地开发的成都二十四城、北京橡树湾、武汉中央公园、沈阳万象城、苏州平门府、上海滩花园、合肥幸福里、重庆二十四城等也都是由旧城改造演变而来，而这些项目均因为地段优势备受市场的关注。
据华润置地中期业绩报告显示，截至2009年11月底，华润置地已实现签约销售金额达248亿元。
根正苗红、财大气粗正是华润置地在全国进军旧城改造项目的勇气所在。
时代周报记者了解到，华润集团为运作大冲村旧改项目，专门在深圳注册了项目公司华润置地（深圳）有限公司，法人代表吴向东，经营范围为专门从事深圳南山区大冲村旧城改造，注册资本金3.8亿港元。
3月8日，时代周报记者欲就旧城改造项目进展状况采访华润置地董事长吴向东，吴在电话中表示“我们公司一般都不会接受媒体采访”，就挂断了电话。
前述规划局官员说，2005年开始的深圳渔农村改造是成功的旧城改造案例，政府为了该项目顺利完成，在拆迁补偿过程中不计成本。因此，对于华润来说，接手大冲村旧改项目并没有很成功的例子可以借鉴。
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