房价不断上涨 银川楼市是“真火还是虚火”？

　　“已经7000元了?不会吧?”尽管观湖一号这座标志性高档楼盘的价格让很多被采访者难以置信，但却丝毫没有阻挡购房者的购房热情。2009年6月份，700多套房开盘后，一个多月时间就卖出了400套。这些房子不仅没有任何购买优惠，而且全是毛坯房，就连物业费也高达每平方米1.58元，比周边住宅多了0.3元。

　　为何销售量刚过半就敢提价?售楼顾问指着沙盘对记者说：“在北塔湖居住小区内只有这一块地是新房，观湖一号处于最好位置，现有的房源已经卖得差不多了，你要买合适的户型只能等到25、30号楼盘开盘了。”

　　银川楼市火热的佐证同样可从房产交易市场窥见一斑。记者看到，时值中午，仍有五六十人排在银川市房地产交易中心柜台前办理过户手续，门口的咨询员薛晓庆被围了个水泄不通，“这两个月来办理业务的人特别多，我们中午都不休息，一直干到晚上5点多，而且周末都得上班。”

　　显然，膨胀的购房需求推高了银川房价，而房价的不断冲高更激起了人们的购买欲。在国家机关工作的小陈去年5月购买凯尔府邸楼盘时，价格为每平方米4260元，交房后价格就上调了，到去年8月份时价格已经为每平方米4690元，上涨了接近10%。“尽管如此，我还是后悔买晚了，在去年年初时就该出手。”小陈说。

　　与房价同步上涨的还有开发商的开发热情和信心。据统计，2009年上半年，银川全市共完成房地产开发投资30.85亿元，同比增长22.8%，增幅较全国平均增幅高出12.9个百分点。

　　“银川的房子现在是使劲涨，涨得都没有办法了。”天涯房产经纪人苏定成感慨地说。在他的感觉里，房价从2008年10月份才开始明显上涨，之前涨得都没有这么快，很多房子2009年二三月份时只有每平方米3000多元，现在价格基本上都超过了5000元。

　　来自统计部门的一组数据更有力地显示出银川二手房市场的旺盛。2009年上半年，银川二手房成交面积为57.38万平方米，成交套数6811套，成交金额13.99亿元，各项指标与2008年同期相比分别增长25.55%、48.19%、106.9%。

　　涨价理由何在？

　　房价的高涨让银川这个昔日宁静的边陲城市变得喧闹和躁动起来。有专业人士曾分析，银川市民的房价承受力在每平方米3000元到4000元之间，而现在坊间盛传，银川房价五年内要涨到1万元每平方米。

　　这个人均年收入只有14500元的西部中等城市房价有什么上涨的理由?

　　“从银川实际情况看，住房需求有不断增长的趋势。”银川房产统计部门的一位官员表示，正是旺盛的刚性需求推高了房价，外来人口现在已经成了银川的主要购买力。

　　相对于周边城市，有“塞上江南”之称的银川地理环境优越，便利的生活条件以及优良的教学条件对周边的居民有很强的吸引力。“退休的外市县公务员，或是经济实力比较强的居民，大都在银川买了房子，这是一个不小的购买群体。”郝磊说。

　　“最明显的就是，为了孩子上学，越来越多的家长拥到银川买房，哪怕是旧房、二手房也卖得很好。”苏定成说，在银川最南边，一中教学质量较高，尽管居住条件并不好，但还是围绕学校形成了一个独特的高房价区。

　　优越的条件不仅吸引着宁夏本区的许多人到银川置业，对于其他省份的购房者同样有吸引力。

　　由于宁夏地处甘肃、陕西、内蒙古等面积较大省份的中间，独特的地理位置使得这些省份的很多县市离自己的省会较远，而到银川的距离反而较近，因此甘南、陕西、内蒙古阿拉善左旗、乌海等地区的许多人都选择来银川置业。

　　统计数据显示，外来人员购房已经占据了银川楼市的半壁江

　　山。2009年上半年，银川市以外人员在市辖区购买新建商品住房63.22万平方米，占总销售量的61.11%，所占比例较2008年同期提高4.69%。其中，外省市人员购房占总销售量的18.3%，宁夏除银川市外的其它地区人员购房占总销售量的42.82%。那么这些外来的购买力是否会制造银川楼市的泡沫呢?

　　“银川的购房者主要以居住置业为主，投资也有但不是主流。”一位市场分析人士称，这从上半年中小户型住宅成为市场销售主力可见一斑。而一名不愿透露姓名的银行人士也表示，银行在放贷过程中强调的是第一套房，第二套房一般在征信系统里反映很少。

　　此外，接受记者采访的市场专家、银行人士大都认为，材料、民工工资、土地等综合成本的增加也在很大程度上推高了银川房价。

　　“从长远来看，银川房价上涨只是时间问题。西部大开发的拉动作用开始显现，政府也正在加大规划和投资，银川的交通、环境和几年前相比已是截然不同，明后年房价还有上升空间。”上述分析人士表示。但是，银川毕竟收入、消

　　费水平不高，周围城市也在加快建设，银川不可能成为区域性大城市，因此房价上涨空间最终是有限的，一年后最高价顶多也就到8000元/平方米左右，有专业人士预测。

　　暗流涌动

　　银川楼市现在似乎欣欣向荣，但分歧也开始日益加大。

　　“不良率就是楼市的天气预报。”上述银行人士表示，“我们银行所有个人贷款的不良率在逐渐下降，前年为2%，2009年6月底只有0.73%，其中住房贷款不良率只有0.6%。由于房贷本金和利息每个月都要还，这说明百姓买房的资金链是正常的。从这一点上看，银川房地产市场目前是健康的，泡沫不大。”

　　对于这个判断，一位房地产研究专家形容为，这只是看见了天空的一片晴朗，没有听到远山边上渐行渐近的隆隆雷声。实际上，潜藏在涨价背后的是开发商小动作不断，投资性需求的抬头，银川楼市已经有点“虚火上身”。

　　“银川没有地王，只有"宣王"。”上述专家告诉记者，市场回暖后，不管实力强弱、有无专业能力的开发商都大举进入房地产业，现在银川的楼市乱象丛生、良莠不齐。其中有开发商刻意制造楼市虚假繁荣、人为炒作居住环境的嫌疑。

　　“一些开发商采取类似捂盘惜售的方法，通过营销推动销售来聚集资金，说明他们资金不足，过度依赖预售款滚动开发。如果开发商资金链断裂，很可能出现烂尾楼和楼房质量问题。”上述专家表示，“这是值得警惕的楼市新动向。”

　　来自中介的信息显示，投资性需求在银川楼市中同样不可忽视。“现在投资楼市真是一本万利”，苏定成说：“有趣的是，尽管观湖一号楼盘目前只签订了合同，还没有拿到房产证，但已有房源挂到了中介出售，而有的报价甚至达到了每平方米近一万元的高价。”

　　有观点认为，银川楼市的购买力有梯级效应，如今的高房价透支了部分未来的购买力，如果投资性购房者开始抛盘，市场可能会受到很大冲击。

　　事实上，银川楼市火的仅仅是房价，成交量虽有所上升，但还没到与房价上涨并驾齐驱的地步。而与开发商的信心形成鲜明对比的是，购房者的消费信心仍显不足，实际上银川房地产市场供应已经相对过剩。

　　“银川两年间房价就翻了一番，你说正常不正常，工资要翻一番还差不多。”一名购房者告诉记者。尽管银川楼市起步晚，有很多房价上涨的理由，但貌似繁荣的背后已经有各种暗流在涌动:开发商刻意炒作、跟风追涨的情绪……这些都是市场不健康的因素，也是不少人对银川楼市保持谨慎的理由。

　　“价格过快上涨，很大程度上将抑制自住刚性需求的释放和市场复苏，应引起开发商、银行及相关部门的重视，谨防由此引发泡沫与危机。”银川的一名楼市专家表示。而对于当前市场的乱象，该专家开出的药方是，政府一定要把开发商捂盘、捂地管住，加大两限房、经济适用房的开发力度，解决部分百姓的购房问题，这样才能平抑价格的过快上涨。张铁珊

　　相对周边城市，有“塞上江南”之称的银川地理环境优越，便利的生活条件对周边城市居民有很强的吸引力。 (来源：银川晚报)