温总理的房价愿望怎样才能实现？

　　2月27日，温家宝总理在与网友的在线交流中花了很长时间来谈房价问题。他指出，本届政府要采取多种措施，包括增加住房供给、增加保障性住房、抑制投机性和投资性住房等多种手段来解决房价过快增长问题。温总理特别强调，本届政府有决心使房价保持在合理价位。

　　考虑到本届政府大概还有3年完成任期，要在这么短的时间之内切实实现温总理提出的“使房价保持在合理价位”的目标，现有的各种政策措施是否足够？

　　我倾向于给出一个“很难，但是……”的回答。说“很难”，是因为我认为目前的政策措施，并没有从根本上消除导致房价高涨的体制性原因。而之所以还有一个“但是”，是因为只要能够找到这些体制性原因，并对症下药，就完全可以在确保房价稳定甚至下降的情况下，不对经济带来过大负面影响。

　　那么，导致目前房价高涨的结构性和体制性原因到底是什么？归结来说，是在整体经济流动性极度膨胀的同时，住宅用地被人为地过少供给。当过多的货币去追逐特定的、因人为操纵而缺乏供给弹性的商品时，出现泡沫就不可避免了。

　　过多的货币，短期有货币信贷政策的扩张因素，尤其是2009年。但如果时间周期长一些，2003年之后的货币投放主要是因为中国过多依赖外部市场的经济发展方式，积累了巨额的外汇并造成国内的货币投放。而这种增长方式的背后，可以追溯到1994年的分税制改革，地方政府在财政压力之下，开始逐渐以低地价、低劳动保护和低环境保护的方式，压低制造业部门的关键生产要素价格，进行大规模的工业招商引资，创造出了制造业产能过剩。

　　为什么住宅用地会被过少供给呢？体制原因是目前的土地制度下，地方政府是中国城市土地市场的垄断供给者，垄断供给者必然过少供给住宅用地来获得期望收益。实际上，由于房地产行业是一个主要为本地消费者提供住房的服务行业，属于“非贸易品”的服务，地方政府就可以利用其对本地商住用地一级市场垄断的权力，构建一个住宅用地的“局域性卖方市场”，这也就是为什么我们看到各地地方政府总是通过设立“土地储备中心”来控制商住用地的供地规模，并同时以“招、拍、挂”方式高价出让住宅用地的原因。

　　与住宅业供地过少的情况相反，中国的工业用地供给却过多。如前所述，各地为工业招商引资不惜压低地价。在2003年前后的一波工业开发区热潮中，各地制定的招商引资政策中几乎毫无例外地设置了用地优惠政策，包括以低价协议出让工业用地、按投资额度返还部分出让金等。于是，经常出现的情况是，基础设施完备的工业用地仅以成本价甚至是所谓的“零地价”出让给投资者50年。我们自然会观察到，与商住用地过少供给，形成“局域性卖方市场”不同，工业用地由于各地投资竞争而形成“全国性买方市场”，结果是工业用地过多供给、价格奇低，工业园区过度扩张，用地极为浪费。

　　这就找到了从“治本之策”上调控房地产市场的路径。从根本上讲，要消除导致房地产泡沫形成的条件，就不仅必须改变地方政府垄断、高价供应商住用地的局面，也要彻底改变因工业招商引资竞争而带来的产能过剩、贸易顺差和流动性过剩的情况。

　　而要实现上述根本的改变，就必须要进行土地制度和财税制度的配套改革。只有通过土地制度改革，允许农民直接与制造业用地者直接谈判用地补偿水平，才能遏制工业用地的零地价，乃至亏本出让局面，才能遏制目前沿海欠发达地区和内地大量城市大建工业开发区的热潮，也才能够逐渐消除我国经济中的过剩流动性。

　　只有通过土地制度改革，允许农村集体建设用地直接进入城市商住用地一级市场，允许农村集体在城市规划、土地规划到位的情况下进行商品房（包括产权房和租住房）的开发，也才能够改变目前地方政府垄断、过少供应住宅用地的局面。

　　只有通过土地制度改革，才能够改变目前地方政府一方面浪费性用地大搞工业开发区、另一方面过少供地带来商住用地价格飙涨的不可持续的发展模式，才能够彻底改变我国城市建设用地结构中工业用地和商住用地比例极其不合理的局面，也才能够从根本上改变目前因政府大规模征地而带来的社会矛盾。

　　上述改革说起来很容易，但要真正做起来却非常难。因为这种改革实际上是要根本改变地方政府目前通过“土地财政”来“经营城市”的发展模式，而改革却又必须要调动地方政府的积极性。为此，需要通过配套的财税体制改革来充实地方政府税源，补偿其因改革后“土地财政模式”无以为继所带来的损失。

　　实际上，中央政府完全可以在允许集体建设用地入市的情况下，给予地方政府抽取相应土地增值税的权力，让地方政府分享部分因城市经济总体增长和基础设施改善所带来的土地增值收益。

　　其次，也是更重要的，可以在目前10个城市已经试点和空转运行的基础上，全面开征物业税。当物业税和土地增值税成为地方政府的主要税源之后，中国就可以逐渐远离以土地出让金为城市建设主要资金来源并带来一系列扭曲的“土地财政”困局。特别是考虑到物业税本身就可以抑制房地产投机，从“第二套房”开始征收物业税就更有必要。

　　笔者相信，如果本届政府可以切实推动上述土地、财政配套改革措施，就可以实现温总理“让房价保持在合理价位”的愿望。

　　（作者为中国人民大学教授）