专家称房贷返点鼓励投机性购房 催生楼市泡沫

　　叫停银行给房屋中介机构“返点”的通知已发布多时，经过了一段观望，各银行多数停止了“返点”。专家表示，“返点”行为扰乱市场秩序，鼓励投机性购房，对泡沫的产生起了推动作用，此外衍生了大量的造假行为，埋下隐患，应予坚决停止。信贷趋紧时叫停纵然容易，但要根除还取决于多方面因素。

　　催生泡沫应被取缔

　　中国社会科学院研究员、房地产金融专家刘维新认为，“返点”推动了投机需求的信贷。他说，“2009年信贷膨胀得太快、量太大，可以说是不正常的，成为了泡沫和房价连续上涨的推动力。取消返点费就是制止泡沫继续膨胀的手段。有正常需求的购房者，具备了一定的资产积累，通过正常资信审核渠道就可以获得贷款。所以叫停"返点"费，不会抑制真正需求。”

　　中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇指出，“返点”行为本身就增加了市场的混乱。他强调，中介的任务是帮助客户买卖房屋，而不应是帮助银行找客户。“我只让你给我找房，你把贷款都给我包办了，我不想在这家银行贷款，我的信息却先被透露出去。严格地讲，这是违法的。”他认为，本来中介就已经向客户收取了费用，现在又从银行收钱，从根本上也不符合其提供房屋中介服务的定位。

　　大量造假埋下隐患

　　据记者调查，北京许多中介机构每给银行拉到1万元贷款，便可拿到80元的“返点”，即100万元贷款的“返点”高达8000元，一些大中介机构的“返点”甚至全部归经办业务员。由此某些业务人员受到扭曲的利益激励，一方面帮助资信不足的客户造假，另一方面也劝说客户降低首付，多从银行贷款。一位业务员表示：“去年经手的业务至少六成都有不同程度的作假。”

　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科表示，目前对个人资信的审查存在一些问题，由于全国的征信系统尚在建立中，个人信息包括收入情况采集有障碍，一般很难调查清楚。银行无法直接搞清客户的真实情况，中介造假的空间很大。

　　但冯科表示，不必太过担心此前由于大量作假所带来的风险。“可能会有些投机性购房存在数据的造假，但作假有"往高做"的，也有很多"往低做"的。比如一些人不希望透露自己的真实收入状况，就把收入做低。”

　　刘维新认为，“初步估计，购房者个人收入情况报到银行至少有50%是虚假的。银行委托中介进行信贷审查，自己并不是亲自去做，这里面就出现了很大漏洞。”他提到，尽管不同于美国次贷零首付，我们的首付比例很高，但实际上很多人完全可以用造假掩盖资信不足，再通过其他手段如向亲友借款等来筹集首付。

　　治标容易治本难

　　在信贷趋紧的情况下，银行收缩阵地、取消“返点”顺理成章。但长期来看，如果不从根源上加以规范，一旦信贷变得宽松，利益驱使之下，“返点”仍会重新抬头。专家也认为，要切断“返点”的源头，还不那么容易。

　　冯科认为，缺乏了“返点”激励，为客户资信造假的情况将大大减少，这将把不少资信不足和投机性购房者推到贷款门槛之外。

　　郭田勇认为，从监管层来说，只能自银行这边来规范行为，加大违规处罚力度，行业协会也可以倡导进一步加强自律。但中介机构的规范和管理就要靠相应的管理者了。这涉及到不同管理部门之间的协调，只有管理部门各尽其职，相互协调好，才能在不论信贷是松是紧的情况下，都杜绝银行给中介“返点”这种不规范的、扰乱市场的行为。

　　冯科也表示，从监管层目前出台的措施来看，基本涵盖了各方面，但银行执行的力度也是关键。如果银行看空房价，那么不用要求，银行也自会加大执行力度。但房价如果继续上涨，或者放贷压力出现，银行恐怕执行起来还是会松一些。冯科分析，“返点”被叫停会挤出部分投资性需求，可能进一步使得二手房交易量萎缩，“后市还有待观察。”