两会过后“地王”重生 京城房价且调且涨

　　核心提示：开发企业手中有充足现金，土地出让制度未根本改革，加之“两会”上释放出来的“未来20年房价上涨压力很大”的信号，都可能让开发商重生拿地胆量。

　　3月15日，位于北京东城区和平里北街2号的土地储备中心2层大厅，异常热闹。

　　经历了“两会”期间的

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　　果然，截至当天下午4点，就已经诞生了两块“地王”：远洋地产子公司以40.8亿元拍得望京地块，楼面地价达到了2.4万元/平方米，为北京历史最高；中信地产经过64轮竞价，打败了中国烟草等其他央企，以52.4亿元的价格拿下了亦庄一块土地，刷新了2009年由大龙地产创下的总价50亿元的单价“地王”记录。

　　当日，北京市国土局5宗土地就卖了120.5亿元。

　　“压抑”的一季度

　　经历了火爆的2009年后，2010年第一季度，北京市土地市场平平淡淡。

　　中国指数研究院数据统计，一季度北京土地成交面积平均下降了3成。以2月份为例，北京共成交15宗土地，面积约160万平方米，环比下降31%。

　　北京一位不愿透露姓名开发商说，一季度交易平淡，不是开发商不积极，而是政府有意压抑节奏。

　　一季度同时也是房地产政策频出的时期。国土资源部先后发出多条政令，规范土地市场付款和开竣工管理。同时规定最长付款期限不得超过2年。

　　国土资源部土地利用司司长廖永林在3月11日通气会上说，国土资源部将土地拍卖保证金提高到了20%，希望提高土地出让门槛，来引导开发商理智拿地。

　　廖永林表示，“地王”主要是部分房地产企业对未来市场预期过高，有很多企业因为拿地价格过高，而无法开发，最终土地被土地部门收回。

　　2009年，全国土地出让金高达1.5万亿元。为了给土地市场降温，国土资源部甚至采取了“点名”的方式，在全国通报了18宗典型房地产闲置土地。

　　其中，北京工体4号地延期开工4年，而又未向国土部门申请延期，被处罚1%土地价款，同时暂停原土地所有方李泽楷旗下盈科和其子公司启夏房地产公司在北京的拿地资格。

　　然而，这个迟到的处罚，对于“地王”创造者来说，似乎意义不大。盈科集团及其子公司在内地已经很久没有拿过地。同时，1%的地价款罚金仅有512万元，而盈科在2009年8月，以1.18亿美元将该地块转给另一家香港上市公司瑞安建业。

　　3月12日，全国政协委员、瑞安董事局主席罗康瑞对本报记者称，转让手续已经完毕，对于工体4号地的罚款“实出意外”，瑞安正在和盈科进行交涉。

　　上述北京开发商说，一季度北京出台了地方版“国11条”。同时，为了避免“两会”敏感，将6块要出让的土地延缓出让期。尤其是中服地块，预计其单体就可以卖到120亿元，北京国土局将其出让期3月8日调整到3月22日。

　　这一切并未实质影响北京房地产大局：四环以内房屋开盘售价已经到了4万元/平米，地价也未下降，房地产市场仍在且调且涨。

　　“地王”重生

　　2月24日，北京土地市场虎年第一拍，当天出让的6块土地中，竟然有3块土地因为没人报价，而没有现场拍卖。

　　仅仅是1个月之后。在3月15日的土地拍卖会上，就连续爆出了两块地王。

　　当日上午，北京大望京村储备项目1号地起拍，起价16.175亿元。当主持人公布竞价人情况时，竟有14家房地产企业参与现场竞价。

　　这14家企业都还志在必得。开始报价时这些开发商“不屑”举牌，只有当主持人念到“三”时，才有开发商举牌。这意味着，参加竞价的开发商认为前期举牌没有意义，只有后期杀价才有决定性作用。很快，当该地块抬价到38亿元以后，14家房地产企业就有12家退出了竞争。

　　此时，第一大股东为中国人寿的远洋地产和中烟集团旗下中维地产较上了劲。最终，远洋地产以40.8亿元胜出。大望京土地储备项目1号地溢价率已达252%。

　　北京市2009年启动1000亿元土地储备贷款项目，大望京村储备项目是其中之一。该项目拆迁补偿款就达到了1万元/平方米以上。远洋地产以2.4万元/平方米的价格拿下该地块以后，预计房屋售价不会低于3.5万元/平方米。

　　2010年，北京市土地储备贷款投资仍然不低于1000亿元。由政府高投入整理土地，推出较高地价，进而推出较高房价的循环链，正在上演。

　　也在3月15日，中信地产以52.4亿元的价格拿下了亦庄一块土地，刷新了单价“地王”记录。在数轮举牌竞争之后，现场竞价只剩下了保利、中国烟草等超级央企，民营房地产企业罕有举牌。

　　治本：改革土地制度

　　3月12日，清华大学世界与中国经济研究所所长李稻葵预测，今年一线城市楼市面临价格和交易量的调整。部分城市房价还会下调。

　　中国房地产市场进入一个调控密集期，但3月15日的确是一个连业内人都看不清的“局”。

　　为什么“两会”刚过，开发商就对市场信心十足？

　　地产圈“大炮”任志强直言，中国房地产没有泡沫，按照政府保障和市场提供划分清楚以后，市场房价和地价会涨更高。

　　一位房地产业内人士说，开发企业手中有充足现金，土地出让制度未根本改革，加之“两会”上释放出来的“未来20年房价上涨压力很大”的信号，都让开发商重生拿地的胆量和决心。

　　而一次又一次“地王”，暴露出土地财政制度，才是地价居高不下的原因；地价不降情况下，2010年全年放贷7.5万亿元，更给了开发商货币政策会“前紧后松”的预期。

　　全国人大财经委副主任贺铿12日说，如果不规范和加强土地出让金使用管理，地方仍能将土地出让金作为地方财政使用，不是用来做补偿安置和土地复垦使用，而是用来建设形象工程或政府日常开支。地价和土地市场就难以冷静下来。

　　廖永林此前说，由于土地出让的垄断性，加之北京等一线城市房价和地价预期上涨的因素影响，还是有很多开发商愿意赌一赌。

　　为了改变地方土地财政的制度，中央政府已有举动。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新说，中央政府已出台了政策，将遏制房价过快上涨作为地方政府一项考核任务。因此，地方政府在追求土地财政的同时，也将面临房价稳定任务的考核。