一种更公平设想：共有产权商品房

　　据称，拟定中的《住房保障法》有新规，即由出资的地方政府和保障对象共同拥有经适房产权，出资比例主要根据土地使用、建筑及安装费用比例确定。笔者认为，经适房共有产权制度虽可大大压缩其中的牟利空间，但经适房制度弊端并没从根本上得到解决，相比之下，共有产权商 品房制度远比共有产权经适房制度更公平合理。

　　笔者所提的共有产权商品房制度，即由政府和保障对象共同出资购买商品房或二手房，以出资比例划定两者产权比例。可对人均保障面积规定一个标准，保障对象将来可一次或分期购买国有面积的产权，但价格基本按照当时市场行情随行就市；政府让渡住房国有产权部分的居住权，只收取极低廉租金。

　　这样的共有产权商品房制度封杀了行政权力的寻租空间。原来经适房建设用地一般以划拨方式供应，并非通过市场招拍挂取得，有的甚至是零地价。此次《住房保障法》讨论稿等于把经适房土地作价变成政府出资，以此划定政府和保障对象拥有经适房的产权比例。但由于经适房建设用地不是通过市场招拍挂取得，其公允价值很难弄清，事实上讨论稿似乎还保留了经适房的福利性质，也即经适房建设用地并不完全以市场价为基准作价。正是由于共有产权经适房残存的套利空间，使得政府部门或其中工作人员的分配权力仍存寻租空间，这也正是原来经适房制度备受质疑的老毛病。而共有产权商品房交易价格由市场形成，政府和保障对象的产权比例划定更科学；且由于其中没有任何套利空间，权利难以寻租，住房困难户可不受干扰安享保障福利。

　　由于中等收入的夹心层收入水平要高于相关标准，这使得他们无权申请经适房保障；而一些经济条件暂时较差的人群，因为购买到经适房却可凭空增加一大块财富，且由于获取的是经适房部分产权，福利基本固化，缺乏像廉租房那样的退出机制。这样，收入不高的人群其拥有的财富反可能多于中等收入人群，这对整个社会的拼搏向上激励机制是个巨大伤害。而共有产权商品房制度保障重点是居住权，它提供的保障，只是政府那部分住房产权衍生出的居住权，不含利益输送功能，明显公平许多。

　　尽管有关规定对保障性住房建设监管程度要严于一般商品住房，但事实上经适房作为福利房，住房困难户首先考虑的是如何把房子争取到手，其次才考虑质量问题，因此经适房建设质量往往更难保证。而且在政府主导的经适房建设项目中，很多房屋质量验收等于“自查自”，工程验收成了“走过场”，加上其他各个环节的跑冒滴漏，很容易就把经适房的土地成本低廉优势消耗殆尽，申购户真正得到的实惠极为有限。比如，某市一期经济适用房800多套房子交付后，有500多户业主要求维修，而有的经适房项目还发生过半数以上业主集体抵制收房现象。

　　经适房项目一般在政府划拨的土地上集中建设，如果建在离市中心较远位置，配套设施不全，等于制造出贫民窟；如果经适房建在市区较好的地段，政府隐性买单巨大，对其他公民也显失公平。而如果保障对象购买共有产权商品房，买房位置可根据自身实际情况随意选择，保障对象更易融入整个社会氛围。

　　当然，共有产权商品房制度难免还有漏洞可钻，比如保障对象在向房产商买房时故意高价买入，或者保障对象卖房时故意低价卖给其他买房人，然后保障对象再与交易对方私分从政府那里套取的利益，但相对而言，这些漏洞比较容易通过制度设计来弥补。首先，可规定共有产权商品房买卖价格需由政府委托的评估机构认可。其次，可以实行买卖价格公示制度，如果交易价格离谱，公众可请求撤换其中确认交易价格的中介机构并要求它赔偿有关损失，对揭发和证明虚假交易价格的其他中介机构，政府优先授予其评估资格。再次，可以实行内循环政策，鼓励新的住房保障对象接手原来保障对象卖出的共有产权商品房，由此实现保障对象之间的相互制约，对此类内循环交易，政府可通过实行交易税费减免予以鼓励。最后，按照《民法通则》“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让；但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”规定，当政府认为售价过低时，可执行优先购买权。（作者系资深经济研究人员） (来源：上海证券报)