如何堵住灰色售楼

　　在经历了2月份的低迷后，3月房地产市场热度有所回升。事实证明，一些规则并未得到遵守。如开发商提前发放房号和接受预订金情况还在延续。去年11月，住房和城乡建设部发出了 《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》，有一线城市的住建委对房地产销售备案工作作出严格规定。同时，查处捂盘囤房行为。 11月下旬，该城市住建委介入调查一个楼盘二期，其在没有获得预售证的情况下，提前发放房号和接受预订金的行为被指为违规销售。今年2月21日，该城市11个部门制定的促进房地产市场平稳健康发展的实施意见悄然挂上住建委网站。这份新政从细节上规范和要求了住房供应结构、二套贷款、住房税收、房地产开发贷款以及恢复“限外令”等方面的措施，被称为北京版“国11条”。规定商品住房销售一律实行明码标价，经营者在公开销售前24小时，应在商品住房交易场所醒目位置公示商品住房价目表，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

　　开发商用市场的办法可以轻松规避上诉政策。常用的办法是，把一期、二期的房价价差拉得极大，如此一来购房者就乖乖地购买开发商有意推出的住房。同时，还有包括单双层在内的其他销售法，例如，北京西三环某楼盘，已经开始“单双层”卖楼：先拿出100套单层的房子，放出200个号，顺利卖完；再开出100套双层房子，每平方米调高3000元价格。道理很简单：双层的房号比单层房号吉利。

　　上有政策下有对策，要堵住每项政策的漏洞成本高昂，事实上也不可能堵住。只有釜底抽薪才能解决问题。想想看，之所以开发商可以卖楼花，之所以购房者明知有猫腻还争先恐后购买，只为一件事，购房可以保值增值。为什么1997年亚洲金融危机之后香港人再也不愿购房？因为东亚金融危机之后，香港经历十年以上的经济紧缩期，到现在房价还没有跃过1997年的高点。为什么2008年年初土地流拍、中介倒闭、购房者面对优惠楼盘兴趣缺乏？因为2008年年初金融风暴水深火热，所以投资者信奉现金为王。

　　房地产周期是宏观经济周期的反映：只要经济与货币有紧缩预期，房价就会下跌；只要存在通胀预期，房价就会上涨。目前全球及我国通胀预期较为浓厚，新兴市场房价仍未下跌。今年2月份我国楼市数据处于相对低谷，但不能因此判断房价下降，2月下旬的数据好于上旬。更重要的是，香港的一二手楼盘仍然处于火热上升通道，说明全球与内地热钱还是无处可去。此时通过打击捂盘等是无法起到作用的。只有三个办法可以化解矛盾：一是征收房产利得税使得投资房产无利可图；二是抑制货币发行与去向，使市场产生紧缩预期；三是政府严格按照规划，将今年新推的50%土地用于保障性住房，而对商品房价格不必过多干涉。由于物业税征收阻力重重、遥遥无期，第一个办法无法实施；第二个办法在打压房价的同时还会打压宏观经济，有违政策稳定的初衷。如此一来，只有第三个办法可以标本兼治，顾及各方利益。按时、低价、大面积建造保障性住房，是中国房地产政策的核心。