开发商继续豪赌 “后两会”楼市困局难解

　　“后两会”楼市，这样一个假命题概念的提出，本身就透露着无奈，正如人们当初将破解中国楼市难题的希望寄托于“两会”。

　　不可否认，今年的“两会”，房价、楼市是无可争议的主角。今年全国政协提案里面，半数都直指高房价。最新的谷歌搜索统计显示，今年“两会”期 间，关于房价的搜索量高达3340万条，远远超过2009年和2008年的250万条和234万条。此外，政协委员、人大代表谈房价搜索量今年同样创下历史纪录，达到6650万条，与2009年的214.3万条和2008年的99.8万条相比，出现了数十倍的暴增。

　　然而就在高房价、房地产问题在“两会”期间“千夫所指”的同时，全国楼市的成交均价继续创下新高，仿佛众委员、代表热议的是和楼市完全不相干的一个无聊话题。

　　国家发改委最新发布公告称，2月份全国36个大中城市房价继续上涨，而销售量依然在低位徘徊。

　　在上海，上周（3月8日—3月14日）商品住宅成交均价环比前周上涨了16%，攀上历史新高——21450元/平方米；在北京，四环路以内住宅期房均价已高达创纪录的31220元/平方米。

　　“价升量跌”，这种状况无疑是与调控部门“价稳（跌）量升”的初衷背道而驰。“后两会”时期，房地产困局该怎么破解？

　　上海方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘从另一个角度看待其中的危机：“2010年，金融海啸渐渐平息，但房价之高却已潜伏社会危机。房地产已是一只随时可能要被宰杀的孤独的狐狸，是一座无法容纳两条轨道而必须拆除的窄小的破桥！”

　　房价再创新高

　　建设部政策研究中心副主任王珏林告诉本报记者，部分城市房价涨幅过快，引起了社会的普遍关注。“我相信，有关房地产市场调控政策、政府工作报告和代表议案都对稳定市场、稳定住房价格，规范市场、规范土地会起到很大作用。”

　　但是，目前的市场状况，或许政策“起很大作用”也不见得足以令其回到理性的正轨。北京市统计局、国家统计局北京调查总队最新披露，2月份，北京新建住宅价格指数环比上涨0.8%,涨幅比1月份回落1.7个百分点，同比上涨16.9%。

　　上海佑威·楼市通系统数据显示，上周上海市商品房成交面积16.7万平方米，与前周相比减少了10%，成交均价为17604元/平方米，环比前周继续上涨10%；商品住宅成交面积10.5万平方米，与前周相比下降了7%，成交均价为21450元/平方米，环比前周上涨16%。

　　遏制价格上涨的前提下，促进成交量，一直是调控的重要基调。但调控至今，实际情况完全不是那么回事。

　　杭州市透明售房网数据显示，1至2月杭州市区商品房（不含经济适用房）销售2067套，同比下降30.6%，销售面积27.6万平方米，但价格却依然高企难落。深圳则把价涨量跌的调控被动局面演绎到了极致。中原地产最新深圳月度报告显示，今年2月，深圳开盘销售的楼盘整体销售率仅13％，相比1月份的成交率下滑超过两成。成交住宅1078套、9.12万平方米，环比分别减少72.38％和74.55％，是2008年3月份以来最低，也是2004年以来次低。但2月深圳新房成交均价达24195元／平方米，创历史新高，环比上涨4.06％，同比上涨120.19％。

　　“目前市场上出现的价不降、量降的原因，主要还是处于观望期，消费者购房在观望，开发企业建房、卖房在观望，都在看还有哪些调控政策、政策的执行力度和市场供应量等，这种局面还会持续一段时间。”王珏林坦言，待调控政策都已配套，政府落实政策的态度明显，房屋供应量正常，观望期就将缩短。

　　“后两会”楼市的无奈

　　观望期，楼市价升量降恶性循环，而要“政策都配套、落实态度坚决、供应量正常”，才能令这个时期缩短，短短16个字，恰恰是中国楼市这么多年一直无法解决的最大难题。

　　正因如此，“两会”上的中肯提案、激烈争论之后，并没有让局面明朗，甚至从普通消费者的角度去理解，平添了迷茫。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤坦言，全国两会上周日闭幕，而如之前所料，会议中并没有出台针对房地产市场的进一步打压政策。不过，银监会更趋审慎与严格的姿态，意味着开发商/投资者在今年获得银行贷款难度增加。预计今年私募股权基金及信托公司可在市场中扮演更为积极的角色，补足开发商资金需求的缺口。

　　“两会”期间，国土资源部颁布了有关加强土地供应和监管的通知，规定70％的住宅用地必须用于保障性住房或自住性中小套型商品房建设。需要关注的在于，以行政方式收紧房地产要素市场，可能为政府进一步行政干预产品市场，如“70/90”政策重启或规定项目价格上限，构成先例。

　　“如在未来几个月，削减利率或税收优惠等市场调节方式未能降低房价，政府有可能加大对市场的行政干预。”李庆贤提醒，但严格限制高端住宅用地将使房价进一步上升，故政策将可能事与愿违，并在中期导致市场扭曲。

　　中原地产研究中心分析师许萌说，全国“两会”期间政府已定下“促进房地产市场平稳健康发展”的政策基调，预计“两会”后一系列相应的调控实施细则陆续出台，开发商亦将再度面临融资环境紧缩的严峻考验，这对全国土地市场一骑绝尘的态势将产生不小的遏制作用。

　　目前这只是许多人的美好期望。

　　开发商继续豪赌

　　上海汉宇地产董事总经理施宏叡告诉记者，对于购房者来说，需要思考的问题只有一个：按照现在自身的收入水平和财产水平并预估未来保障用房范围条件放宽的程度，未来多年之后，自己是否可以进入保障用房的申请行列之中？答案如果是肯定的，那么真的可以等等；答案如果是否定的，那么既然自己的居住需要用商品化的方式解决，就要遵循商品市场的游戏规则。这才是无奈却真实的现状。

　　“后两会”时期，开发商继续抢夺北京多幅地王，多数城市的楼盘依然保持惜售、不降价姿态。

　　从开发商的表现看，他们依然坚信需要通过商品市场解决住房的需求依然是主流，某种程度上，这是对政府部门住房保障体系建设的豪赌。

　　在继续抢地之外，各地飞涨的房地产开发投资额，就是豪赌的更大筹码。

　　数据显示，北京今年至今房地产开发投资高速增长，1月至2月，该市完成房地产开发投资204.9亿元，同比增长71%。其中商品住宅新开工面积为157.4万平方米，同比增长85%。

　　这似乎正在成为一个普遍情况。1至2月，杭州市完成房地产开发投资61.58亿元，同比增长20.6%。商品房累计新开工面积90.99万平方米，同比增长33.5%；其中住宅新开工66.91万平方米，增长29.1%。

　　中银国际报告披露，万科2010年计划开工面积增长高达52.5%。

　　胡宗亘说，市场经济追求的是利益最大化，没错，但人心却如海洋一样辽阔：唯利是图的逐利过程，不过是我们为了幸福生活而设计的一个财富游戏。当它让大家不快乐并且伤神的时候，我们还要它（房地产）干什么？这是2010年楼市面临的一个更真实的人心向背。