燕郊楼市神话：疯涨何时休

　　乘930公交车从北京的国贸到燕郊的燕顺路，近40分钟的车程到达。这40分钟也是燕郊人和北京的心理距离。

　　从燕郊酿酒厂站下车，举头便可以望到上上城第三季的售楼处醒目的标牌，售楼处的同侧是两家中介。马路对面，又是数家中介和售楼处。空气里漂浮着财富的味道。

　 　全国两会期间，全国人大代表、北京市发改委主任张工表示，北京考虑将部分既有地铁线路延伸到河北的城镇，目前正在进行前期调研。

　　这一消息被认为是燕郊楼市炒作的助推器。燕郊楼市更加沸腾。

　　疯狂燕郊

　　满意行和上上城售楼处仅有一墙之隔。在上上城销售最火爆的时候，北京大街小巷，看到上上城的广告并不难。“两万买一居，三万买两居，五万买三居”曾是上上城最醒目的广告语。两万是指首付。然而如今，早已黄河一去不复返，两万买一居已成为历史。

　　中介门店里总是云集了各种买房和卖房的信息。初进满意行，便可看见醒目的广告牌。满意行是燕郊最大的存量房中介。燕郊平均房价为4000元/平方米左右，在此购房，还可以享受落户政策……

　　工作人员李林（化名）指着广告牌说，这是过去做的广告牌，现在没有太大意义了。一张满意行自制的燕郊购房地图，是初来乍到的投资客了解燕郊的窗口。

　　燕郊经济技术开发区隶属于河北省三河市，距天安门直线距离30公里。距首都国际机场25公里，拥有得天独厚的地理优势。

　　如果翻查历史则发现，燕郊历史悠久，底蕴深厚，自古为京东重地，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。唐宋以来，借助潮白河码头和京榆古道而兴起，商贾云集，文化兴盛。清康熙年间，又在燕郊修建行宫，供帝后出巡拜谒祖先休息之所，素有“天子脚下，御驾行宫”之美称。

　　南来北往的客人聚集在这里，看房子，谈价钱。李林颇有些神秘地与装成购房人的记者说，“房价涨得很快，现在在燕郊买二手房可能会比现房每平方米便宜1000元。”很多楼盘都已经开发到二期、三期。“一期的业主想卖了，完全可以以更低的价格卖。”他解释。

　　燕郊的新盘大多集中在燕顺路上。燕顺路是一条南北走向的路，长约6公里，两侧的楼盘离北京市区直线距离最近，而因此售价最高。燕顺路两侧楼盘外立面的豪华程度，可以同北京市区的新盘媲美。美林新东城、星河皓月、燕京新城、纳丹堡、夏威夷北岸……昂贵的楼盘已经卖到了15000元/平方米以上。

　　三河市副市长、燕郊开发区管委会主任谷正海说，燕郊开发区自1992年设立以来，城市化进程明显加快，已从一个单纯的经济技术开发区发展成为现代中等城市。截至目前，燕郊开发区建成面积已达到45平方公里，城市化率高达89.6%。人口接近35万人，其中半数来自北京。李林介绍说，燕郊的房价从西向东呈阶梯状，甚至开发区的房价要高于三河市。因为距离较近，燕郊的房价一直和北京通州区的房价有紧密的联系。

　　根据中原地产三级研究部调研显示，2010年的北京楼市通州市场继续领先发力，多个楼盘定价超2万元/平米。位于通州河滨路的月亮河价格从22000元/平方米上调至26000元/平方米。2009年年初通州区域的房价在6000元-8000元/平方米左右，经过2009年的发展，不少项目售价接近2万，均价达到15000元，二手房均价也已达到12000元左右，尤其是2009年下半年以来，区域房价涨幅普遍超过50%。

　　2009年初燕郊项目均价在4500元/平方米左右，其时通州均价为7600元/平方米，而现在通州的房屋均价已达15000元/平方米，而燕郊的均价则升至7100元/平方米左右，相比通州的暴涨，燕郊存在被炒作的可能。据北京中原三级市场研究部调查显示，截至目前，燕郊已彻底脱离了往常低价时代，现房价格全部在8000元/平方米以上，期房价格也在7000元/平方米以上。

　　“再不买就没有了”

　　李林劝告记者，在燕郊现在买二手房更值。隔壁的上上城售楼处同样火爆，人头攒动。销控板上密密麻麻的是已售出的标记。最贵的房子单价9300/平方米左右，最便宜的房子单价不足7000元，却是150平方米以上的大户型。上上城销售员说，“仅余200多套，再不买就没有了。随时都有再涨价的可能，晚来了，房子会更贵。”

　　文女士和张女士是住在南三环的邻居，结伴来炒房。张女士2009年年底在燕郊买的房，当时房价不足5000元/平方米。尽管房价涨了一倍，但是张女士并不准备卖，“卖什么，等轻轨开通了可以涨得更高。”

　　两位女士从上上城售楼处出来，随即被拉到潮白人家的售楼处，连出租车的费用都是皮条客出的。但得知潮白人家的三期还没有开盘，现在又剩下大户型，两人悻悻地返回上上城售楼处。为了在5点之前接孩子，必须节省看房时间。文女士有些心理不平衡，只差几个月的时间，房价就涨了那么多。矛盾心理作祟，羡慕之余，却又不敢轻易出手，担心楼市调整。

　　燕郊楼市也曾经降过价。2008年底，通州地区的房价不断下降，均价持续跳水，燕郊楼市寒冬也随之到来，各大开发商纷纷想出自己的对策来进行应对，彼时，燕京航城推出的超低折扣盘，不到28万就可以买76平米的房子，均价仅为3600元/平方米。

　　但在目前的形势下，很少有投资客认为房价会跌。

　　极度扭曲的租售比

　　在燕郊有一个独特的现象，中介所贴的广告，大多是出售广告，鲜有出租的广告。张女士估计，先前买的房子能租到800元左右，但张女士现在还没有收房。没有出租之前，张女士需要自己交物业费和取暖费。张、文二人认为轻轨开通后，出租的情况可能更好一些。根据中原物业三级市场研究部张大伟的研究，燕郊的租售比十分罕见。燕郊的新建商品房价在7100元左右，单套面积平均为102平米，单套房价维持在73万。而燕郊的平均单套房租仅为610元，租售比达1:1200。也就是说现在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的话需要100年。张大伟给报告起了个标题，名叫“租售比已达1200:1，两会曝利好，燕郊可能成为第二个海南。”

　　租售比的名词并不陌生，它是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300至1:200。如果租售比低于1:300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1:200还是低于1:300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。租售比很好地解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强在接受本报记者采访时表示，房价的快速上涨已经导致租售比扭曲。不仅仅是燕郊，在中国许多房价过快上涨的城市都如此。投资者更看重房产本身的升值。投资者的收益靠转手出让获得，多数人已经能够不考虑租金水平。而房屋被视为担心通货膨胀的投资者的固定资产和财富的存在形式。另外，陈指出，租售比是衡量成熟国家的房地产市场的状况，不能简单套用于国内的市场。

　　扭曲的租售比令一些业内人士认为燕郊虚火过剩，但燕郊楼市并不缺乏支持者和前瞻者。中经联盟秘书长陈云峰此前曾公开表示，北京楼市的疯狂上涨给燕郊楼市带来了太多的机会，凭借北京市场的快速发展而逐步成长的燕郊已经在北京楼市占据一席之地，随着城市的东移，未来的燕郊极有可能与通州、顺义等八大新城板块拥有同等的话语权。与市内价格相比，仍然存在巨大的价格落差，燕郊拥有紧挨北京的地利，却大幅低于近邻通州的房价。

　　陈国强说，“去年的快速上涨肯定是不可持续和不健康的，但投资者赌的是是否有人接手。”文、张两位炒房者的心态是当下投资客普遍的心态。但是，谁将成为燕郊楼市下一任接棒者？