上海旧区动迁改造升级 保障房体系添薪

　　这两年，所有人的目光被住房保障体系吸引，对许多市民来说或许更为实际的旧区动迁、改造及与之相应的地方配套商品房建设，似乎有被公众逐渐遗忘的趋势。

　　但是，上海最新一次的市政府新闻通气会上，《关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见》（以下简称《意见》）出炉，让人重新听到了住房保障体系之外，另一台政策性住房建设机器的“轰鸣”：该市旧区改造步伐进一步加快，2010-2012年中心城区完成约240万平方米二级旧里以下房屋改造；“十二五”期间，中心城区完成约350万平方米二级旧里以下房屋改造。

　　“在这两年才启动的以经济适用房和廉租房为主的住房保障项目外，旧区改造、配套商品房一直是上海等地方政府政策性住房建设的重头戏，即使这两年，也依然每年保持相当体量。”上海市房管系统一位官员告诉本报。

　　在不少市场人士看来，与住房保障项目的建设相比，中心城区240万平方米房屋改造背后的含金量显然更高。而其中涉及的动迁产生的市中心绝版土地，则更令市场侧目。

　　与之对应的新房建设体量，则同样不输于经适房和廉租房。据上海最新计划，2008至2012年建设供应约30万套动迁安置房，照此估计，总建设面积将在2000万平方米左右。

　　另一台政策性住房机器提速

　　3月12日，上海市住房保障和房屋管理局发布最新的配套商品房项目招标公告，一口气推出三个配套商品房项目，涉及该市嘉定区江桥三幅土地总共近15公顷土地。

　　本报记者从住房保障和房屋管理局获悉，这已经是今年该市短短两个月时间内，发布的第四个配套商品房项目招标公告。此前的三批项目分别是土地面积超过7公顷的宝山区顾村公园捆绑配套房项目、土地面积超过18公顷的浦东新区祝桥二期2＃地块项目、闵行区华漕镇两个占地总面积超过17公顷的项目以及奉贤区占地面积3.3公顷的配套商品房项目。这些项目均为“满足部分动迁居民对配套商品房住宅的需求”。

　　“这两年，尽管政府部门从各个层面对住房保障体系投入巨大，但配套商品房建设并未因此被压缩。仅2009年，上海共发布配套商品房项目招标公告33个，涉及数十个配套商品房项目，总土地面积初步估算超过200公顷。”记者从有关政府部门的知情人士处获悉。

　　这一次，这台政策性住房机器再次提速。

　　上海市建设交通委、市房屋管理局在《意见》中披露，下一步该市旧区改造工作目标任务将实现长宁区、卢湾区、静安区、徐汇区等基本完成二级旧里以下房屋改造。同时，郊区城镇应对房屋结构差、安全隐患多、公共配套设施不全的危旧房实施改造。上海市城乡建设和交通委员会副主任倪蓉透露，涉及的主要政策和措施包括，一是实行以土地储备为主的改造方式，对杨浦、闸北、虹口、黄浦、普陀等区重点旧改推进项目，采取市、区合作土地储备的方式进行改造；二是积极开展旧区改造事前征询居民意见工作，完善居住房屋拆迁补偿安置方式，进一步规范房屋拆迁行为；三是设立市、区两级政府旧区改造专项基金，主要用于二级旧里以下房屋改造；四是加快推进动迁安置房建设，2008至2012年建设供应约30万套动迁安置房；五是鼓励金融机构信贷支持；六是试行公积金结余资金贷款支持；七是加快处置旧区改造停滞地块；八是积极开展旧住房综合改造工作；九是开展郊区城镇旧区改造工作。

　　在上海房地产多年的高速发展中，城市旧区动迁改造这台机器一直保持着高速运转。去年，上海中心城区共拆除二级旧里以下房屋100.4万平方米，受益居民3.6万户。

　　这还远远不是上海旧区动迁改造剩余“任务单”的全部。2009年3月19日，上海市建交委、房管局等部门出台《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》，同时“上海市旧区改造工作领导小组”正式成立，该小组有关负责人当时透露“上海中心城区内尚有约800万平方米的旧区改造需要完成。”

　　上海市委书记俞正声曾表示，拟将旧区改造工作作为一项重要民生指标，纳入各区政绩考核范围。

　　近日，该市住房保障房屋管理局召开房管系统2010年工作会议确认，“稳步推进住房保障政策实施，进一步完善分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，有效改善城市中低收入家庭的居住困难”、“进一步推行旧区改造新机制，加快推进旧区改造，改善市民居住条件”将成为该市今年房管系统最为重要的两项工作。

　　动力在哪里？

　　与住房保障体系主要涉及的经适房、廉租房等新房源建设不同的是，旧区动迁改造除了同样涉及较大规模配套商品房需要新建外，还涉及市中心区域现有房屋的动迁和改造，相对或许更为复杂。

　　简单来说，旧区动迁改造涉及的是动迁补偿、新房配套两头投入巨大的模式。

　　3月初，该市主要的市中心区域——卢湾区经过整整一年，该区建国东路390号等5个试行“征询制”和“数砖头加套型保底”动迁新政策基地的动迁，终于取得阶段性进展，建国东路390号、瞿溪路977号已成功收尾；五里桥路14号、115街坊东块居民签约率分别超过97%和75%，正在全力冲刺收尾。130街坊西块也已通过了第一轮征询，正在细化和完善第二轮方案，计划于近期启动。

　　上述5个试点基地，共计动迁居民1573户，其中2009年动迁居民974户，占2009年全区动迁总数的42.2%，2010年动迁居民599户，占全区动迁总数的84.8%。据上海市官方最新披露的2009年旧区改造房屋拆迁工作情况，2009年1—11月全市共完成拆迁量56293户，比去年同期全市实际拆迁居民41323户增加36.22%。

　　上述知情人士还告诉记者，由于市中心区域地价、房价近几年飞速上涨，客观上也给旧区改造尤其是动迁增加了难度，主要表现在动迁成本迅速上升，动迁保障难度加大。

　　上海财经大学房地产研究中心主任印堃华曾做过这样一个简单计算：上海800万平方米待动迁改造的二级旧里以下房屋，容积率一般为1，拆迁腾出的土地若按2.5的容积率进行开发，就可产生2.5×800＝2000万平方米市中心物业的供应量。

　　现在，还需要增加一个估算，2008至2012年上海全市将建设供应约30万套动迁安置房，涉及的总建设面积预计在2000万平方米左右的需求量。

　　改善市民居住条件的大前提下，在市中心拆迁腾地和郊区供地新建配套房之间，要让地方政府找到真正的旧区改造动力，关键就在于如何算好这笔账。