潘军：“登高”应对调控

　　地产调控风暴压顶，但商业开发模式的调整和转型，仍让开发商对2010年的业绩预期保持谨慎乐观。

　　内资在港上市开发商花样年控股集团（1777.HK）主席潘军3月12日接受本报专访时说，公司并不惧怕楼市调控。其信心来自于花样年开发模式的调整与日臻成熟——更加聚焦于城 市综合体和精品高档住宅开发，高端产品占比今年有望提升至90%。

　　《21世纪》：金融监管部门强调要收紧对房地产开发商的融资，花样年目前的现金流状况如何？是否能支撑公司今年的增长和拿地需求？

　　潘军：随着国家对楼市调控力度日益加强，今年将是整个房地产业心绪比较杂乱的一年，所有人都要防范的一点就是银行信贷是否会紧缩，房企到资本市场融资会否变得艰难。

　　但花样年不需要担心现金流。公司于2009年底成功上市后，现金流继续维持健康状况，目前，我们已获得多家银行共计数百亿元的授信，包括建行200亿元、光大银行20亿元等。银行确实在收紧对房企的贷款，但对于资质优良的大中型房企，额度依然没有限制。

　　《21世纪》：在资金来源充足情况下，公司在住房产品定价上有何考虑？

　　潘军：从这3个月来看，公司每天都有销售量，房价并没有下调。今后，如市场有波动，我们会随市场波动，采取灵活调整。

　　《21世纪》：全国两会上，房地产和房价成为代表委员们争论的一个焦点问题。市场预期，在信贷、财税、企业融资、土地等方面，政府相关部门将出台一系列严厉的房地产调控政策。今年，房企所受的压力必然巨大。对此，花样年会考虑怎样的战略调整？

　　潘军：政策面带来的市场波动下，一线城市可能会面临调整，因为此前的大量销售是投资客带动的，但对于很多二、三线城市，仍然有一定的上升空间。

　　为了应对市场波动，花样年于2007年尝试战略“转身”，关注土储质量、产品结构和目标客户群，提升高端产品（单价5000元/平方米以上）占比，聚焦于城市综合体和精品高档住宅开发，如今，这一战略模式已日臻成熟，公司高端产品占比从2007年的40%逐年提升，2010年我们希望提升至90%。同时，保有一定的中低端产品，以保持一定的现金流。

　　《21世纪》：高端和中低端产品对开发商的利润贡献度如何？

　　潘军：以花样年开发的城市精品住宅和城市中心区的都市综合体来看，此类产品的毛利率目标在50%以上，而中低价产品毛利率在20%-25%.

　　《21世纪》：依照你的观点，民营地产商更适合做高端楼盘开发？

　　潘军：是的，政府和开发商应该有分工，从抑制高房价的角度来说也是如此。政府、国资大型开发商把经济适用房、廉租房的事情做好，民营企业就开发市场适销对路的产品，这样才属合理。《21世纪》：目前，越来越多的开发商都着意加大商业地产拓展，这是否会导致产品的逐步趋同化？

　　潘军：商业地产对发展商的要求较高，盲目涉足风险较大。与单一住宅模式相比，商业地产不能高速复制，每个城市都有其特色的商业和文化。另外，商业地产需摒弃住宅开发粗放性的弊端，注重精细化经营。120万人口才能支撑一个大型商业的客流量，目前一线城市的商业基本都处于饱和状态，所以花样年今年更着眼于成都等二线区域的商业地产开发，提升其利润贡献。