来源：中国经济时报
作者：周雪松
国土部严厉整治囤地炒地，业内人士分析——
■本报记者 周雪松
“如果拿地后不开发，后果可能会很严重。”3月15日，北京一位开发商在接受中国经济时报记者采访时说。另有专家在接受记者采访时分析，部分疯狂拿地的开发商资金链可能遭到严峻考验甚至断裂。
上周，国土资源部下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，共19条（下称“国19条”），剑指囤地炒地。“此次国19条的推出，是政府对囤地、炒地打击最为严厉的一次。”前述开发商说。
开发商仍为地狂
眼下，一边是有关部门频频祭出杀手锏，严厉整治土地市场；一边是开发商仍疯狂拿地，地王不断出现。抢地囤地之风并未得到根本遏制。近日，南宁—块地拍出8650万元／亩的天价，以致使知名地产商潘石屹也不得不感慨“真的疯了！”
上周，国土部根据中央经济工作会议、国务院常务会议、国办4号文和温家宝总理《政府工作报告》要求，在两会期间下发了国19条，在促进住房建设用地有效供应的同时，督促各地严格依法处置闲置房地产用地。
为遏制“圈地运动”和开发商囤而不建及拖欠土地款等行为，国19条提出，严格土地出让条件，竞买保证金不得低于出让最低价的20％，且成交后须在一个月内缴清成交额50％的首付款，余款一年内付清。同时，严格土地竞买人资格审查，对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。
“当前，在土地政策参与房地产市场调控取得显著成效的同时，地产市场也出现了一些不容忽视的问题。”3月11日，国土部土地利用司司长廖永林在当天召开的新闻通气会上指出，一些地方存在放松“90／70”等政策要求、普通商品住房建设用地比例不升反降、土地出让不规范以及信息公开不够四大现象。继联手15部委严厉整治囤地之后，国土部再次打出重拳，整肃土地市场秩序。
根据国土部此前公布的数据，截至2009年底，全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷。3月11日，国土部官方网站公布了公开挂牌督办的9城市18宗房地产开发闲置土地处置结果其中一宗土地被收回。
自去年以来，土地市场出现了新一轮抢地大战，地王频出，地价不断攀升成为推高房价的一大因素。尽管十一届全国人大三次会议通过的《政府工作报告》“坚决遏制房价过快上涨”的声音言犹在耳，但这似乎并没有使楼市恢复理性。如北京3月15日推出6块土地，便产生了3个地王，单价地王记录两度被刷新，同时还产生了一块总价地王，六环外地块楼面地价升至1．5万元／平方米，楼面价最高达到2．9万元／平方米。这意味着，北京六环外刚刚突破的房价万元关口，可能很快被推升至“两万元时代”。
而与地价房价疯涨相比，楼市成交和购房者意愿不断降低。据央行一季度调查显示，超七成居民认为房价过高。而根据新浪乐居“虎年探春” 调查，对全国761家开发商1642个楼盘3939名购房者调查结果显示，目前超七成楼盘冷清，近八成购房者冷淡观望，房价出现空涨迹象。
囤地风险加大
“如果拿地后不开发，后果可能会很严重。”3月15日，中体奥林匹克花园集团总裁陈顺在接受中国经济时报记者采访时说，“此次国19条的推出，是政府对囤地、炒地打击最为严厉的一次。”
据业内统计，目前全国排名前10名的上市房企囤地规模已经达约3亿平方米（3万公顷）；戴德梁行去年公布的数据显示，1998—2008年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达到31．3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量仅为19．4亿平方米，仍有近40％的土地滞压于发展商手中。业内分析，随着国19条实施，大量闲置土地可能进一步浮出水面。
相对于以往政策，国19条从土地出让到项目竣工各个环节都做了更加严格的规定，对于违反规定者可以终止供地或收回土地，且不得退还定金。国19条要求，切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，加强土地开发利用动态监测。从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
国土部还决定，今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点之一便是违反法律法规闲置土地、囤地炒地等行为。在全国重点清理商品住宅用地出让合同履行情况，也是国19条的一项重要内容。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，国19条的出台，一个重要目的就是打击土地市场的投机行为，使闲置土地加快建设进度尽快形成有效供应，对土地囤积较多的开发商来说，资金链将会面临考验，甚至不排除部分疯狂拿地而囤地较多的开发商资金链断裂。
不过，邹晓云同时表示，国19条对房地产市场的影响最终还要看地方政府的执行情况。
炒地现象可能减少
阳光100常务副总经理范小冲告诉记者，目前房地产开发企业的利润主要来自两个方面：一是房地产开发利润；二是土地增值效益。实际上囤地已经成为一些房企利润主要来源渠道。打击囤地将起到遏制房价过快上涨作用，是一件好事。
“目前开发商囤地的现象是存在的，不乏等待炒高地价赚取利益的房企。”中体奥林匹克花园集团总裁陈顺说，随着相关部门严格市场监管，炒地等现象一定会减少。他说囤地、炒地导致过高的地价并与周边地区房价形成倒挂，反而将使开发商不敢轻易入市，市场风险加大。
陈顺也认为，国19条的推出有助于规范土地市场，“此次政策必定会让一部分经济实力不足的中小开发商死掉”。他说，未来的房地产市场将是大房企的天下。
中国房地产经理人联盟创始人陈云峰认为，国19条的出台虽然对增加市场供给，规范房地产市场秩序将起到一定作用，但说不定又会推动房价大幅度上涨。他说，国19条确保增加的是中小套型普通商品住房和保障性住房，这类住房用地达到70％，而其他商品房用地仅30％，物以稀为贵，高品质商品房价格必然会进一步上升。
陈云峰告诉记者，目前北京超过七成购房者均为外地人，而这些人又没有资格购买政策性住房，这也将推动未来房价进一步上涨。他认为，北京市有必要将这部分人纳入住房保障范围，否则，不仅不公平，而且无法遏制房价过快上涨。
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