政策调控房价以稳为主 地产股估值优势明显

　　目前中国海外的PB为4.05倍，而处于同一龙头地位的万科PB为3.25倍，招商地产和金地集团仅为2.5左右，也就是说，A股一线地产股要比港股一线地产股低30%至50%。这种情况是不合理的。

　　另外，从NAV的情况看，多家房地产企业的股票价格已经处在其NAV之下，这预示着A股地 产股已经出现明显的低估。

　　房地产遭遇国家政策调控

　　3月10日，国土资源部在网站上公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(下称“国土部19条”)，该政策基本延续了以往政策框架，重点在于加强对住房建设用地供应的规划及出让监管，政府着眼点还是在于促供给，大量增加普通商品房和保障性住房供应，通过供给关系的理顺来平抑房价上涨。

　　对于这场房地产土地调控风暴，业内人士认为，此次国土部通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，同时将对开发商拿地热情形成一定制约，但19条政策大多侧重心理威慑作用，要抑制过快上涨的地价和房价，一是必须增加住宅供应，二是要有配套的信贷政策。

　　房地产今年成交量萎缩

　　随着政策的调整，我们看到地产板块近期出现了相当明显的调整，地产指数最近一个月的调整幅度已经达到15%。在上个月，基于地产政策的调整，我们预期地产股指数可能有20%的调整。

　　相关分析师认为，这是2010年值得关注的一个机会，也就是地产股指数来到年线的机会。在当前，基于市净率，A股地产股估值已经显著低于香港市场。

　　目前导致地产股下跌的因素除了政策外，还有成交量萎缩的因素。但成交量萎缩的状况实在是存在较大变数的。在基本自住需求下，每年房地产销售量在正常年份一般会基本保持稳定。所以，当前这种极度萎缩的成交量是非常态的。在市场恢复常态后，股票价格会有相应反应。

　　房地产股仍具备投资价值

　　2009年在国家刺激政策中受惠最大的是中国房地产行业，得益于经济刺激政策，2009年的房地产市场异常红火，SOHO中国也取得了前所未有的亮丽业绩，全年实现销售136亿元。

　　SOHO中国主席潘石屹近日表示政策是影响房地产行业的最大因素，预计未来针对房地产市场的调控政策将不断出台。但国家只是控制房价，防止过快上涨，并不是要把房地产打倒，而且房地产对GDP，对整个金融系统安全起着至关重要的作用。对于未来一年的业绩，SOHO中国首席执行官张欣持谨慎乐观态度。

　　从现在的情况看，地产政策已经开始转弯。去年一年，在政策呵护下房地产一直往上走，现在政府已经明确，要对高房价进行定点打击。但与此同时，对于自住型的基本需求，政府又会给以适当的保护。

　　总体来说，行业调整的基本面仍没有改变，房价收入比依然超过合理位置上限，房地产市场有调整压力。政策在两会期间会逐渐明朗，对房地产市场的冲击性影响将弱化。

　　中金公司观认为，房地产政策大方向基本确定，后续政策主要以对现有框架补充、修补为主，房地产政策将逐步明朗，超预期收紧的可能性较小。

　　总体来看，近8个月的地产板块调整已经较多反映了市场关于政策严厉调控的悲观预期。由于未来通胀和人民币升值的不确定性，我们预计，地产板块将随着政策明朗和企业销售数据改善而实现绝对收益，投资者目前可以积极介入。