来源：第一财经日报
作者：张艳红
“我相信未来10年，中国大型的商业地产开发商，绝对不会如今天这样只有大连万达一家。”
作为金地集团的董事长，凌克在宣称自己将进军商业地产的同时，也对未来这一行业的格局进行了上述预判。
而随着万科、金地等传统的住宅开发商相继涉足商业地产，这个被
万科、金地重提商业
在去年年底的一次媒体见面会中，万科总裁郁亮首次透露了公司这一重大决定：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍将占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。
据悉，就在郁亮表示“万科未来将加大持有型物业的储备”的18天后，万科珠海宾馆项目启动发布会便隆重举行，这被看作是万科进军商业地产的一大标志。此外，深圳大梅沙万科新总部大楼中，则规划了高星级酒店，并引入了喜达屋管理集团的高端品牌。
3月17日下午，深圳东部华侨城的亚洲酒店论坛现场。大连万达副总裁宁奇峰一发表完演讲走下台，坐在现场的万科商业团队的一位工作人员就快步上前寒暄。
万科代表称：“我们才刚起步，今后要多向万达学习。”而宁奇峰则颇为谦虚地回答：“你们后起步，可以少走很多弯路。”
从某种层面上看，虽然万科依旧占据着房地产开发领域的头把交椅，但对于专注于住宅十来年的万科而言，商业地产的确只是一个起步。
更为巧合的是，重新起步的绝不只是万科一家。金地集团董事长凌克和总裁张华纲就在日前的投资者见面会中表示，集团将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。据悉，集团今年在土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。
凌克说：“什么东西都是变的，绝不会一成不变，所以今后中国的地产和前面10年作比较，也一定会变。如果说过去10年中国的住宅产业发展催生了众多住宅开发的超级巨头，那么今后10年，将成长出来非常大的商业地产。10年后，中国的商业地产开发巨头肯定不可能只有大连万达一家。”
无独有偶，在住宅开发领域发展迅速的保利地产，也在去年开始将商业视作一个非常重要的利润增长点，并加大了在商业领域的投入。而富力地产、雅居乐、华侨城等一大批开发商，都已经在商业和旅游地产方面投入了大量的资金。
“被动”投资
大连万达的老板王健林曾放出豪言：“做住宅的开发商是小学生，做商业的开发商才是大学生。”言下之意是，商业地产的难度远远大于住宅开发。
而大连万达的副总裁宁奇峰在接受《第一财经日报》采访时也表示，大连万达到现在发展了20来年，前10年都是用来交学费的，商业地产的经营并不是一件容易的事情。
那么，为何习惯了住宅开发短期套利行为的开发商们，会集体向商业地产进军？
对此，长江证券的一位分析师一针见血：万科丰富其产品线是被迫的，因为现在越来越多的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，如果不做商业地产的话，就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。
张华纲的回答与上述分析极为类似：首先，是资产配置的考虑，当集团规模大了，需要有持有型物业来分担市场风险，并为集团提供现金流。其次，就是从项目获取的角度来考虑，鉴于目前很多地方政府出让土地都倾向于“城市综合体”，如果开发商完全不会商业开发，在土地竞争中将处于劣势。
富力地产酒店管理公司、商业运营中心总经理李思源接受《第一财经日报》采访时认为：地产商投资商业，有两种情况，一种是主动投资，如大连万达，另一种就是被动投资，如现在要从事商业的万科、金地、保利以及富力等等，被动投资就是因为很多项目决定了你不可能抛开商业，你不做商业，往往也就做不了这个项目。
但是，李思源强调，被动投资的开发商在商业投资上就不会过于激进，始终以住宅开发为主，商业可能仅占20%~30%左右的比例。
大连万达应战
对外，大连万达的口号是“中国最大的商业地产开发商”。如今面对众多强劲对手的出现，大连万达将面临怎样的局面？
“在中国，没有人在商业上能赶上万达。”宁奇峰说：“商业和住宅不同，选点非常重要。我们已经布好了局，抢占了各个合适的点，其他人基本没有其他空间了。”
在宁奇峰看来，城市中3平方公里范围内就足以支撑一个大型商业地产项目，而万达现在的任务就是把这些合适的商业网点都占领了。所以，万达根本不担心万科等强大的竞争对手会超过自己。
而万达酒店建设有限公司副总经理沈峰同样不认为万科等开发商的进入，会挑战万达的地位。他说：“别人还要交很多学费，才能达到万达今天的状态。做商业与做住宅是完全不同的两个概念，虽说都是建筑，但从设计开始，就已经彻底不同了。更何况后期的招商、运营和管理。我可以在项目还没建时就完成招商了，别人能做到吗？”
的确，由于商业地产资金投入大，回报周期长，这对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。以大连万达为例，该集团之所以能够快速扩张，还在于其“一半销售一半自有”的商业模式。
一位熟悉万达的人士透露：“万达广场一般都涵盖住宅和商业、酒店等几部分。基本上住宅销售的回款，与商业的投资持平，相当于商业部分就是赚回来的。”
李思源也表示：“商业的运营非常关键，运营能够做好，直接决定了这笔投资的成败。所以，富力会按部就班经营商业，努力做好每个项目的投资回报，毕竟我们还是以住宅为主的开发商。”
据悉，万科于去年开始组建商业和酒店运营的团队，而金地也在筹备引入专业的管理团队来运作商业部分的投资。
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