来源：经济观察报
作者：陈哲
经济观察报：以淮安为代表的共有产权房，目前在保障房领域受到追捧，主要原因是什么？为什么摒弃传统经济适用房模式？
邵明：传统经济适用房制度有一个非常大的弊端，就是它的房价因为刨除了土地成本等优惠后，与普通商品房之间差价空间非常大，直接导致了投机者
而共有产权房，价格是较周边房价低5%—10%，这是给自住房者的让利。我们的共有产权界定非常清晰，自有产权部分当然可以随意转让，但传统经济适用房土地收入的那部分优惠空间，投机者就拿不到了。
另外，在退出的时候，传统经济适用房的产权管理难度很大，到底按照什么方式、以什么价格来退出，非常不容易操作。往往因为退出价格低和权益比例分配问题，造成居民丧失机会成本，分享不到房价正常上涨的红利。
淮安的尝试，从根本上来说，是与市场完全接轨的。所以也排除了那些通过违规手段谋取利益、产权纠纷的现象。三年来，我们没有接到一起关于身份投诉和倒卖牟利的上访。
经济观察报：淮安模式的设计思路，就是把住房保障有机地融入到市场机制中去？
邵明：现在有句话很流行，叫“保障归保障、市场归市场”。貌似有理，实际上是一种借口。每当市场房价高涨而怨声载道时，便有人用保障来说事，似乎只要是穷人有廉租房，房价再高也是市场使然，有人还说 “商品房就是盖给有钱人的，穷人已经有政府的保障”，那么，既然是保障与市场可以截然分开，为什么又要拿保障来掩盖和推脱市场房价的矛盾呢？或者把增加保障等同于增加市场供应而缓解供需矛盾？
这两年所谓的“限价商品房”、“公共租赁房”，似乎既有“保障”又有“市场”，我看本质正好相反，既无法保障也扰乱市场。就“限价商品房”而言，不仅数量非常有限，对象审核比经济适用房更难把握，正因为以限价来对待不断变化的市场，既出现过限价房房价最终高于周边房价的尴尬，也出现因为差价大导致的寻租舞弊现象。许多地方政府连不需要贴钱的经济适用房都不愿多建，而公共租赁房、廉价房只有巨大的投入无法回收投资，又怎么可能会建得更多？
事实上，市场是保障的基础，应当确立一个以市场为主、保障为辅的住房机制。如果一个地方70%都是保障房，那还谈什么市场经济？
经济观察报：传统商品房大量上市时，人们往往会担心市场会不会受到挤压？共有产权制度下有没有这个担忧？
邵明：我认为不仅不会挤压，而且还会从供给两个方面直接对市场产生正面影响。房价高涨时，地方政府可以通过招标方式选择房价较低的普通商品房，供符合条件的人群自由购买；房价暴跌，共有产权房同样可以通过地段的灵活选择，帮助构筑市场的底部，提振市场信心。
经济观察报：据说你们现有的共有产权房已经在“房等人”，但是三年中通过这个模式拿到住房的也不过1000户家庭，这是不是模型本身不能实现有效覆盖的一个缺陷？
邵明：我不这么看。首先要强调的是，共有产权的模式，还需要有相关的配套政策。我们准备把购房条件由原来的月收入400元以下，调高到1000元以下，还要采用更加灵活的比例，来满足更多的购房需求。
当然，共有产权房供应对象，即使是收入在标准线附近的家庭，绝大部分都不具备公积金和商业贷款的条件，你让他一次性拿出这么多钱往往有困难。
所以我们现在正在做的就是，通过成立政府担保机构，来鼓励有还款能力的老百姓去贷款。如果暂时还不上，政府先垫资。
而400元以下收入的人，一时间买房子还不现实的群体，还是要通过廉租房的形式解决住房问题。
经济观察报：政府产权部分的资金问题是如何解决？是否已经有明确的规定？
邵明：我们最开始投入的1.5亿资金，主要来源于2007年两家国企改制剥离后的资产变现等，这部分也成为了淮安住房保障基金的启动资金。
现在明确的长期的机制是，政府对共有产权房投资来源有两大部分。拆迁安置房中的共有产权房，都是随项目走，不会出现资金缺口。
而对于主动消费购买共有产权房的家庭，这部分的资金来源于土地出让金显化、住房保障基金和财政预算等。随着共有产权房的开发和地方财政的支持，这笔钱将有稳定的增长，其中住房保障基金的回收和滚动，需要5—8年的周期。
最近三年，我们已经准备通过集中建设和分散建设两种形式，完成5000套共有产权房的开发。其中今年的2000套已经落实到具体项目中。资金上尚没有缺口。
不过，随着后面要继续扩大的话，还需要开拓更多的资金来源渠道。比如我们市委书记在今年的人大议案中就建议，中央和省两级财政能够安排转移支付资金。
经济观察报：淮安市属于中等城市，中心城区的人口也不过100万，商品房均价在4000元左右。共有产权在这里行得通，能否同样适用于京沪深等高房价大城市？
邵明：我觉得放到大城市可能更好。因为就基本模型而言，我们解决了经济适用房投机牟利的问题。大城市的地价更高，传统划拨土地经济适用房牟利空间才会更大，所以才有经济适用房供不应求的现象。
另外，大城市往往因为土地成本过高，政府给经济适用房选择区域都较偏僻，周边配套设施差，而共有产权房的商品房属性，则可以解决这些问题。只不过商品房与家庭产权的价格悬殊太大，证明了房价之高，会让地方政府很难看。
当然，目前的制度决不敢说已经可以放之四海皆准。第一是因为制度本身也在完善的过程当中，另外，不同的城市，因为房价和居民收入的差别，其配套措施也不一样。这就是为什么，虽然今年全国政协的001888号提案，就是以淮安的共有产权制度作为蓝本，但是我不同意《住房保障法》这么快就开始制订。
首先是立法需要很长的时间，而目前各地正在推行的一些经济适用房制度，毛病很多，不宜再浪费资源和时间去做。
其次，共有产权再好，没有实践，很多需要配套的问题你想都想不到，也无法从理论上去推导。况且高房价城市和低房价城市的配套条件不一样，必须在更大的范围内，去多层次地实践改革。
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