难脱囤地嫌疑 港企储地生金模式遇政策紧箍咒

　　编者按/ 港资房地产企业通常注重土地储备。低价拿地、缓慢开发、等待升值后再发售是港资房地产企业擅长的模式。一方面是土地供应紧张，另一方面却是土地滞压于发展商之手。但在高房价成为最重要的民生话题之际，囤地捂盘行为已经到了政策的风口浪尖上。

　　香港盈科集团北京“囤地”遭遇政府510万元的罚款之后，港资房企惯于大幅储地等待升值的模式再次处于内地整顿土地的风口浪尖。

　　这同样是恒基地产李兆基的心头大石。一方面他计划在5年内将恒基地产打造成“香港房企在内地拥有土地储备量最大的公司”，截至2009年6月底，其在内地土地储备已达1200万平方米。另一方面，恒基地产在最早进入的广州市场却频频遭受土地开发瓶颈，多个项目迟迟未见动工，这些土地是否有“囤地”嫌疑？

　　“恒基当初进广州，奉行的就是港资房企储地升值的共有模式，这也就不难解释为什么其进入广州近20年才开发完两个项目，”广州房协一位不愿具名的人士告诉记者，“不过话说回来，内地加大打击闲置土地的政策变化，使得‘囤地’风险正在增加。”

　　开发成绩寥寥无几

　　3月17日，广州海珠广场人来人往，鲜有人注意到旁侧一德东路的一块空地。这里原本是广州老牌精品市场“艺景园”所在之处，恒基地产将在此处建设总建筑面积达27万平方米商务楼宇，吸引总部企业进驻。然而从2008年7月开始拆迁至今，项目还没有动工建设的迹象。

　　“这一项目包括有酒店、写字楼、公寓和商业，是一个城市综合体项目。目前仍然有个别拆迁在谈，所以具体动工时间还没能定出。”恒基地产营业部总经理林达民此前接受采访时称。

　　记者查阅恒基地产资料发现，海珠广场项目在该公司2006~2007年中期报告中首次列入“近期发展项目”，但是该项目还在进行收地拆迁及地盘的清理，并未列入2008~2010年的竣工项目。即便如此，恒基方面还称海珠广场项目是公司广州市场开发时间表上最快的一个。

　　恒基地产2008/2009年第二份中期报告显示，截至2009年6月30日，其在广州“发展中或可供未来发展”的项目面积达到140万平方米。2001年在广州的第一个项目恒宝华庭开售，2006年推出第二个项目恒荔湾畔，然而这也是香港三大地产企业之一的恒基地产在广州经营20年仅有的成绩。

　　恒基地产显然不愿意落得“囤地不开发”的恶名。

　　2009年5月，恒基地产执行董事长孙国林在参加房博会时委屈地表示，公司在芳村还有一块比恒荔湾畔大几倍的地块，但在拆迁中遇到钉子户，希望能得到政府支持。

　　“恒基在广州的地块绝大部分是上世纪90年代拿下的，都位于老城区，启动项目首要解决拆迁问题。”中原地产项目部总经理黄韬称，在广州老城区拥有项目的其他港资发展商也为此困扰。

　　然而，苦于拆迁难的恒基一边声称不拿涉及拆迁的地，一边却在近日主动请缨参与广州旧城改造项目，其中态度暧昧难辨。

　　政府动真格

　　“国19条”出台后，李泽楷的盈科集团成为第一个因为涉嫌囤地而遭到处罚的“典型”。

　　3月10日，北京国土资源局发出了一则“关于国土部挂牌督办5宗地处置情况”的公告，北京启夏房地产开发有限公司(盈科集团下属地产公司)开发建设的北京工体北路4号地项目，虽然已于2009年8月动工，但超过了出让合同约定的动工时间，且并未及时申请延期，拟依法处以地价款1%的罚款。同时，盈科集团在北京市土地交易市场的交易行为也将被暂停。

　　“罚款对这样的大企业来说并不多，严厉的是暂停了拿地资格，这尚属首次。”合富辉煌首席市场分析师黎文江如是称。

　　不只是北京。早在3月1日，广州已在全国范围内率先实施修订后的《广州市闲置土地处理办法》，明文规定经认定闲置满1年的土地，政府按出让土地价款或者划拨土地价款的20%一次性计收土地闲置费，比原有闲置费征收标准提高10多倍。

　　究竟是政府动了真格还是只是“杀鸡儆猴”？市场一时间风声鹤唳。

　　国土资源部对闲置土地早有定义：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的，已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，均属闲置土地范畴。

　　按照规定，如果闲置期间累计满两年的，政府可以无偿收回土地。“别说这几年拿地没开发的土地，就是十多年前的闲置地，政府都没有认真厘清过，”上述房协人士称，“关系账、人情债，以及政府对于土地财政的过度依赖，都使得惩治闲置土地难以严厉执行。”

　　香港模式内地困境

　　弹丸之地香港已是寸土寸金，恒基地产、和记黄埔、新鸿基、太古地产等香港大鳄纷纷将未来利润锁定在内地，而以土地为中心的“香港模式”一度成为内地房企学习的榜样。

　　储地生金可谓香港模式的精华所在，一般以低价拿地、缓慢开发等升值后再发售为操作方式。以恒基地产“恒荔湾畔”为例，最初拿地价格在1500元/平方米，2006年一期发售时，均价为8000元/平方米，随后价格一路走高，均价最高时曾达到23000元/平方米。

　　另一种手法则是炒地，刚刚受罚的盈科集团便是通过转手卖地曾获得过高额回报。记者了解到，2005年盈科集团以5.1亿元拍得该地块，2009年8月底以1.18亿美元转让给香港房企瑞安建业时，轻松获利近3亿元，利润率高达60%。

　　“从公司层面来看，港资房企通常注重土地储备，但是稳健的投资策略和内地频繁变动的‘政策市’使得他们更倾向于保守。”一位曾任职于香港某房企广州分公司的开发人士如是称。

　　该人士告诉记者，港资房企初入内地时，重点投资都在高端项目和商业地产上，这部分物业升值空间较大，投资收益稳定。如今市场的变化是“地王”频出，内地优质土地价格节节攀高，如果再要囤地等升值，往往会占据大量资金，不符合他们对资金回报的期许。“最近两年拿地不开发的高溢价地王，可以说都是被迫囤地的。”