“二次房改”价值几何

　　今年“两会”期间，有人大代表提出“二次房改”议案，受到广泛重视，主旨是确立住房是准公共产品，由政府主导提供房屋住房服务。在“危机时代保民生”的大背景下，这项针对高房价和普通民众住房难问题的解决方案得到相当多人的赞赏。二次房改的思路听起来很美，想起来也很有可行性，但是，其真的能抑制房价，抑或解决住房难问题吗？

　　中国的房地产“过热”问题引起广泛关注大致始于2002年，为了抑制房价高涨以及房地产过热问题，国家采纳了经济学家们的意见：提高房贷利率，抑制购房需求。按照经济学的供求均衡原理，房贷利率上升所引致的购房需求的减少必然使房价降低，从而可以有效抑制房地产过热问题。但实际结果却相当“搞笑”，国家每提高一次房贷利率，房价不但没降反而紧跟着就涨一把，而且不是一回两回，这种现象一直持续到2003年6月最后一次提息，如果没记错的话那应该是不到一年时间内的第5次提高房贷利率。此间经济学家们也试图用“时滞效应”、“市场非理性”等托词来解释政策效应的“缓慢性”，但显然不足以服众。

　　我始终坚信，经济学的供求理论不能用来解释房价问题，因为推高当今房价的人不以住房为商品（不是为了住），而是以住房为资产（为了投资升值），而商品和资产具有截然不同的属性，这种情况下用“以商品交易为研究对象”的供求理论来解释“以升值为目的”的资产交易现象当然是错误的，国家通过提高房贷利率试图抑制房价的政策失效，就已经用惨痛的教训诠释了这一结论，但今天仍有很多人相信“高房价是由高住房需求决定的”。

　　“二次房改可以抑制房价”的观点就是“住房需求决定房价论”的一种思想延伸。一些提倡二次房改的人认为，如果能够实施二次房改的话，很多单位员工的住房需求可以得到满足，由此就会缓解全社会对住房的需求，居高不下的房价就会因缺少需求支撑而下跌，就会有更多的人（单位员工以外人员）买得起房，于是“高房价”和“住房难”两大难题不就同时得以解决了吗？我何尝不希望如此，但实际情况不会是这样。

　　正如我们前面讨论的，高房价的“元凶”是住房资产化，而资产化了的住房价格不可能因实际住房需求的分散而受到动摇。即使退一万步讲，就算我们硬着头皮非要用供求原理来解释房价的话，我们现在一般说的住房需求——对于绝大多数老百姓来说——是指居住面积在60平方米以下的需求，而当今房地产市场上出售的绝大多数是90平方米（甚至更大）的房产，你用二次房改缓解了60平方米的住房需求又怎么会影响90平方米以上的房产价格呢？更何况房地产市场上的住房已经被资产化了，根本属性的彻底改变又岂能用一成不变的理论来解释？

　　但也有人认为，二次房改恰恰是为了使住房“去资产化”，因为，很多真正需要住房的人可以通过房改来使需求得到满足，当房地产市场得不到实际需求的支持时，投机的成分就会大大下降，并最终回归到房产的商品属性。对于这样的期望，我只能报以美好的祝愿。像房地产这样可能同时具有两种属性的特殊物品，其最终属性取向只能是市场选择的结果，是参与者表达自己意见的结果，如果非要去资产化，恐怕也只能想办法改变市场本身的运行规则，而不是另起炉灶。

　　还有另外一种情况我们必须考虑到，那就是已经在房地产市场购得房产作为己用的人，在二次房改中会重新获得商品房资源，从而将原有房产闲置，进而加入到资产化了的房产集合中。除非我们有勇气拒绝所有已经买了房产的人对二次房改住房资源的分配权，否则，如果出现这种情况，那么，二次房改非但没有达到去房产资产化的目的，反而助推了房产资产化的趋势，岂不适得其反？

　　现在就只剩下一种情况了，那就是通过二次房改力争在短期内解决住房民生问题，如果二次房改仅以此为目的，倒还说得过去，毕竟一部分真正需要住房的人的实际困难可以得到解决。但这里依然有一个问题，那就是房改与整个宏观经济（尤其是市场经济）的发展趋势之间的关系问题。当初第一次房改的时候，一个很重要的推动力就是缓解企业办社会给企业发展带来的阻力，为企业的发展建立一个真正市场经济化的平台，同时，房改的另一个目的是逐步实现住房市场化。

　　现在，住房终于市场化了，而当这个市场出了问题我们马上又想到是否可以往回走一段，能否把压力重新分配给企业，能否让市场重新按照我们的预期来改变其表达意见的方式。且不说这种做法本身是否有违市场经济的基本规律，就是从最基本的利益关系看，是否能够得到企事业单位的响应都是个巨大的问题，因为一个没有利润而纯粹“办社会”的行为已经被历史证明是不利于企业发展的。这一点，倡导二次房改的人是否全面考虑过呢？

　　中国有句老话，叫“天上下雨地上滑，哪里摔倒哪里爬”。我想，房地产市场出现的问题，还是在市场范畴内解决吧，否则，一遇到问题就想到重来，我们难免还会有“二次车改”、“二次医改”、“二次等等改”之类。

　　作者为金融研究学者