燕郊房源有限报价虚高万元户型屡见不鲜

　　燕郊房源有限报价虚高万元户型屡见不鲜

　　本报记者 路晓丹 北京报道

　　离天安门30公里的燕郊，再次进入楼疯狂时代，多个楼盘的均价达到9000元/平米，个别楼盘甚至一天一个价，报价日上涨200元，售价过万的户型更是屡见不鲜。

　　然而和北京不同，燕郊虽然面临期房价格的疯涨，但同一个楼盘的无房产证二手房和期房价差可达2000元/平米。专家认为，期房、二手房价格的严重倒挂，其实体现了燕郊地区的一定特殊性，租房市场不活跃，房屋空置率高。虽然政策利好带来了更高的投资预期，但是房产投资的价值在中长期才能得到体现，短期投资收益恐怕难以比拟亦庄、望京等地。

　　房源有限期房日涨200元

　　一进入燕郊，满眼望去都是售楼中心的巨幅广告；刚下930路汽车，记者就被一群手持各楼盘彩页的“拉客者”包围起来。两会之后，由于政策利好，燕郊楼市的火爆程度超出了很多人的想象。

　　 燕郊房价是多少，一个月前听到的或许是6500元，去年年底听到的是四五千，但是现在，几乎每天都会有一个新的报价。不过记者在调查中发现，现在这个时点，燕郊事实上可售房源非常有限。

　　16日当日，上上城第三季均价报价为8500元/平米，美林湾为9000元/平米，而东杉国际剩下户型的报价都在10600元/平米左右。上上城第三季的售楼顾问对记者坦言，连续4天，房价每天涨幅都在200元以上。一周前大概还有6000元左右的户型，现在即便是160平米以上的大户型，均价也要7000元上下了。她甚至夸张地告诉记者，如果今天不签合同，还要考虑，那就不用来了，因为过几天价格肯定大不一样了，也肯定没房了。

　　 天洋城现在处于没房状态。销售顾问表示，5月底才有新盘，价格现在难以预计，照现在的涨势，价格冲击9000、10000元也不是没有可能，建议记者及早登记排号，可享受更多优惠。

　　 虽然燕郊现在还没有开盘均价超过1万的楼盘，但是每平米价格过万的户型早已经屡见不鲜。上上城的大开间户型，美林湾的顶层户型，东杉国际的剩余户型，每平米报价都已经超过了1万元大关。

　　与疯狂火热的营销方式形成对比的是，整个燕郊现在并没有多少房子在卖。美林湾、纳丹堡等楼盘的售楼顾问均表示，剩下的房子非常少，燕郊现在处于没房状态，欲购从速。天洋城、燕京航城等热销楼盘则直接表示没有房子，要4月中旬才进行下一期的排号，现在只做登记，燕郊售楼的火爆程度可见一斑。

　　 中广信地产服务机构总经理助理施加胜分析，当前燕郊的高房价，是两会政策利好带来的地缘优势的反映。燕郊相较于北京怀柔、平谷等偏远区县，拥有更加完善的配套设施和更加便利的交通条件，是一个性价比很高的置业地点。而且伴随着北京地区过高的房价，支付能力差的购房群体需求外扩的趋势会更加明显。但是他也强调，燕郊的利好信息都是需要时间来实现的，因此虽然价格长期看涨，但是短期内，疯涨恐怕难以延续。

　　 同时也有开发商透露，尾盘销售时由于项目风险已经释放，为了配合下一个楼盘的销售节奏，开发商给尾盘定出高价来适当减缓推盘节奏，也是形成高价的原因之一。

　　 北京大学房地产研究所所长陈国强则建议大家，冷静看待燕郊的房价上涨，认为这只是一种对政策利好的正常反应，燕郊地区和北京相比，价格优势依然非常明显。

　　投资价值重在中长期

　　 虽然燕郊期房市场以日涨200元的速度大跨步疯涨，二手房市场却相对稳定，同一楼盘每平米差价可达2000元。以美林湾为例，16日期房报价为9000元/平米，而数家中介机构给出的二手房报价在7000元上下。同时，据兴顺达等多家中介报价，星河皓月、溪谷等小区的两居室租金都在800元左右。

　　 如此巨大的价格差异，以及如此低廉的租金水平，在一定程度上体现了燕郊房产投资现阶段的特点——短期投资价值有限。

　　 影响房产升值的关键在于配套设施的完善性、商业气氛的浓厚性、交通的便利性等因素。施加胜表示，就投资价值而言，燕郊的利好释放需要时间，由于现在的燕郊房价对比北京依然处于偏低水平，因此，从中长期来看，投资价值十分可观。但是，如果只考虑短期收益，燕郊的投资价值恐怕比不上亦庄、望京等地。因为这些地区的相关设施已经完善，在“地王”推动下，价格攀升会更快。

　　 也有业内专家分析，燕郊和北京只差一条潮白河，当轨道交通、公路交通完全对接后，价格逐渐趋同也是一种趋势。

　　 有消息称，燕郊开发区远期规划将打通北外环路、密涿支线、神威北路、南外环路等4条进京通道。同时，已将引入北京市轻轨纳入城市规划，预留了与6号线对接的轨道交通建设用地。记者就该消息是否属实采访了燕郊开发区管委会，但是截至记者发稿，没能得到管委会的官方回复。

　　户口迁入已暂停三个月

　　 此外，施加胜还分析了燕郊购房的群体。以中广信曾经代理销售的夏威夷北岸、夏威夷南岸两个项目为例，投资性购房的占比很大。特别是在夏威夷南岸销售时，有50%左右的客户是通过山西等地成功的异地营销购买的。刚性需求购买者多为在京务工人员，他们看中与期房匹配的燕郊户口所带来的便利性，通常不会选择很难直接办理户口的二手房。这造成了二手房潜在购买者较少，限制了二手房房价的快速攀升。

　　 但是，据记者了解，三河市已经于三个月前叫停了市外户口迁入。虽然大多数楼盘的售楼人员信誓旦旦地向记者承诺，拿到房产证后，一定可以安排落户，而且落户条款会写进合约里面。售楼人员进一步对记者解释，燕郊的城市发展计划是建成容量为50万人的城市，而目前还只有30万人，因此户口迁入不会真正意义上冻结。然而，星河皓月业主周先生透露，购房合同里面会有遇政策变化，开发商不承担责任的条款。因此开发商所承诺的落户并不是十拿九稳。

　　 记者从三河市公安局户籍科和燕郊行政审批大厅证实了冻结户口迁入的消息。行政审批大厅户籍工作人员告诉记者，具体冻结原因不详，但是部分售楼人员解释的常规性暂停是虚假的，此次暂停不是由于每年常规性档案整理。而三河市公安局户籍科工作人员则建议记者，过两周再打电话了解最新情况。

　　“无证”交易风险大燕郊购二手房要警惕

　　本报记者 路晓丹 北京报道

　　燕郊的新房价格被彻底炒起来了，不关注户口的投资者有些转而关注价格相对便宜的二手房。但是不同于北京，燕郊地区很多在等待交易的二手房都没有取得房产证，也没有业主入住记录。这就意味着，在燕郊，可以用更低的价格买到和期房一样产权为70年的“全新房”。

　　 但是，没有产权证的二手房交易对购房者而言可能存在较大风险。特别是有些中介机构为了招揽客户，建议买方通过改开发商底单来购买“无证房”，从而实现避税并获得户口。

　　 记者在调查过程中，曾有中介游说记者购买美林湾一处总价为60万，尚未有房产证的两居室。该中介经纪人向记者介绍，可以通过关系，帮记者修改开发商买卖合同底单，这样只要私下和卖方完成买卖，不需要到房管局过户，可以节约营业税、个人所得税、契税等相关税费数万元。

　　 但是，记者通过进一步了解得知，该过程实质上是通过中介公司和开发商或者售楼人员的私人关系，用几万元的贿赂打通关节来修改底单，事实上是一种非法操作。

　　 施加胜表示，改开发商底单的操作在开发商公司内部绝对属于违规操作。而且购房合同不只开发商、购房者双方持有，房管局、贷款银行也有备案。违规操作本身需要涉及的范围非常广，而且一旦引起纠纷，买方拿不到房产证，维权也会非常困难。

　　 据了解，有些中介还会以“无证房”可以给二手房购房者解决户口来吸引购房者。因为通常情况下，开放商承诺为业主办理户口的时间都在房产证取得之后，因此购买“无证房”在时间上为解决户口带来了可能。但是，这同样是一种暗箱操作。据当地业主透露，在此次三河市户口迁入冻结前，办理一个户口的价格大约在1.5万—2万元。

　　 中原地产三级研究部研究总监张大伟告诉记者，没有还完贷款的二手房在北京是不能进行交易的，因为这中间存在很大的道德风险，购房者务必警惕。

　　专家建议，购房者应尽量选择已经取得房产证的房子进行交易，避免无房产证交易可能带来的纠纷和损失。