国资委专家：央企是高房价 “替罪羊”

　　央企地产退出令

　　央企制造“地王”的真正动力何在？国资委紧急退出令作用几何？

　　3月18日下午，国资委紧急召集媒体举行发布会，并提前要求所有参会记者，“可以去，不得提问。”

　　在发布会上，发言人杜渊泉代表国资委重申，“处于调整阶段的中央企业集团

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　　随即，“78户不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务”这一消息登上各个媒体头条。

　　根据国资委统计，目前经国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的央企有16家，但尚有78家不以房地产为主业的央企开展了房地产业务。

　　促使国资委急于作出这一表态的原因，是此前三天，北京市土地市场连续出现央企拍得“地王”的景象。

　　3月15日，全国“两会”结束的第二天，北京市土地整理储备中心人气鼎沸的拍卖大厅内，一日之间诞生出三个“地王”，均为央企制造。

　　“急急如律令”幕后

　　在国资委发布退出令之前一星期，本刊记者已从国资委内部知情人士处获悉，国资委有意重新启动要求非主业央企剥离房地产业务的行动

　　远洋地产（03377.HK）旗下子公司北京远豪置业有限公司（下称远豪置业），经过84轮的激烈竞价，以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达每平方米2.75万元，被认为是北京市场上新的“单价地王”。

　　几个小时后，这一纪录就被中国兵器装备集团公司（下称中兵装备）下属的北京世博宏业房地产开发有限公司（下称世博宏业）刷新。世博宏业以17.6亿元拍下海淀区东升乡地块，其楼面地价跃升至每平方米2.83万元。

　　同一天，中信集团旗下北京中信新城房地产有限公司，经过64轮竞价，以52.4亿元购得大兴区亦庄住宅及商业项目，总金额超越去年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿元，创下北京春节之后北京“总价地王”。

　　一个戏剧性的场面是，在当天拍卖现场，厮杀到最后的参与者几乎清一色来自央企。

　　两天之后，央企们拿地的劲头依然猛烈。保利集团子公司保利地产经历82轮竞价，以50.4亿元击败对手拿得大望京村4号、5号地，地块溢价率100%。

　　SOHO中国董事长潘石屹不得不在微博上感叹，“央企拿地不是新闻”。而华远集团总裁任志强则视为“羞辱”，公开声明宣布，“我们无法承受这样的天价。只好承认自己的无能，转入二三线城市，希望不是凭胆量而是凭品牌取胜。”

　　就在此前的2月27日，温家宝在答网友问时曾郑重表态：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”

　　如今总理之言余音未消，全国“两会”刚过，央企们就将地价推上新的高度，自然令国资委颇感压力。不过，这也使得国资委加快了推动非主业央企剥离房地产业务的步伐。在国资委发布退出令之前一星期，本刊记者已从国资委内部知情人士处获悉，国资委有意重新启动要求非主业央企剥离房地产业务的行动。“央企主辅分离是国资委既定的一项改革任务，一定会执行下去。房地产业务的剥离之前虽然遇到各种阻力，接下来也要重启。”这位知情人士表示。

　　对于国资委的这一打算，央企自然心里有数。1月25日，国资委发布公告称，中央企业非主业宾馆酒店分离重组工作将从2010年起全面展开。这被视为国资委在要求央企剥离房地产非主业遇阻后，再次寻求新的主辅分离改革突破点。这显然给主业并非房地产的央企施加了更大的压力。按照国资委的规定，非主业央企今后只能开发已有土地储备部分。对于那些想拿地的非主业央企而言，即将到来的退出令在某种程度上无异于一道“催拍令”。

　　国资委退出令发布后，另一位国资委人士在接受本刊记者采访时表示，除了16家以房地产主业的央企，其他企业不管是几级企业的房地产，非主业的房地产都要剥离，“但是要有个过程”。

　　监管博弈

　　国资委此前多次尝试要求非地产主业央企剥离地产业务，但均未成功

　　这并非国资委首次要求央企慎入地产。

　　1月8日，国资委副主任黄淑和在央企负责人经营业绩考核工作会议上表示，央企要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域，已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核。

　　1月10日，国务院在“国11条”（《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发〔2010〕4号）中明确指出：“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。”

　　从历史沿革看，国资委成立之前，国家政策鼓励大力发展房地产公司，当时绝大多数央企都有房地产公司，都在搞多种经营，也都有自己的楼堂馆所。

　　2004年2月，国资委印发《中央企业财务决算审计工作规则》，要求央企具体披露企业从事高风险投资经营情况，如证券买卖、期货交易、房地产开发等业务占用资金和效益情况。

　　2007年初，国资委主任李荣融点名表扬了两家主业为电力能源的央企撤离房地产开发，其中一家央企将其房地产公司划转至中房集团。

　　然而，这在央企纯属特殊个案。大多数央企在2007年土地市场的一番狂热中，大肆圈地，竞拍地王。

　　在这一背景下，2007年8月国资委下发《关于进一步规范中央企业投资管理的通知》要求，中央企业非主业投资，包括非主业性质的房地产、金融、证券和保险业投资等重大投资活动，须及时向国资委报告（审核、备案）并报送有关材料和情况，企业违规使用银行信贷资金投资证券和房地产业的，国资委将对企业进行通报批评并给予相关责任人纪律处分。

　　不过，至今国资委未公布78家央企退出房地产业务的时间表。而此项改革曾因招致诸多央企的抵抗而不了了之。

　　一家央企负责人称，国资委曾有意让房地产非主业的央企，将房地产子公司剥离并划转给以房地产为主业的中房集团，中房集团也曾对此表现出浓厚的兴趣，然而这一做法后来触怒了不少央企的负责人，最后无疾而终。房地产业务虽然在各央企占的比重不一，但都是央企的利润贡献大户，让央企主动“割肉”，并非易事。

　　“资产剥离容易，怎么支付人员安置的补偿成本、企业的经营风险、资产多少、有多少地，这些都需要评估，都是重点。”上述国资委内部人士称。

　　“但国资委今年开始对央企进行经济增加值（EVA）考核，实际上就是考核央企主营业务单位资本的赢利能力。这对央企可能会形成剥离的动力。”这位国资委内部人士称，“对主业非房地产开发的央企来说，房地产业务利润贡献再高，都要被剔除在外。”

　　央企考核指标的改变，是否能有效地激励78家央企剥离房地产业务？答案很可能同样不乐观。一位熟悉央企的知情人士向记者称，在央企整合重组的背景下，各个央企为避免被归并，都有做大其资产规模的冲动。

　　吹糠成米

　　“造船的、搞兵器的，做化工的，全都跑来圈地，因为市场如此火爆，吹糠成米”

　　在央企主辅房地产业务重组难以推进之时，地产却成为了各家央企的香馍馍。去年6月30日广渠路15号地拍卖，令央企在地产市场高价拿地开始引人注目。

　　这块位于北京CDB附近的黄金地块，被中国中化集团公司旗下公司方兴地产（中国）有限公司（00817.HK）子公司中化方兴投资管理有限公司（下称中化方兴）以40.6亿元的总价夺得，楼面价超过1.5万元/平方米，中化方兴一时名声大振。当天参与竞价的SOHO中国董事长潘石屹出价39.5亿元，在失手之后，他在博客中感叹价格，“北京土地市场的泡沫的确已经出现了”。

　　与中化方兴几乎同时冒头的，还有中国电子信息产业集团公司旗下的成都中泽置业有限公司（下称中泽置业）。2009年6月26日，中泽置业以19.6亿元的价格拿下朝阳区奥运村乡地块，楼面地价亦超过1.5万元/平方米，超过广渠路15号地价格。

　　随着在地产市场上曝光率的飞升，频频举牌竞下“地王”的央企们，一时间成为高房价背后的众矢之的。

　　资本逐地，土地聚钱。推动各家央企积极拿地的首要因素，是央企和大多数房地产商手头充裕的流动性。表面上这得益于2009年良好的销售业绩，实质则是金融危机之后中国执行宽松货币政策的结果。

　　“造船的、搞兵器的，做化工的，全都跑来圈地，因为市场如此火爆，吹糠成米。”一位金融监管部门的权威人士表示，此轮央企脱离核心主业，在房地产市场大打出手，主要与近两年国内房地产市场的迅速回暖密切相关。

　　2008年金融危机之后，中国地产业亦是一片萧条，恒大地产等一批民营地产企业频于破产。然而，在政府“4万亿”投资及其他政策刺激下，2009年下半年中国楼市复苏，出现“V”型反转，国内房地产企业起死回生，楼价暴涨。这被一些地产界人士惊叹为流动性之惑。

　　“不惑”的是这一年银行注入的巨量流动性。2009年，中国商业银行人民币新增贷款高达9.5万亿元。另据权威部门的一项统计显示，截至2009年末，银行业金融机构房地产贷款余额达到7.33万亿元，同比增速高达38.1%，比上年末提高27.7个百分点；全年贷款增量高达2万亿元，竟为上年增量的4倍。

　　随着市场迅速回暖，许多房地产企业再度利用大规模的贷款和股权融资支撑起圈地扩张。上述接近金融监管部门的权威人士透露，金融监管部门曾三令五申，要求银行高度关注脱离核心主业的央企，对其非主业部分不予授信支持。但是也不排除个别银行的分支机构，阳奉阴违。

　　据介绍，金融监管部门此前曾在内部表示，对高价圈地的开发商、脱离主业进入房地产业的大型国有企业和各种企业集团，要密切关注，压缩其杠杆率。

　　然而，限制央企地产融资，对于大多数商业银行来说，不但意愿不强，而且难以控制。一方面，央企资产规模大，有政府信用保证，可谓商业银行的优质客户；另一方面，银行贷款进入央企的资金池后，其真实用途往往难以监测。

　　3月6日，国家发改委主任张平在人民大会堂举行的记者会上回答“4万亿”投资的投向问题时表示，“‘4万亿’投资没有一分钱进入‘两高一资’和产能过剩行业，也没有一分钱进入房地产投资领域。”这一说法令闻者为之哗然，无人信之。

　　事实上，2009年10月以来，监管层开始有意控制地产企业融资节奏。证监会在审核房地产企业IPO与再融资的过程中，增加了国土资源部出具意见的环节，至今没有一家地产公司上“发审会”。

　　显然，金融监管部门更期望国资委和国土部加大监管力度。前述金融监管部门权威人士坦言，央企的主管部门应该对旗下企业严加看管，土地管理部门也应联手予以控制，要求不是以地产为核心主业的央企不得轻易涉足房地产行业，并对非主业的投资和收益比率有所控制。

　　央企逻辑

　　“不在北京拿地，在哪拿？这是他们的大本营，优势兵力都在这里”

　　土地、房产等资产升值释放出了大量的资金，的确给国有企业带来了巨大的规模和效益增长，从而部分掩盖了企业的行业竞争力下降以及投资类企业缺乏真正投资能力的事实。

　　据一位央企负责人介绍，房地产业务在一些央企的业务比重不到10%，而利润贡献可能达到50%，相当一部分央企在房地产上的收益远超其主营业务。这一现象出现有种种诱因：比如外部利益的诱惑、政府项目亏损、资产固化带来的财务压力和权力膨胀等。

　　“央企不像民企，哪儿赚钱去哪儿，他们是以完成任务为最高目标。”一家民营地产公司高层认为。他对本刊记者表示，央企的业绩考核体制要求领导层每年必须完成一些具体目标，虽然在北京拿地一次性投入比较大，但是金额大，一年做几个就能完成任务。

　　同时，央企的资源、关系优势都集中在北京，如果到二三线城市拿地，摊子铺那么大，能否管理过来是个问题。“不在北京拿地，在哪拿？这是他们的大本营，优势兵力都在这里。”上述地产公司高层表示。

　　一家北京市房地产公司的副总向本刊记者称，“有的央企若是上市公司，又多了一层业绩的压力，账面上若没有北京上海的地和项目，股东会置疑公司领导人的能力。”

　　金地集团相关人士表示，国内实体经济真正转好之前，企业资金并没有更好的流出渠道，各类企业纷纷进入土地和楼市现象是正常的，“企业最不愿见到的就是大笔现金趴在账上，没有用处”。

　　“这段时间出来拿地的企业，大多是去年没有拿到地的，所以急着拿，这是生存问题，比如中信、远豪等。”一家北京房地产公司的副总向本刊记者称，“手中有地的企业，这次就相对理性一些。”

　　对于3月15日的三块“地王”，上述房地产公司副总认为，整体价格偏高，“海淀东升乡地块高一点有理由，毕竟海淀没有地了，每平方米3万元不算高，但望京那块地有问题，公建的比例很高，价格明显有些偏高”。

　　3月17日，保利地产拿下的大望京村4号、5号地，折合楼面价格约为每平方米1.79万元，与两天前远豪地产拍下的同在大望京地区的1号地块相比，楼面价格低近1万元。

　　远洋地产副总裁周彤向本刊记者回应市场质疑时称，“公司已完成该项目产品的设计研究和初步方案，定位是高端住宅，我们认为该地块值得获取。”

　　周彤表示，远洋地产2009年销售业绩很好，经营性现金流持续上升，拿望京地块不会对公司负债率和现金流有影响。公司资金的主要来源为销售回款、境外融资以及境内开发项目的正常商业贷款。

　　远洋地产目前资金充裕，且身处以房地产为主业的16家央企之列，尚引来种种争议，同日拍下另一块“地王”的中兵装备下属公司世博宏业，便因涉嫌“违规拿地”而招致诸多质疑。

　　国资委网站资料显示，中兵装备被确认的主营业务包括：军工生产，光电仪器，化工产品，汽车与摩托车制造，兵器工程及技术研究、服务，房地产不在此列。

　　世博宏业前身为2003年9月由梅青山等一干人设立的北京科扬金航信息系统有限公司。2005年5月，该公司更名为世博宏业，经营范围改为房地产开发和销售。至2007年，经过一系列增资和股权转让，中兵装备成为世博宏业的股东。

　　目前，该公司股权结构为：中兵装备子公司南方工业资产管理有限责任公司持有世博宏业40%股份，自然人梅青林与余克飞分别通过其控制的公司各持有30%股份。

　　国资委内部人士称，世博宏业是中国兵器装备集团的三级企业，母公司是相对控股，从集团管理上讲，企业层级多、管理效率会降低，去年底国资委已经下发通知，加强对房地产投资的控制，国资委的管理精神传达到下级企业的渠道不顺畅。

　　世博宏业正是海淀区东升乡地块的一级开发商，前期投资约1.5亿元，用了四年多时间。“如果拿不到（这块地），一级开发的投入就白投的，最后的价格还没超出我们的预算，但再举牌一两次就差不多了。”世博宏业一位副总说。

　　上述人士称，世博宏业前期的投入和17.6亿元土地出让金，将主要来自股东按比例增资。而中兵装备账上有现金300多亿元，去年经济最不好的时候也有180亿元。

　　前述北京某地产公司副总向本刊记者称，目前北京的地产企业手头普遍有几十亿元、上百亿元现金，能去举牌拍地的地产企业手头资金可能更多。

　　以远洋地产为例，截至2009年年底，该公司总资产620亿元，资产负债率61%，现金净借贷比在0.14，现金存量高达180亿元。中国建筑董事长孙文杰则对记者表示，公司去年买地花了近500亿元，现在还有500亿元的现金。

　　罪魁之辩

　　“如果央企不去摘地，难道就不会有“地王”产生了吗？”

　　今年全国“两会”代表和委员们讨论中，不乏将央企作为中国房地产市场非理性发展罪魁祸首的观点。作为研究房地产领域的学者，全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭在全国“两会”期间提交了《关于中央企业退出房地产市场的建议》。

　　“我以为，央企系不仅不应该鼓捣‘地王’，而且也不应该在房地产市场中再搅和，也就是说可以退出房地产市场了。”张泓铭在邮件中向记者表达了上述观点。

　　张泓铭的理由是，以央企的特殊优势进入国内的竞争性行业，不仅市场被寡头垄断以至扭曲，且央企本应负担的国家任务将被削弱。中国的房地产市场很重要，但不是一个直接关系到国家命脉的市场，央企的进入没有必要。不仅没有必要，而且造成过度竞争，搞乱房地产市场。

　　根据提案引用统计数据，在2009年全国的90多块“地王”中，央企系（中央企业或其子孙企业）占了六成多。

　　但是，这在大多数央企眼中却十足是一个“莫须有”的罪名。“如果央企不去摘地，难道就不会有‘地王’产生了吗？”一位不愿透露姓名的央企负责人向本刊记者反问，“只要央企的经营范围被核准包括房地产开发业务，就不应该指责其合理逐利的市场行为。”

　　一位国资委专家也对本刊记者也表示，央企成为高房价的替罪羊，是目前舆论的误导，根本问题是政府长期在保障性住房方面的缺位行为，没有做到首重民生，让利于民。

　　“我不赞成央企当‘地王’。”上述国资委内部人士称。“但限制央企参与房地产开发，不能解决地价与房价居高不下的根本问题。”

　　对于国资委要求78家央企退出地产业这一表态可能带来的市场影响，房地产业内亦普遍预期很低。

　　一个容易被忽略的事实是，在3月15日北京土地拍卖中引人注目的中信地产与中维地产，其母公司中信集团和中烟集团虽均为中央级国企，但其不在国资委监管范围，归属财政部管理。因此，国资委的相关规定和考核指标并不能直接约束到这些企业。

　　3月18日，上述国资委内部人士向本刊记者解读当天新闻发布会内容时称，此次国资委公示一些信息，主要是纠正一些不正确的社会舆论。

　　这一天，SOHO地产董事长潘石屹在其博客中写道，前段时间，政府的政策向房地产市场释放了两个重要信号：第一，未来20年房价还要上涨；第二，土地的供应中要拿出70%做保障性住房，商品房的土地供应会大幅度减少。这两个信号在土地市场的反应就是开发商拿地的胆子和决心更大了。

　　参与竞拍失利的华远集团总裁任志强认为，即便央企参与房地产经营的“数量减少几个并不解决核心问题，也解决不了国企拍天价地的问题”。

　　事实上，如果不是中化方兴、中信、保利或者中兵装备，“地王”仍将呈现，而且价格并不便宜多少。

　　2009年11月20日，顺义区竺开发区22号住宅用地拍卖，最终大龙地产以50.5亿元拍得。与大龙地产竞拍到最后的是龙湖地产和百仕达控股有限公司（01168.HK），龙湖地产在最后一次叫价46.5亿元后愤然扔牌，百仕达最终举牌价50.4亿元，与中化方兴最终报价仅相差1000万元。

　　“我们算得很细，超过47亿元就很难赚钱。所以，当时大龙一拍下来，我们心里就很清楚肯定没法开发。”龙湖地产一位高层对本刊记者说。

　　3月17日在大望京4号、5号地上与保利地产竞争到最后的，亦是一家民营企业合景泰富地产控股有限公司（01813.HK），最终，这家公司以2000万元的微小差距放弃了争夺。

　　当天拍卖现场金地集团的一位相关负责人亦对本刊记者表示，绝大部分民企并不介意央企拿“地王”，房地产是资金密集型行业，对技术的要求并不高，只要有足够的资金，任何企业都可以来拿地开发，但央企大量拿“地王”可能会给大众一种误导，即国家并没有真正控制房地产市场。

　　“尊重与承认需求，充分保障供给是政府制度与政策的基础，而遏制需求和限制供给必然导致市场行为与价格的扭曲，不管需求背后的动机是否合理，都无法改变供求不平衡对价格的影响。”任志强说。

　　本刊记者温秀对此文亦有贡献

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