来源：理财周报
作者：杨蓝蓝
城投模式大兴：10区域龙头，谁是下一个中天城投
一二级联动开发利于降低成本，京投银泰具备三大法宝：“土地、资金和开发能力”。
理财周报实习记者 杨蓝蓝/文
“刚开始客户不接受，说城投模式有什么搞头？现在大家基本没问题了，你看这波地产的反弹，
“他们总是要见到业绩才肯相信的。”
所谓城投模式，即一二级市场联动，实际上，城投模式的兴起并非是近两年才出现的。但是它被广泛的认识和研究，确实是在2009年。
这一并不具有技术含量的模式正在掀起波澜。
城投模式正传
城市要搞市政建设，政府却没钱，怎么办？
“城投模式”首先解决的是地方政府“筹钱建市”的渠道问题，这也是“城投模式”兴起的直接动力。
在这种模式下，“一方面，地方政府，通常是国土资源部委托城投公司对生地进行一级开发；另一方面，城投公司通过资本市场进行融资，将资金投入到城市建设中去，比如城中村改造，修建地铁等”，第一创业分析师陈晓波如此解释“城投模式”。
“二级城市城镇化建设的巨大需求，是房地产‘城投模式’的优势所在。” 广发证券分析师沈爱卿认为。目前，全国已有360多个大中小城市成立了城投公司，许多二三线城市也成立了城投公司。
实际上，一些知名的案例和公司，本质上就是城投类公司。招商地产的存在，就是因为上世纪90年代中期起，招商局集团和深圳福田、南山等区政府的一级开发合作而互动产生的，当时的福田和南山，即相当于今日的西部县城。
而陆家嘴，则更是上海为了开发浦东而设置的一个平台。在浦东的开发中，诞生了现在知名的“浦东四虎”：如陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥。其本质都是城投模式。
故而，城投模式名曰城投，实质上就是一二级联动开发的模式，也是寄生于中国庞大而激越的城市化进程中，在强势地方政府主导下的产物，是政治力量与市场力量的结合，若要追求其根源，则是中国土地制度的国有性质。
城投公司的优势是明显的。“虽然土地一级开发完成后，政府要将熟地收储，城投公司同样要通过拍卖的程序获取土地，但由于城投公司有一级开发的优势，一般能很容易地拿到需要的地。”陈晓波表示。
成本低，但土地一级开发项目利润率较低也是“城投模式”无法回避的劣势，同时还要承受巨大的融资压力。
最重要的是，这一模式既然受益于地方区域建设，也必然受制于此。
如果浦东未能成为中国金融中心，蜗居一地的“浦东四虎”结局未可想象。同样，若招商地产不在招商局集团支持下走出深圳，则恐怕早已随着深圳建设的完成而消失。
城投模式发展机遇
显然，城投模式的发展是沿着中国城市化的线索展开的。
至2006年年末，我国东、中、西部城市化水平分别达到54.6%、40.4%和35.7%，我国城市化进程处在快速发展的时期，尤其是西部欠发达地区。这个背景催生了中天城投和云南城投。
“昆明市定位于打造东南亚旅游城市，云南省政府对其道路建设、河道治理等非常重视，因此城市建设对资金的需求非常大”，陈晓波告诉理财周报记者，这是云南城投的一大优势。
云南城投土地储备达到411万平米，但三季报显示云南城投账面现金约34亿元，但存在扣除预收账款后的短期负债近20亿元，而滇池一级开发的成本迟迟未收回且仍在不断投入，以及近期获取了2幅土地储备尚有超过5亿元需要支付，公司资金链已经趋于紧张。
相比较，中天城投的房地产开发更为优质，盈利能力更佳。贵阳城发增资扩股完成后，中天城投的融资平台，将由市级升为省级。
“二股东实际控制人由市政府升级到省政府并不那么重要，更重要的是二股东由一个空洞的国家出资人‘升级’为拥有大量土地资源的股份公司、实体公司。”广发证券分析师沈爱卿认为，股权变动将有利于中天城投获取高速公路沿线一级土地开发的项目。
京投银泰的“轨道+地产”模式，实际上就是以地铁建设带动地产开发，再以地产开发反哺地铁建设。
京投银泰模式最大特点，在于其独特的股东结构，正是因为两大股东的强强联合，使得京投银泰同时具备房地产企业的“三大法宝”：土地、资金和开发能力。
而且，理财周报获悉，京投银泰存在较为明确的资产注入的预期。
区域开发中的机会
同样，中西部地区的区域开发，正如火如荼，下一个浦东新区在哪里呢？
四个新区值得注意：天津滨海新区、成渝试验改革区和中部地区的武汉城市圈和长株潭城市群。而且，理财周报了解到，上述区域当地政府均有考虑做大城投平台的意向。
城投背景的公司无疑将走上前台，如拥有大规模土地一级开发的津滨发展、泰达股份、类似浦东新区的张江高科园区建设模式的海泰发展等。
另外，具有城投股东背景的渝开发，据悉早已被重庆方面定调做大。而有深厚政府背景的湖南投资，有消息称可能采用陆家嘴的模式打造。武汉领域，则可关注武汉控股。
此外，在成都地区深耕的中铁二局和绵世股份也可关注。同类性质的北京城建，因京城发展成熟，空间则已经不大。
另有一家近期黑马股黑牡丹，隶属于常州，据了解，黑牡丹近期正计划募集资金参与一级开发，成长性也值得关注。
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