从国际经验 看上海不动产投资的价值洼地

　　地产投资系列专题二

　　引言：国际性大都市的城市空间正在重构，随着城市化进程的加速，区域规划的实施和交通问题的有效解决，居住在生活环境更加优越的郊区是城市发展的必然。由此，郊区别墅类高端物业的居住格局或许就是上海未来10年的房产投资趋势。

　　在地产投资系列上期专题中，笔者从国际经济周期特点，就不动产的投资机会进行了阐述。本期我们将借鉴国际经验，进一步探寻发掘上海不动产投资的价值洼地。

　　举世闻名的国际古老名城——米兰，是意大利的经济中心。城北40公里处，1小时火车即抵达世界风景休闲度假胜地——科莫湖，这里风光美如隔世，气候温暖宜人，绿色植被繁茂，素有“米兰后花园”之称。科莫湖长31公里，宽5公里，位于阿尔卑斯山南麓盆地，群山环抱，幽静而美丽，有着长达50、60公里的游览胜地，被称为意大利旅游必到之处。除了美不胜收的湖光山色，湖畔众多的豪华别墅让科莫别具风味，也正是这样，吸引了众多巨星在这里一掷千金购下豪宅，长长的名单里包括帕瓦罗蒂、乔治克鲁尼、范斯哲……。许多欧美社会的名流为拥有一栋科莫湖畔的别墅而感到骄傲，一座2000万美元起价的别墅，F1车王舒马赫和影星布拉德·皮特、凯文·科斯特纳、布鲁斯·斯普林斯汀争相竞拍。

　　洛杉矶房价之高是全美都出了名的。据美全国建筑商协会和全国房地产经纪人协会的统计，目前洛杉矶一套中级价格水平的家庭别墅，售价为47.5万美元（约400万元人民币）。洛杉矶市东郊的亚凯迪亚，由于远离洛杉矶市中心，开发初期人烟稀少，房价也十分低廉，带有游泳池，占地一亩左右的高档别墅，平均价格仅在10万美元左右。但随着城市郊区化建设的飞速发展，过去20多年来富人纷纷逃离市区，促使这里房价节节攀升，反而远远超过市中心。目前这里的带有游泳池、占地一亩多的独立别墅，即使建筑老旧，也价值60万美元以上。

　　随着交通的发达，人类的活动半径大大拓展，有专家认为，未来十年，郊外居住将成主流。日本管理大师大前研一认为，在距离工作和住家两个小时车程以内，自然环境理想的地方建造的别墅非常适合经理人的休闲生活。城区附近的湖景别墅成为富人们“大隐于市”的乐土，是他们悠游闲聚的秘地。

　　在深圳，开发商不约而同看中了湖景这一都市中的碧玉，形成了楼市由东到西环湖开发的市场格局，湖景继山景海景之后，逐渐浮出水面，成为新兴富人们又一绝佳的选择，如深圳香蜜湖，为富人争相追逐。

　　“湖景物业成为市场热点从一个侧面反映了居住文化对置业者根深蒂固的影响，也体现了一部分富人的归属感，湖景之所以大受市场追捧，源于人们的亲水本性、湖景的稀缺以及环境景观的实际需要。”地产界资深人士认为。

　　极目大上海，唯一能见到的大面积天然湖泊仅有淀山湖，其不可复制的稀缺湖景资源价值日趋凸显。

　　淀山湖：上海的“科莫湖”

　　淀山湖西接太湖，东连黄浦江，烟水迷蒙，碧波浩淼。湖总面积445．87公里，为杭州西湖的12倍。岸线长约62．3公里，其中江苏昆山部分占据湖岸线一半以上。

　　作为上海与江苏的共享资源，淀山湖占据得天独厚的自然资源宝库-空气清新，湖水清澈，物产丰富，人文气息浓郁。铺陈于上海与江苏昆山之间，淀山湖区游离于都市喧嚣，是上海美丽的后花园，可谓上海的“科莫湖”。

　　围绕淀山湖这一珍稀湖景资源的开发，淀山湖镇政府进行了长期精心的规划与建设。

　　2009年4月26日，淀山湖滨水国际社区正式启动面世。

　　6月29日，淀山湖滨水国际社区区域高峰论坛举行，《滨水国际社区白皮书》同步发布。

　　滨水国际社区紧依北岸15公里湖岸线，云集知名开发商约19家，其中不乏业界大腕，如富力地产之主题品牌产品——富力湾。

　　在已开发的众多临湖别墅中，位于淀山湖北岸板块的富力湾总占地面积超过100万平方米，体量最大，拥有最核心的湖景资源。

　　富力湾一期深植巴厘岛绝世风光，尽现浓郁的东南亚风情；二期丹麦小镇，迁徙丹麦经典人居风尚，打造北欧气度居住社区。尤其值得一提的是，富力湾规划理念超前，产品布局打破了50米临湖阻隔，零距离体验世外珍美湖泊。

　　大自然花园则延续日本设计大师黑川纪章“共生”设计理念，以“从自然中生成，在自然中存在“的姿态，与淀山湖融为一体。此外，全欧式风格的梦莱茵，江南庭院悠韵的淀湖桃园，南欧小镇风情的云湖御墅……，展尽万千风华，让人目不暇接。

　　甜蜜深闺之外，大虹桥深广辐射为淀山湖滨水板块再添新衣。

　　城市一体化发展加速板块价值提升

　　3月16日，历经多年建设的上海虹桥交通枢纽正式启用，虹桥机场二号航站楼同时投入运营。

　　作为上海市“十一五”期间的重点工程和上海世博会重要交通配套设施，虹桥交通枢纽的建成，将充分加强上海和浙江、江苏联动发展的功能，大大促进长三角地区人员的流动和集聚，实现长三角商贸、信息、资金以及人力资源的融合与对接。

　　顺应上海金融中心建设，虹桥商务中心也将吸收和接纳越来越多的商贸与金融人士。这是一个庞大的中高端消费群体，有着旺盛的居住需求。

　　淀山湖距离虹桥核心功能区仅40~45分钟车程，在大虹桥商圈辐射下，淀山湖板块已逐渐成为上海的一部分。大虹桥商圈的逐步发展，在地域和人文环境上，与淀山湖实现了“零对接”，不断为淀山湖板块价值加码。

　　与此同时，同城一体化发展将进一步加强便捷的交通，加速提升淀山湖板块价值。

　　A9、A11、A16城际高速、未来上海轨道交通11号线，直接贯通昆山与上海。此外，京沪高铁，短途动车组及未来城际公交，将昆山融入大上海生活圈。可以企及的是，未来昆山到上海，动车18分钟，京沪高铁10至15分钟，自驾1个小时，公车2个小时，“苏沪同城效应”将日趋显现。空间上，淀山湖板块处于苏沪同城的中心，与苏州、上海形成2小时生活圈。

　　此外，淀山湖镇对北岸15公里的环湖大道建设和曙光路延伸段规划均已启动。曙光路直接打通淀山湖与朱家角后，10分钟车程，即可从淀山湖的湖光风景，置身于江南特色水乡之中。

　　“双重”洼地凸显投资价值

　　从“米兰后花园”科莫湖区到洛杉矶城郊的亚凯迪亚，可以看出，随着城市郊区化建设的飞速发展，未来郊区房价将超过市区。

　　上海几大著名的别墅板块：浦东板块均价早已超过50000元，闵行旗忠板块均价已过35000元，佘山板块、西郊华漕板块均价已超过22000元，朱家角板块均价也已接近20000元。从投资学角度看，浦东、闵行旗忠别墅的投资成本过高，而佘山、西郊华漕板块，投资成本也已非一般投资者所能企及。

　　“一江、一山”之后，再看上海“一湖”之淀山湖，据相关楼盘资料统计，淀山湖滨水国际社区别墅，如年前新开盘的富力湾丹麦小镇，拥有淀山湖北岸2公里的湖岸景观及游艇区域，销售均价仅为14000元。

　　综上所述，淀山湖临湖别墅在可预见的未来拥有较大升值空间。价格与价值的双重因素，决定了这些稀缺型高端物业，处于投资价值洼地。

　　（CIS） (来源：上海证券报)