房地产调控的三条主线

　　对于近期密集出台的房地产调控，仔细解读和梳理，有如下几条主线。

　　主线之一是调整结构。主要是调整住房供应结构，未来住房供应上要突出保障房与普通商品房（也就是五类住房：包括廉租住房、经济适用房、限价房、公共租赁房及中低价位中小套型的普通商品房），强调双轨均衡发展。调整住房供应结构其实是事关我国住房政策及住房供应模式的大文章，也是温家宝总理在接受新华社记者专访时特别提到的“对于住房问题，首先需要明确政府该管什么，市场该管什么”的大问题。

　　自1998年我国住房制度改革以来，由于政策的偏差与失误等原因，我国住房供应格局中市场房长期处于独占鳌头地位，虽然近两年随着各地住房保障政策的落实情况有所好转，但名义上的双轨制，实则一条腿粗、一条腿细的状况并无根本改变。因此调整结构对于未来住房供应格局的意义非同一般。“国四条”之一明确提出要继续大规模推进保障性安居工程建设；住房与城乡建设部工作会议则要求今年保障性住房开工建设套数将比去年增加三分之一，限价房、公共租赁房的规模将比去年增加一倍等；“国十一条”则要求，优先确保五类住房的用地需求，并要求各地抓紧编制三年住房建设规划；国土资源部要求保障房和中小套型普通商品房用地占总供地量的70%。增加上述五类住房供给，实际是明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场供应结构上的大调整。

　　主线之二是抑制投机。此点最能体现当前房地产调控“有保有压、区别对待”的特点。这里包含两层含义。其一，是在个人住房需求上实行“有保有压”的差异化做法。比如，政府一方面继续鼓励和支持居民自住、改善型的住房消费，另一方面又通过差别化的信贷政策和差异化的税收政策，即通过提高首付比例、上调贷款利率等办法对非普通商品房、非首次置业等投资性、投机性的购房需求采取抑制措施；又比如，对二手房的营业税优惠期限由两年恢复为五年，限制和抑制炒房投资行为等。其二，是对于开发商的囤地捂地炒地等投机行为出手治理，财政部等五部委的联合通知即属此例。

　　投资投机性需求是推动房价快速上涨的重要因素，而信贷政策的过度宽松则是楼市投机性需求大量涌现的基本条件。年前有住建部主要领导强调“要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房”；而刚刚结束的2010年央行工作会议和政府工作报告则再三重申央行将保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，但严格执行有关房地产的信贷政策。可谓是三令五申，对投资投机性购房需求志在必抑了。主线之三是扩大区域。中央提出要遏制部分城市房价过快上涨的势头，主要是指京沪穗深等几个一线城市。如何化解其中的矛盾，具体对策是：加快推进城市化进程，重点发展中小城市、二三线城市。这个思路不但体现了中央在政策取舍上的“长短兼顾”特点，其实也是攸关我国城市化发展模式、攸关房地产未来发展格局的中长期战略性的政策方向。

　　由于我国的特殊国情，全国46%的整体城市化率并不均衡。北京、上海等一线城市的城市化率已接近80%甚至更高，而大量中西部的二三线城市、中小城市的城市化率则较低。

　　中央经济工作会议提出加快城市化进程，并且把未来城市化的重点放在中小城市和城镇发展上。可以预期，城镇化战略的实施将使中国城市化的主战场转移到二三线城市、中小城市，与此相关，中国房地产市场的未来增长空间也将由一线城市转移到二三线城市，并将在很大程度上缓解中心城市，特别是一线城市的各种压力，包括就业压力、住房压力、房价上涨过快的压力等。（作者系北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长）