招引地产大鳄 北京房山巧妙卖地

　　这几乎是中国土地市场有史以来“最好”的时候，如何将土地卖出一个好价钱？北京市房山区提供了一个“成功”的样本。

　　房山改头换面

　　房山区占地2019平方公里，人口83万，过去是个典型以农业为主的地区。位于北京西南，是进出北京的西南大门。区政府所在地良乡是首 都四个中心卫星城之一，距市中心20公里。在房山区，最有名的是北京猿人遗址周口店遗址。

　　万科副总裁、北京分公司总经理毛大庆说，在大多数老北京人的心目中，房山过去是北京远郊的农村。

　　直到2009年9月，这种情况发生了改变。2009年9月，一场“地王之战”使得沉寂多时的房山波澜顿起。万科中粮50亿房山拿地，让长阳板块成为年度热点。

　　去年一年，房山总共通过公开市场出让了13幅土地，土地出让金总额达100.3亿元，是当地的财政收入数倍。2008年房山市财政收入完成21.03亿元。2009年11月，数据显示，1至10月，财政收入完成24.6亿元，比上年同比增长29.3%，提前超额完成任务。而近日北京市房山区副区长吴会杰在接受本报记者采访时指出，2009年房山区土地净收益已经超过20亿元。

　　万科等众企业所拿的地块在长阳镇，位于房山区东北部，受场镇体制的影响和永定河行泄洪区的约束，其发展曾一度受到阻碍。2006年前后，随着永定河上游防洪工程的完善，长阳镇摘掉了行洪区的帽子。

　　房山长阳镇宣传部部长刘文静说，长阳的发展之所以有今天，是因为前几年做了充足的准备，从2006年始，房山区政府就着手做投资规划。直到2009年，房山长阳镇才开始大量搞基础设施建设。

　　在长阳环岛附近，聚集了很多楼盘。加州水郡项目的售价是这个地区价格坐标。3月23日，加州水郡售楼处的工作人员指着沙盘告诉记者，现房已全部售出，第四期还未开盘，开盘均价将超过1.2万元/平方米。尽管如此，市场仍很疯狂。她告诉记者，3月8日、3月14日加州水郡共开了两次盘，以两个小时一栋的速度销售完毕。而加州水郡几乎是该区域内价格最低的楼盘。在她的记忆中，2009年3月时，该项目的售价还只有每平方米6000元左右，9月份万科拿下附近地块后价格开始大幅上涨。11月5日，北京市公布《促进城市南部地区加快发展行动计划》。到今年春节前，该楼盘的均价已达1.1万元/平方米。

　　有了市场的支撑，开发商信心更加充足。毛大庆说，“我现在感受的都是动力，而不是压力。”此前，外界曾一度质疑万科长阳地块的发展前景。

　　卖地的学问

　　在万科眼中，房山地块的潜在风险很低。“我们今天看到（房山区）以系统工程学大的操作理念，成功的把土地推向市场，万科作为接棒人看到的是前景良好。”

　　房山区政府副区长李江在房山CSD发展高峰论坛上，详细介绍了房山区的发展思路。他介绍说，首先，在房山离市区最近的区域，建设一个中央休闲购物区(CSD)，围绕它打造一个房山的新城。在此区域内要建立华北最大的奥特莱斯的购物中心。第二要建设绿色新城，主打低碳、绿色、环保的新区。第三，发展户外休闲产业，打造高尔夫、羽毛球、足球、网球等一个休闲体育的产业链为我们重大的赛事、会展提供专门的服务。第四，要做金融后台的休闲服务区和会展区。把金融的因素引入到长阳当中，进一步围绕着新城把经济结构进一步产业化。第五，建设温泉主题公园。第六，还要引进北京理工大学、北京工商大学等名校落户。此外，李江在接受本报记者采访时还透露，未来房山区政府将引进中石化在房山投资新型工业新材料基地，未来或将贡献超百亿税收。

　　对于地方政府来说，卖地是门学问。一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，房山地块卖得很“艺术”。“政府也像企业卖房子一样卖地，但是政府显然要比企业高明的多，也有更强的能力。”他说。据其观察，在房山政府先期出让的地块中，万科所在的位置最好，最靠近规划中的CSD还有地铁，万科所拿地块的楼面地价也成为价格标尺。在引入万科等大开发商以后，小开发商自然跟风而来。但在房山区将要出让的地块中，还有位置同等好的地块，有了万科地块的价格做铺垫，并且万科等先入企业将市场预热后，下一步政府可以将地块卖出更高的价格。

　　值得注意的是，最近，上至房山区长，下至房产土地出让、规划等各部门的官员都在不遗余力的宣传房山价值。“光是论坛就搞了好几场了吧？”一位开发商反问记者。

　　在全中国新城建设的大潮下，房山长阳不孤单。北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新曾经指出，大到一个城市的规划，小到一个区域的规划，只要加上一个战略高地性的宏观政策，就创造出一个不动产经济和土地利用的“概念”。“哪里有概念，资本就会聚集到哪里，资本的杠杆作用就会充分体现。”他说。

　　但是，建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰就曾对当前新城建设的规划过于超前、空洞表达了自己的担忧。

　　中国城市发展研究院常务副院长章惠生也指出，想当初很多城市想加快发展都在千方百计的招商引资，低廉的土地价格，优惠的税收政策，因此必然出现城市之间不同领域、不同层次的自由竞争，这种竞争导致了城市发展经济过程中出现的经济结构雷同的现象。

　　章惠生以能源产业举例说，现在各地都在兴起光伏产业，利用太阳能。四川省提出要把乐山建设成为世界著名的“硅谷”，浙江海宁规划2012年实现太阳能生产总值200亿，江西省要打造世界级的光伏产业基地，每个城市都想成为冠军，但光伏产业在城市之间无序的竞争后果，是这个新兴产业可能在年底显现出巨大的产能过剩。

　　不过，章惠生也认为，在强调低碳经济的今天，对房山这个区县的基本定位为综合现代服务业和休闲旅游业，相对科学。

　　但是，房山概念是否会完全实现，仍有待印证。