金岩石：楼市必将经历三个阶段

　　国金证券首席经济学家

　　关于房地产的争论其实就像一个幽灵，不仅仅是在谈房子，已经把房地产变成了收入分配和再分配的争论。如果把房地产引申到公平、人性和整个社会，永远不可能得出一致的结论。

　　房地产的开发伴随着城市化的进程，必然存在着三个阶段：第一

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• 国金证券

　　中国现在仍然处在一个房地产业是城市化驱动器的阶段，房地产加城市化带动着人口的流动、货币的流动，并重新划分经济版图，城市的房价是由80%的外来人口决定的。

　　城市化不是一个自然的过程，而是一个社会经济政治的博弈，人们会因为人口的流动和财富的流动来选择未来的生活。中国正处在一个重新规划城市版图的过程，也就是正在重新分配社会资源，房地产商按照原来的行政区划给了我们一线、二线、三线城市的标准，事实上这是误导。当所有的人包括国外的人都开始接受一个地方未来会成为超级都市的时候，这个城市必然发生一种现象，就是外来人口所占的比重将接近甚至超过80%，外来资金所占的比重将接近或者超过80%，这就是超级都市效应，因为超级都市代表了一个稀缺性的商品，再加上超额货币，必然带来超级泡沫。

　　一旦一个城市变成一个超级都市，就变成了越来越多的人所追逐的对象，于是在这个地区的生存空间就变成了稀缺资源，任何东西一旦获得了稀缺性就必然产生价格上涨，这就是财富的本源。高房价是在城市化的进程中调节着人口流动，调节着财富流动，重新划分这个国家的经济版图，这就是一场深刻的变革，在这样一场变革当中，我们要透过房价看到未来中国的发展趋势。

　　如果把房地产泡沫看作是一个超级泡沫，而这个超级泡沫背后的力量是城市化，我们只能得出一个结论，那就是这个泡沫要在城市化基本结束的时候才会消失，必须重新来评价资产泡沫。

　　现代社会的财富是以股市、楼市作为交易市场所构建的一种新财富，从本源上讲是一种风险财富，当人们抱怨财富分配不均的时候，应当同时看到风险的分配也同样不均，价值在贪欲中流动，泡沫在恐惧中生成。中国人在改革开放中被点燃了对财富的追求，现在开始固化在股市楼市之中，股市楼市已经不单单是市场，而是中国社会财富的中心。

　　我坚信，房价在未来若干年内平稳上升，持续上升，直到我们完成了一场深刻的变革，直到中国摆脱了贫困，从发展中国家变成发达国家，泡沫延续的时间越长，就越有可能用泡沫化的财富去创造更多的财富传奇，创造更多的财富幻想，将来足够我们承受泡沫破灭带来的风险。