李德水：应适时开征物业税解决高房价

　　目前，高房价已经不单是一个行业问题，而且成为了社会问题。但是，在高房价不断受到抨击的同时，新的“地王”纪录还在被刷新，这是怎样的一个循环。

　　对于这些现象，全国政协经济委员会副主任李德水在接受本报记者采访时表示，应该改革土地批租制度，实行批租制和年租制相结合的混合体制。此外，为了使“住有所居”，应该实行住房的双轨制，即商品房和公租房两种制度共存。并且在适当的时候开征物业税，这样有利于解决因高房价造成的住房难问题。

　　改革土地批租制度

　　3月15日，北京的六块土地进入拍卖市场，共成交143.5亿元，再度刷新北京市“单价地王”及“总价地王”，业界一片哗然。新“地王”出现，意味着房价也将水涨船高，并且地方政府的这种“土地财政”并不具有可持续性。

　　李德水认为，现行的土地批租制把七十年的土地批租收益一次性地花完了，很不合理，缺乏财政收入的可持续性，也无法获得未来土地升值的收益。可以考虑借鉴香港土地管理制度，结合大陆的实际情况，实行批租制和年租制相结合的混合体制。这样就可以把首次拍卖的费用降低，同时按年征收根据房地产租金市值评估值乘以固定租率确定的年租金。这样，地方财政收入就可以持续，又可以降低当前的地价。同时还可以参照香港的办法建立土地基金制度，也就是说土地批租的收入一部分归当期政府使用，留下一部分给未来的政府使用。

　　此外，还应该在适当时候开征物业税，李德水表示。因为物业税涉及原实行的土地拍卖费和物业费等复杂问题，为了顺利推出，李德水建议，可以分步实施。要从照顾多数居民即中低收入群体的利益出发，实行区别对待的做法，不能“一刀切”。也可以采取“老人老办法、新人新办法”的政策。

　　住房制度的双轨制

　　从2009年的一些统计数据看，很多城市城区房价涨幅超过50%，不少房地产公司在年报中表示，目前的房价已经偏离购买力太多。

　　李德水表示，“住有所居”是说每个人都能有房子住，这并不是强调每个人都要有自己所有权的住房。当前的实际是，我国的人均GDP只有美国的十四分之一，美国人尚且谈不上“居者有其屋”，我国要实现更是为时尚早。不过要达到“住有所居”，政府是可以通过一些政策措施实现的。

　　李德水指出，按照历史和其他国家、地区的经验看，实现“住有所居”的有效方法是，取消现行的经济适用房，实行商品房和公租房相结合的制度。

　　他说，当初，我国在住房制度改革前，城市居民从普通老百姓到高级干部都不买房，是实行计划经济的公房配给制度，即廉价的公租制。房改以后逐步形成了几乎100%的商品房制度。这对改善人民居住条件、推动我国房地产业的发展乃至拉动整个经济的发展功不可没。但目前的现实情况表明，完全依靠依靠市场调节的商品房制度不能解决所有人的住房问题。相当一部分中低收入群体、年青人是买不起商品房的，租住私人房租金又太贵难以承受。

　　现在的公租房资源还比较少，为了加快公租房的建设，可以考虑建立公租房基金。公租房的产权归政府，由基金会聘请业内行家经营管理，承诺给基金的投资者一个合理稳定的回报。目前国际国内都有很多钱在找出路，公租房基金的资金来源根本不成问题，政府只要出土地，可以不花一分钱就能盖起广厦千万间。

　　“不过，为了遏制输入型资产泡沫，应该防范国际热钱的流入房市，哄抬高房价。”李德水最后说。