监管再次紧张 40地产公司再融资缓行

来源：经济观察报作者：王玉胡蓉萍

2010年03月27日11:29

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　　本来已经重启在即的房地产上市公司权益类再融资计划再次受阻。本报获悉，国土资源部正在对提出房地产权益类再融资申请的上市公司进行重新审核，其中包括年初已经通过国土资源部审核的5家上市公司。

　　知情人士透露，国土资源部的此次审核将更加严格，各家房地产公

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司需要尽量详细补充其土地储备情况和闲置情况，并且对公司的土地使用、开发、转让等方面问题进行更为详尽的上报。

　　一位投行人士告诉本报，目前有40家左右的房地产公司在国土资源部排队。

　　重审

　　事实上，去年下半年即已暂停的房地产上市公司权益类再融资审核本已计划重启，在今年年初国土资源部已经完成第一批再融资公司的审核，并将这5家地产公司的审核意见反馈给证监会。相关人士介绍，国土资源部向证监会反馈的意见分为三种，分别为支持融资、审慎融资和不支持融资，在上述本已完成审批的5家公司中，4家公司获得了支持融资的审核结果。

　　不过，两会过后，国土资源部决定对所有房地产公司重走审批流程，上述5家房地产公司也被包括在内。

　　“国土资源部又给地产企业重新发了一张表，这张表相比之前内容要多不少。”一位大型投行人士称。上述投行人士介绍在国土资源部的重新审核中，还包括不少关于公司治理方面的内容，如果房地产公司的公司治理做得比较好，那么重新审核的过程也会相对容易。

　　目前国土资源部的重审仍然没有结论，一位房地产公司负责再融资的人士介绍，他们的项目也还没有实质性进展，目前正在补充土地情况阶段。

　　在对房地产公司权益类融资的审核中，证监会对再融资的审核主要在于募集资金是否合理等方面，国土资源部的审核重点则在于房地产公司是否存在囤地之类的行为，“也就是说国土资源部的审核主要是企业的土地是否合法合规。”上述投行人士称。具体的审查内容则包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。

　　上述投行人士介绍，最初国土资源部的打算是将提出再融资申请的房地产企业的所有项目都进行审核，最终国土资源部决定只对募集资金投资项目所涉用地进行审查。

　　监管再次紧张

　　一位接近证监会的人士透露，虽然国土资源部在春节前已经将5家公司的审核意见反馈给证监会，但证监会一直都未正式开始房地产公司权益类再融资的审批。同时上述人士称，虽然审批再次遇到阻碍，并且相比其他项目，地产类项目审批目前仍然比较缓慢，但重启按常理也不会拖特别久。

　　据了解，上述在年初被国土资源部出具意见的5家地产公司均是规模较小的公司，上述投行人士认为这也证明了监管层的谨慎态度，“因为小公司的融资规模也比较小，即便再融资对市场也不会有太大影响。”

　　事实上，今年以来监管层对地产类项目的谨慎态度有增无减。

　　3月10日，在“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，国土资源部再次下发通知，明确保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。同时通过土地竞买人资格审查、严格规范土地出让底价等手段，进一步提高土地出让门槛。

　　今年两会的政府工作报告中，“抑制土地价格过快上涨”也被进一步明确。两会过后，央企地王事件再次频出，远豪置业、中信新城、世博宏业三家央企荣升新地王。这让监管层紧绷的神经更加紧张，“因为再融资多多少少对地王有推动作用。”一位大型券商房地产研究人士称。

　　2009年之前，房地产公司的再融资只需要由证监会审核即可，但2009年房地产企业土地囤积行为愈加严重，公开数据显示2009年，中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%，比2007年增加49%。

　　也正是如此，监管层决定2009年下半年开始无论是IPO还是再融资，房地产融资相关申请必须先征求国土资源部的意见，证监会需要在国土资源部出具审核意见后才会对房地产公司再融资进行最终审批。

　　多元化融资渠道

　　截至3月23日，两市共有67家房企发布年报，年报数据显示这些房地产公司累计实现净利润接近300亿元，但这些公司负债总额却超过了5100亿。

　　数据显示67家公司中的56家公司债务总额明显增加，其中保利地产去年的负债总额达到628.69亿元，同比增加了249.10亿元，金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元，同比增加了139.76亿元和117.82亿元。