六成高端住宅打别墅“擦边球”

　　面对“禁地”七年后别墅项目不减反增的局面，监管部门终于再下决心出手封杀“类别墅”。记者近日从国土部获悉，该部将具体给别墅做一个定义，除高度、容积率限制外，新定义有望包括套型、面积等。新定义一出，“类别墅”将难获生存空间。目前在售别墅项目中，打别墅“擦边球”的超过了六成，等待它们的或许只是一场末日狂欢。

　　“禁地”七年难奏效

　　超六成高端住宅打“擦边球”

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，前不久北京取得预售许可证的10余个项目中，别墅项目占了6个，其中丽宫、蓝岸丽舍、欧郡香水城、龙湾等4个项目均有独栋别墅推出。此外，根据搜房别墅网的数据，预计今年全年有在售房源的别墅项目将达56个，其中推出独栋别墅产品的项目达38个，占比达67.85%。综合数据来看，独栋别墅仍将是今年别墅市场的主力。

　　“禁止向别墅供地说了七年，依然有项目不停地推出来。”在许多房地产业内人士看来，别墅用地的屡禁不止，与开发商惯用的两大“擦边球”手法不无关系，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念。

　　国土部以往对别墅的定义是“独门独院、两至三层”，这就意味着除独栋形式的别墅外，联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。

　　“事实上，市场上的别墅与政府定义的别墅不是一回事。由于用地限制，目前很多别墅产品属于"类别墅"，这部分产品实际上多数不是别墅用地，开发商只能做成"类别墅"，打一个概念。”GVA衡信柏迪营销综合服务部董事岳锋钢告诉记者，目前在售的116个别墅项目中，仅有42个项目产品形式为纯独栋别墅，其余74个项目均为纯粹的“类别墅”或配建了部分双拼、叠拼、联排等产品，超过六成的高端住宅打起了“擦边球”。“这74个别墅项目用地中，有1/3属于别墅用地就不错了。”

　　除了在定义上大打“擦边球”外，为追求更大的利润，“以联排名义报批，以独栋产品营销”也为部分开发商所惯用。

　　以即将推出的顺义某项目为例，该项目在北京房地产交易管理网显示的产品形式为公寓，但对外宣传的产品却为独栋、联排别墅以及公寓，其中独栋的面积并未标明，联排别墅户型面积为270平方米-320平方米，总价1000万-1300万元/套，均价在4万元/平方米，而32万平方米的住宅也以大户型为主，售价大约为2万元/平方米。

　　“这块地我们拿到手，要求绿化面积在70%，单纯盖住宅得亏死，别墅与高档住宅一块建设，既不违反容积率的规定，又完全利用了高绿化率带给别墅的优势。”上述项目的开发商透露，类似这样的建设方式，在北京、上海、广州等一些大型项目中都有采用，这就意味着很多普通多层、小高层的住宅用地被建成了别墅，使得别墅供应量大增。“低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。”

　　开发商购房者齐追捧

　　别墅市场供不应求

　　一边是政策不断收紧，另一边却是开发商想尽一切方式大打“擦边球”，其中的缘由除了开发商追求超高利润，购房者对未来市场的预判也是重要原因。

　　中国不动产研究中心的报告显示，2009年北京别墅市场销售5634套，销售面积达190.91万平方米，销售总金额达331.79亿元，均创历史新高。在销售带动下，别墅新增供应逐月上升，10月份供应量达到顶峰。去年全年，北京别墅新增预售套数为3392套，预售面积为123.03万平方米。别墅市场供求比为1∶1.55，供不应求态势明显。

　　在量价齐升的刺激下，别墅开发掀起高潮，尤其是独栋别墅。在北京，去年独栋别墅预售量达1632套，占总量的48.11%，特别是下半年，独栋别墅的供应量加速释放，仅8月份预售量就达到551套，而双拼、联排和叠拼等非独栋产品全年新增预售套数也达到1760套，占总供应套数的51.89%。

　　尽管如此，市场的总存量却依然是不断下降的态势。

　　“虽然去年末楼市政策频出，但别墅客户对政策影响的敏感度相对较低；由于财富增值，有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升。另外，投资和储蓄性需求客户也不会马上离场。预计今年北京别墅市场交易量会维持在高位。”在中国不动产研究中心分析师王珊看来，随着经济稳定增长，富裕阶层在迅速增加，这必然造成别墅消费的不断升温，一旦扩大限制别墅涵盖的产品形式，那现有存量独栋别墅、“类别墅”项目必然成为绝版，不仅价格将飞涨，也将使那些手握低密度住宅用地的开发商不惜一切代价，大打“擦边球”。

　　限制别墅相当难

　　界定建筑形式很关键

　　不允许向别墅供地，早已不是什么新鲜事。

　　早在2003年2月，国土部便出台紧急通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并首次提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理”。

　　2006年5月31日，国土部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申“全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理”。

　　2008年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书”。

　　今年以来，国土部更是在大大小小的会议上连提“严禁向别墅供地”，但政策红线屡屡被碰。

　　“限制别墅产品类型相当有难度。”在岳锋钢看来，对别墅产品形式的定义和对别墅用地的限制应考虑地块所处位置的现实市场状况，针对地块的个体特点分别处理，不宜盲目限制“类别墅”产品的开发建设。“部分地块位置偏远、交通不便，如果开发普通商品住宅将很难销售，这类地块也很可能面临无人问津的窘境。”

　　国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云也坦言，从目前的情况看，相关部门要想从源头禁止别墅用地，只能靠行政干预措施，但地方管理部门究竟会不会采用，并不好说。“在住宅用地出让时，除了把土地用途、使用方式标明外，还可以尝试确定住宅产品的形态，形态、档次、面积统统限定。”邹晓云认为，这或许是一个办法。

　　而亚豪机构副总经理任启鑫也建议，如果加强对别墅用地的限制，首先涉及别墅建筑形式的界定。其次是对计划出让地块容积率、绿化率等指标的限制，地块的容积率越低、绿化率越高，代表该地块开发的产品越高档，如果对这两项指标加以限制，有望更客观、有效地判断地块所建产品的形式。“当然，如果能够加上套型、面积等更为严格的界定，"擦边球"现象有望彻底被遏制。”