背离市场是楼市日益混乱根源

　　最近，媒体又报道了一些调控房价的“措施”了。不过，这些所谓的措施除了为人们增加一点娱乐效果之外，看不到什么特别的价值。

　　在现有框框内讨论控房价，已经走进了死胡同。我们不妨回到最基本的经济学知识上来，先讨论一下房地产行业的市场边界。

　　发展房地产的最终目的是什么？是为了解决国民居住问题。解决途径是什么？有两条：市场配置或计划配置。前者是商业开发，后者是经适房之类的政策性住房。

　　这两条途径又可以得出不同的组合，如“100%市场化+0%政策性住房”、……“50%市场化+50%政策性住房”，……“0%市场化+100%政策性住房”。

　　那么，在这些组合中，何者为最优呢？100%市场化的好处是它能满足各种各样的需求，理论上是最优的资源配置方式。但是，它同样有外部性，如果忽略这个外部性，100%市场化就会导致严重的问题。比如说富人有钱，可以天天吃几百斤的山珍海味，即便撑破肚皮，得了怪病，旁人也管不着，这是他的自由。但他如果拥有一万平米的住房行不行呢？他应不应该有这个自由呢？我的回答是，不行。为什么?因为中国人多地少，老祖宗留下的地盘，不可能让哪一个子孙独占，这是分析问题的前提。所以，市场的边界应该在此止住。也就是说，通过市场来满足人们居住需求，要有一个前提，那就是不能让人特别是富人随心所欲地消费。

　　100%政策性住房，也是一个途径。改革开放前，不就是这样吗？理论上，百分百政策性住房，也可以实现人们的居住目标。但是，它有两个致命的问题。一是它不能满足人们的多样化需要，也无法提供供给激励。就像十亿人民穿灰色制服是不自由的标志一样，十亿人民都住同样的房子，同样不可思议。没有追逐利润的开发商，没有创新没有好产品是肯定的。计划经济早就宣告了死亡，100%政策性住房同样没有存在的理由。二是这种配置方式无法达到公平公正。传统计划经济下，人们住房状况取决于单位权力大小以及个人在单位里面权力的大小。这显然是不人道的，也是与经济自由、人身自由相冲突的。

　　从上面的分析，似乎可以得出结论：100%的市场和100%的政策性住房都不行，那么一定就是现在的这种“80%+20%”或“90%+10%”组合了？似乎现在的政策就是这样。一说要控制房价，出个文件，列上个八九条、十条、十一条，里面总少不了加大保障性住房建设这个宝贝。这个政策有一个既美妙又可笑的出发点，就是利用80%的市场化上赚来的地价钱投入到20%的政策房上去，借此压低那么80%的市场化的房价。且不说这种左右手互搏的战略是如何搞笑。且看实际情况吧，这些年来搞来搞去，房价越搞越高，分配越来越不公平。

　　经济适用房是一项彻头彻尾的混蛋制度。谁应该有资格分，谁没资格分，这根本上就没有法理的基础。公务员要分，理由是什么？教师要分，理由又是什么？年收入低于3万的可以分，那么3.1万的呢？他照样买不起房，为什么不该有？即使大家能在谁有资格，谁无资格这个问题上达成共识，在实际操作中，也是问题成堆。今天，一个人能否得到政策房，取决他或他所在集团的权力（规则制定权和解释权）以及寻租能力。经济实用房，搞了这么多年，很多骗子和贼都弄到了住房，真正又穷又好的人却喝了一年又一年的西北风。以当前的公共治理水平，我认为即使全世界都在搞经适房，中国也不能搞经适房，更不能搞什么变种的限价房。

　　由此可见，现在这种“80%+20%”或“90%+10%”组合也是最糟糕的模式之一。

　　100%市场化有弊端，100%政策化更是走回头路，“80%+20%”或“90%+10%”组合也证明成事不足败事有余。那么，怎样的模式才能解决问题呢？在下认为，设置了边界的、去除了道德风险的100%市场化模式是最好的。

　　为何？因为市场化是人类配置资源最佳的方式，这是不需要证明的。但是市场也会失灵，具体到房地产市场上，那就是对购房不加限制，导致了严重的外部性。富者（或套取银行资金的伪富者）无限制地进行住房的消费、投资和投机，不断推高房价，而房价的升高，又进一步强化了预期，吸引了更多的资金来消费、投资和投机。这种不断推高房价的过程，诚然让人苦恼，甚至愤怒。但是，如果没有道德风险，我们根本不用着急，因为任何资产的价格从长远来看都会回到它的价值上来，这些投资或投机的人，最终会为它们的过度乐观付出代价。然而，严重的外部性，使得绑架政府和社会成为可能，政府成为这场游戏的合谋者，使得投机者很可能不是最终付出代价的人，相反，无辜的老百姓最终可能成为主要的买单人。

　　现在人们在讨论二次房改，我认为这纯粹是胡扯。加大经适房建设，更是麻袋上绣花，不仅绣出的是恶之花，而且把麻袋都搞得千疮百孔。

　　市场没有错，错在没有边界，错在外部性被人利用。消除外部性，简单而有效的办法就是物业税，自住（人均30-50平米）免税，投资投机重税，仅此一条，即可将全部的外部性消除殆尽。在此前提下，立即取消全部的经济适用房，适度建设廉租房（为那些在合理市场环境下仍买不起房的人提供住处），其余的100%交给市场。中国人均国土虽小，但保证每个人30-50平米的住房却是绰绰有余，让市场这个神奇的手在此范围内自由调节，那么房地产市场河清海晏，并非空想！