易宪容：房地产走势取决于信贷政策走向

　　美国金融危机救了中国房地产，2008年金融危机来的时候，中国其实没有出现金融危机更没有出现经济危机，也没有出现房地产危机，但是政府基于对当时经济形势的判断，采取了过度宽松的政策，这些政策从根本上改变了中国的房地产市场利益格局。

　　金融危机发生后，中国人民银行决定自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%，个人住房公积金贷款利率相应下调0.27%，优惠利率、优惠税收，希望通过房地产消费来带动市场。

　　2009年个人从银行获得了2.46万亿元信贷，是前几年的四倍以上。信贷资金进入房地产市场，就这么一块蛋糕，突然间资金增加了四倍，这个“蛋糕”的价格一定会快速飙升。另外，很多企业从银行获取大量资金以后，不能进入股市，那就买房子，企业的银行贷款通过各种各样的方式进入了房地产市场。同时还有8000多个政府融资平台，也从银行融资进入房地产市场，个人、企业、政府三种资金涌入房市，2009年房地产市场价格因而快速飙升。

　　迪拜危机一来，政府改变了对房地产市场的基本认识，房价如此高涨，一定会影响到整个经济的未来发展。但无论是国十一条，还是央企退出房地产，遏制房价的作用很小，不是土地价格高了，也不是企业缺乏买地资金，关键还是信贷政策过于宽松。

　　85%以上的居民没有能力购买，房地产市场利益分配失衡，银行体系潜在风险增加，政府面临政策调整压力。

　　2010年中国个人从银行贷款可能达到3.6万亿元，房地产市场仍然是投资为主导的市场。投资为主导的市场，投资者对房价的承受能力比消费者大得多，房地产市场要调整过来并不容易。2010年大家仍然有很多机会，利用现有的政策，能够找到房地产市场的投资机遇。85%以上的地方房价涨得很快，但出台的政策要有保有压，投资机会就多了。

　　未来中国房地产会走向哪里？中国房地产市场是政策市，政策决定了未来房地产走势，未来中国房地产市场发展取决于信贷政策变化与房地产税收政策、土地政策及社会保障政策等。

　　房地产投资者一定要关注未来的信贷政策如何变化、信贷的可获得性。要关注房地产市场是否以当前投资为主导的市场改变为以消费为主导的市场，如果改变，房地产市场就会有大的改变，否则价格并不重要，跟买股票一模一样。